Dispositif phare de la vente d'immeubles à construire, la VEFA consiste en l'achat de logements sur plan. Avec ce contrat, l'acheteur devient propriétaire d'un appartement dont la construction n'est pas encore achevée, voire même commencée.
Vous êtes concernés ou simplement intéressés par ce type de projet ? Notre guide sur l'achat en VEFA est là pour répondre à toutes vos interrogations ! On y va ?
Sommaire
En immobilier, la vente en l'état futur d'achèvement (ou VEFA) est un contrat par lequel un acheteur acquiert un logement neuf sur plan, à construire ou en cours de construction.
D'après l'article 1601-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat de vente, puis propriétaire des ouvrages et équipements au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dans le cadre d’un achat sur plan, le promoteur immobilier s’engage à livrer aux réservataires un logement neuf pour une date donnée, une fois les travaux entièrement terminés.
Lorsque toutes les conditions spécifiques à la vente en l'état de futur achèvement sont réunies, le contrat de vente définitif (ou acte authentique) est signé par un notaire. Elle confère à l'acheteur un droit de propriété sur le logement VEFA en cours de construction.
Celui-ci peut être précédé par la signature d'un contrat préliminaire, aussi appelé contrat de réservation. À cette occasion, le promoteur exigera le versement d'un dépôt de garantie.
La décision d'annuler une vente en l'état de futur achèvement par l'acquéreur reste toutefois possible sous certaines conditions.
Tout contrat de VEFA doit inclure les informations relatives aux parties, au logement ainsi qu'à la vente.
Le contrat de vente doit commencer par inclure les informations propres aux parties :
Dans le cas d'un achat sur plan, le vendeur a la responsabilité de fournir à l'acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou, à défaut, une garantie financière d'achèvement (GFA). Elles protègent le réservataire du logement en état de futur achèvement, même en cas de défaillance du promoteur. Il s'agit de l'une des obligations légales du promoteur en VEFA.
D'autres garanties couvrent l'acheteur en cas de vices, défauts de conformité ou malfaçons détectées après la livraison du logement (mauvais état des fondations, par exemple).
Tout acte de vente doit mentionner les éléments liés au logement :
En complément, le contrat doit s'accompagner des annexes suivantes :
Enfin, le contrat doit inclure les informations propres à la vente en cours :
En VEFA, le contrat définitif doit obligatoirement être rédigé et signé devant un notaire.
Ceci fait, l'officier public réalise ensuite la "publicité foncière" en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des Hypothèques dont dépend ledit bien.
En parallèle, le notaire conserve la version originale du contrat, aussi appelée la "minute". Une copie du contrat est remise au réservataire soit en main propre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.
À partir du moment où l'acte de vente n'est guère précédé d'un quelconque contrat de réservation, l'acheteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. Aussi appelé délai de rétractation, il correspond à la période durant laquelle le réservataire peut se désister de l'achat immobilier en VEFA.
Ce délai prend effet au lendemain de la réception de la lettre recommandée ou de sa remise en main propre.
Le règlement d'un logement en VEFA est sécurisé puisqu’il suit un échéancier de paiement spécifique et encadré par la loi. C'est l'un des quelques avantages que présente la vente en l'état de futur achèvement.
Concrètement, le réservataire s'acquitte d'un certain montant (correspondant au pourcentage du prix de vente du bien) en fonction de l'avancée des travaux. En matière de VEFA, on parle d'appels de fonds. Les sommes à prévoir sont étalées comme suit :
Le règlement de ces sommes donne lieu au prélèvement d'intérêts intercalaires par la banque. Ils sont à prévoir pour chaque appel de fonds d'une vente en l'état de futur achèvement.
Par ailleurs, en cas de défauts constatés lors de la réception des travaux, l'acheteur peut émettre des réserves à l'encontre de l'entrepreneur chargé des travaux, ceci afin d'obtenir réparations. Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement, un retard dans la livraison du logement neuf ou l'abandon du chantier par le promoteur immobilier peuvent également survenir.
Dans de telles circonstances, des pénalités s'appliquent. Le réservataire est alors en droit d'intenter une action en justice si rien n'est fait en son sens.
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