Les intérêts intercalaires en VEFA
Le 05 Déc. 2022
L'acquisition d'un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) implique le versement de frais qui échappent bien souvent à la majorité des acquéreurs. Parmi eux figurent les intérêts intercalaires.
Pourtant, ces derniers peuvent grandement peser sur le coût total de votre projet immobilier, et notamment sur vos mensualités de prêt.
Qu'il s'agisse d'un investissement locatif ou d'un logement pour votre résidence principale, voyons cela de plus près !
Définition des intérêts intercalaires
Les intérêts dits "intercalaires" correspondent aux frais que l'emprunteur doit rembourser lors du déblocage d'un prêt en plusieurs étapes, comme c'est le cas lors de projets de logements à construire ou en VEFA.
Le remboursement de ces intérêts intervient, de manière effective, entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où l'emprunteur commence à rembourser son crédit immobilier.
Cette pratique diffère de celle adoptée lors d'un prêt immobilier classique, comme dans l'immobilier ancien.
En effet, lorsque vous achetez une maison ou un appartement ancien, l'établissement de crédit procède au déblocage des fonds en une seule et même fois. Ce déblocage a généralement lieu le jour de signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
Dans ce cas, vous n'avez simplement qu'à rembourser une part du capital ainsi qu'une part d'intérêts (qui correspond à la rémunération du prêteur).
En revanche, lors d'un projet d'achat sur plan, le prêt est débloqué en plusieurs fois, par paliers, suivant un échéancier de paiement spécifique.
Il s'agit d'appels de fonds que le maître d'ouvrage initie auprès de l'organisme prêteur.
Ces appels sont effectués au fur et à mesure de l'avancée des travaux :
- À la finition des ouvrages et des fondations : 35% du prix de vente total est versé,
- À la mise hors d'eau, hors d'air : 70%,
- À l'achèvement des travaux : 95%,
- À la livraison : les 5% restants sont réglés.
Aussi, pour chaque appel de fonds de la VEFA, l'organisme de prêt exigera le règlement d'intérêts intercalaires qui correspondent à sa rémunération. En effet, aucun établissement bancaire n'octroie de crédit immobilier gratuitement.
Par conséquent, en plus d'assumer le remboursement lié au capital, l'acquéreur doit prévoir :
- Le coût des intérêts intercalaires (portant sur la fraction du capital déjà débloqué),
- Les frais d'assurance emprunteur.
Ces derniers, à payer tout au long de la construction jusqu'à la livraison du logement neuf, viennent inévitablement alourdir le montant de vos mensualités de prêt.
Peut-on échapper aux paiements des intérêts intercalaires ?
Si votre projet immobilier implique un financement provenant d'une banque et donne lieu à un déblocage de prêt en plusieurs étapes, il est impossible d'y échapper.
Toutefois, il est envisageable que leur remboursement soit reporté à la livraison du logement (c'est-à-dire la remise des clés). Vous paierez donc les intérêts au même moment que votre crédit.
De ce fait, vous n'aurez rien à débourser durant les travaux de construction, si ce n'est le montant de votre loyer actuel.
Bien que cette option puisse paraître une solution sur certains plans, il n'en demeure pas moins que les mensualités à venir seront plus élevées. Ceci peut s'avérer contraignant pour l'acheteur qui pourrait rencontrer des difficultés à honorer ses engagements.
Nous recommandons vivement de vous rapprocher de votre banquier pour trouver les alternatives possibles afin de financer votre achat en VEFA.
Il s'agit ici d'obtenir la proposition de financement qui génère le moins de frais.
Comment calculer les intérêts intercalaires en VEFA ?
Le calcul des intérêts intercalaires est plutôt simple. Il dépend essentiellement du montant de l'emprunt contracté pour votre crédit.
Pré-requis avant le calcul
Pour connaître le montant des intérêts intercalaires dus mensuellement à la banque, il faudra d'abord multiplier la somme totale versée au promoteur par le taux du prêt immobilier.
L'étape suivante consiste à diviser la valeur obtenue par la durée de la construction (en mois).
La formule ci-dessous en est un résumé :
Formule = (Montant du crédit débloqué*Taux du prêt immobilier) / Durée de la construction
Exemple avec un cas concret
Prenons le cas d'un logement en VEFA dont la construction durera 18 mois et dont le prix de vente est de 150 000€, sans apport au préalable. Pour acquérir cet investissement, vous envisagez d'emprunter à la banque à un taux de crédit immobilier de 2,25% sur 15 ans.
Lorsque les fondations de l'immeuble sont achevées, le vendeur fait un premier appel de fonds de 35%, soit 52 500€. À cette étape, le montant des intérêts sera de : (52 500*2,25 %) /18 = 65,62€. Ce dernier devra être réglé pour chaque mensualité jusqu'à la prochaine levée de fonds.
Lorsque les travaux franchiront la mise hors d'eau, le promoteur effectuera un nouvel appel de 35% qui correspond à 52 500€, pour une somme totale de 105 000€ débloquée. Les intérêts seront alors de : (105 000*2,25 %) /18= 131,25 €. Ils seront à verser mensuellement jusqu'au prochain appel de fonds.
Une fois le chantier achevé, l'organisme de prêt débloquera 25% du prix d'achat du logement neuf, soit 37 500€. Ceci portera la totalité de la somme versée au maître d'ouvrage à 142 500€. Au cours de cette période, les intérêts passeront à : (142 500*2,25%) /18= 178,12€.
Le dernier appel de fonds de 5% sera ensuite émis par le vendeur si le bien livré est conforme aux attentes de l'acheteur. Il s'agira d'un paiement d'une somme de 7 500€. À partir de ce moment, l'acquittement des intérêts prend fin.
Dès lors, l'acquéreur procède au remboursement du capital emprunté et des intérêts d'emprunt associés. Rappelons que le règlement des frais d'assurance emprunteur se fera tout au long de l'avancement des travaux.
Le financement d'un bien immobilier en VEFA par une banque implique donc des intérêts intercalaires. Ces derniers augmentent à chaque appel de fond du promoteur immobilier.
Pour l'acquéreur, il est important de les anticiper pour éviter toute surprise désagréable. Un tableau d'amortissement de ces intérêts est à retrouver dans votre contrat de prêt.
