Les obligations du promoteur en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Spécifique à l'immobilier neuf, la VEFA (pour Vente en l'État Futur d'Achèvement) est un contrat par lequel l'acquéreur devient propriétaire d'un logement neuf, à construire ou en cours de construction.
Et comme dans tout contrat, chaque partie fait l'objet d'obligations. Côté promoteur, elles sont triples :
- Les garanties financières d'achèvement,
- Le respect du délai de livraison,
- La mise en œuvre des autres garanties.
Découvrons ensemble toutes les obligations du promoteur en VEFA, ainsi que les recours pour l’acheteur en cas de litige.
TABLE DES MATIÈRES
- Achat d'un appartement sur plan ou en VEFA : définition
- Le rôle du promoteur lors d'une vente en VEFA
- Quelles sont les obligations du promoteur immobilier en VEFA ?
- Que faire en cas de mauvaises pratiques du vendeur en VEFA ?
Achat d'un appartement sur plan ou en VEFA : définition
Avant de s'attarder sur les diverses obligations du promoteur, il convient d'abord de rappeler la définition de la VEFA.
Lors d'un achat sur plan, également connu sous le nom de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), l'acquéreur devient propriétaire d'un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Ce type de contrat est très répandu en France pour l'acquisition de logements neufs.
Le processus implique généralement plusieurs étapes clés :
- Signature d'un contrat de réservation, souvent accompagnée du versement d'un dépôt de garantie.
- Paiements échelonnés selon l'avancement des travaux, garantissant une transparence financière tout au long du projet.
En choisissant la VEFA, l'acheteur bénéficie de plusieurs garanties. Parmi elles, la garantie financière d’achèvement (GFA) assure que le projet sera terminé même en cas de défaillance du promoteur. De plus, la garantie biennale et la garantie décennale protègent contre les défauts de construction après la livraison.
Ce mode d'achat présente l'avantage de personnaliser certains aspects du logement, tout en respectant les normes modernes de construction (comme la RE 2020).
Le rôle du promoteur lors d'une vente en VEFA
En tant que chef d'orchestre de l'opération, le promoteur immobilier joue un rôle déterminant à chaque étape d'une VEFA. Il supervise la conception et la réalisation du programme immobilier neuf. Cela inclut la coordination avec les architectes pour garantir que les plans répondent aux normes en vigueur.
Le promoteur doit également gérer les aspects financiers, tels que la recherche de prêts bancaires pour financer le projet. Il est responsable de la commercialisation des lots, veillant à ce que les biens soient vendus efficacement.
Lors de la remise des clés, il doit s'assurer que le logement est conforme aux attentes des acheteurs. De plus, il veille à l'obligation d'information, tenant les acquéreurs informés de l'avancement des travaux. Par exemple, en cas de modifications imprévues, il doit en avertir les futurs propriétaires, assurant ainsi transparence et confiance tout au long du processus.
Quelles sont les obligations du promoteur immobilier en VEFA ?
Dans le cadre d'un achat en VEFA, le promoteur est tenu de fournir au réservataire une garantie d'achèvement ou, le cas échéant, une garantie de remboursement.
La garantie financière d'achèvement
Cette première garantie protège les réservataires de logements neufs (à usage d'habitation ou usage professionnel) de l'un des principaux risques de la VEFA, à savoir le non-achèvement de l'immeuble.
Dans les faits, le promoteur a l'obligation de finir les travaux dans les délais fixés et dans le respect des plans convenus avec les acquéreurs.
Cette garantie a pour rôle de couvrir une éventuelle défaillance du promoteur. Il s'agit de l'une des nombreuses garanties de la VEFA. Ainsi, l'acheteur aura l'assurance d'avoir son logement, quelles que soient les contraintes auxquelles le promoteur immobilier peut être confronté. Celle-ci est généralement délivrée par une banque.
Concrètement, l'établissement financier va assurer, le cas échéant, le financement de l'achèvement des travaux. Il va avancer les sommes nécessaires au fur et à mesure de l'avancement des travaux, suivant le plan.
La garantie de remboursement
La garantie de remboursement est une obligation pour le promoteur, dans la mesure où celui-ci demande à l'acheteur de verser un acompte avant le début des travaux.
Grâce à cette garantie, vous avez la certitude de récupérer vos fonds en cas d'annulation de la vente pour défaut d'achèvement du bâtiment.
La garantie de remboursement constitue une alternative à la garantie d'achèvement. Toutefois, elle reste plus rarement utilisée par les promoteurs immobiliers.
Que faire en cas de mauvaises pratiques du vendeur en VEFA ?
Retard de livraison, vices apparents ou annulation du contrat de réservation par le promoteur, l’achat en VEFA peut effectivement présenter certains risques. Voyons les divers recours possibles en tant qu’acheteur, que ce soit avant ou après la livraison du logement neuf.
Avant la livraison de l'immeuble
Annulation du contrat de réservation par le promoteur
En matière de VEFA, la signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire) entraîne généralement le versement d'un dépôt de garantie au promoteur. Elle permet à ce dernier de réserver le futur logement à l'acheteur.
Pour rappel, la somme versée est strictement encadrée par la loi, conformément aux écrits de l'article R261-28 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Si le vendeur souhaite procéder à l'annulation du contrat de réservation du logement en état de futur achèvement, il est tenu de restituer l'intégralité du dépôt à l'acquéreur dans les 3 mois suivant l'événement. Ceci prévaut même une fois le délai de rétractation passé. Autrement, il vous est possible (en tant qu’acheteur) de poursuivre le promoteur en justice.
Dissimulation d’éléments déterminants au contrat
Certains cas plus rares peuvent amener le promoteur immobilier à occulter un voire plusieurs éléments importants du contrat de vente.
Si vous êtes victime de cette situation, sachez que l’acte peut entraîner une annulation dudit contrat.
Non-respect du délai de livraison
Si le promoteur ne peut livrer votre logement dans les délais initialement prévus, il doit régler des pénalités de retard si celui-ci dépasse les 30 jours. Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement, l'acte authentique de vente signé chez le notaire s’accompagne d’une clause relatant les prétextes jugés « valides » de suspension du délai de livraison.
Parmi eux figurent :
- Les intempéries,
- Le recours à des tiers relatifs aux permis de construire,
- Une grève partielle ou totale,
- Une crise sanitaire.
Si le motif est avéré, aucun remboursement n’est demandé au promoteur. Sa responsabilité ne peut donc être mise en cause. Pour les cas les plus complexes, le recours à un avocat du secteur immobilier est fortement recommandé.
Après la livraison du bien immobilier
Détection de malfaçons dans le logement
Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur conserve les pouvoirs de maître d'ouvrage jusqu'à la bonne réception des travaux. Il réalise donc la réception de ces derniers (généralement en compagnie de son maître d'œuvre) et signent ensemble un procès-verbal de réception.
Or, il est possible que même une fois les travaux réceptionnés et le bien livré, le bénéficiaire du logement neuf décèle certains défauts de conformité.
En tant qu’acheteur, vous êtes alors en droit de refuser de prendre possession des lieux. Dans ce cas, un procès-verbal mentionnant toutes les malfaçons doit être signé par l’acheteur et le promoteur.
L’acheteur dispose alors d’un délai d’un mois pour lister toutes les anomalies qui n’auraient pas été détectées lors de la livraison du bien.
Ce constat doit être transmis au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela fait, il dispose d’un an pour rectifier et corriger les défauts relevés par l’acheteur. En l'absence, vous êtes en droit de saisir les tribunaux pour procéder à l'annulation du contrat de vente ou à une diminution du prix de vente.
Pensez aux garanties
La garantie de parfait achèvement vous donne le droit de demander la remise en état des défauts ou malfaçons qui surviendraient l’année suivant la réception du logement.
La garantie biennale, quant à elle, sécurise l'acquéreur pendant 2 ans suivant la date de réception du bien neuf. Elle permet le remplacement ou la réparation de tous les éléments d'équipement dissociables du bâtiment (qui peuvent être enlevés).
De plus, la garantie décennale protège l’acheteur contre des dommages plus graves liés aux vices de construction. L'acheteur est alors protégé pour une durée de 10 ans dès l’étape de livraison.
En complément de ces garanties, le réservataire dispose d'un logement neuf ayant été assuré. Le maître d'ouvrage a en effet l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) avant l'ouverture du chantier. Celle-ci rembourse la totalité des travaux de réparation couverts par la garantie décennale des constructeurs.
