VEFA : à quel moment devient-on propriétaire ?
Le 05 Déc. 2022
Vous venez d'acheter un logement en VEFA ? Selon sa définition, la vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel un acquéreur devient propriétaire d'un bien immobilier, à construire ou déjà en cours de construction.
Ce processus pouvant s'étaler sur 1 à 2 ans, nombreux sont les acheteurs qui se demandent à quel moment ils deviennent concrètement propriétaires de leur bien en VEFA. Voyons cela ensemble !
Au contrat de réservation, vous n'êtes pas encore propriétaire
Dans le cadre d'une VEFA, acheteur et promoteur procèdent dans un premier temps à la signature d'un "avant-contrat", plus connu sous le nom de contrat de réservation. Il s'agit d'un contrat préliminaire dans lequel le vendeur s'engage à réserver à l'acheteur un logement neuf.
Lorsque vous signez ce contrat, vous vous engagez également à conclure la vente définitive. Un délai légal de 10 jours vous est alors octroyé, vous permettant d'annuler la vente à tout moment. Ce délai court au lendemain de la réception du contrat de réservation, soit en main propre, soit par courrier recommandé.
Passé ce délai, le vendeur est dans son droit de conserver le dépôt de garantie grâce à ce contrat de réservation signé sous seing privé.
Le contrat de réservation précède la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire (le contrat définitif). Ce dernier est facultatif, mais il est fortement conseillé à l'acheteur d'y recourir.
En effet, il permet de définir les conditions d'achat de votre appartement en VEFA : description détaillée du bien, prix de vente, notice descriptive, date butoir pour la signature du contrat de vente, etc.
Toutefois, à cette étape de la VEFA, vous n'êtes pas encore officiellement le propriétaire de votre acquisition en état de futur achèvement.
Officiellement propriétaire dès la signature de l'acte authentique de vente
En matière de VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du bien immobilier neuf progressivement, en fonction de l'avancement des travaux. Le transfert de propriété est réalisé lors de la signature de l'acte authentique de vente.
En tant qu'acheteur, vous devez recevoir le projet de contrat de vente définitif au minimum un mois avant la conclusion de l'acte authentique.
Pour être valide, la loi prévoit certaines clauses devant apparaître dans l'acte de vente définitif. Il s'agit notamment :
- De la description détaillée du bien immobilier (adresse, surface habitable, nombre de pièces, descriptif des matériaux utilisés, etc.),
- Du prix de vente et des différentes modalités de paiement,
- De la condition suspensive d'obtention de prêt,
- Du délai de livraison.
Également, le contrat doit indiquer la présence d'une garantie financière d'achèvement (GFA) ou, le cas échéant, une garantie de remboursement. Il s'agit d'une obligation pour le promoteur immobilier.
Elles permettent de sécuriser l'acheteur en cas de faillite ou défaillance financière du promoteur. L'absence de souscription a une telle garantie entraîne la pleine nullité du contrat (CCH, art. L. 261-10 et L. 261-11).
Bon à savoir : lors de la remise des clés, n'oubliez pas de réaliser un état des lieux complet du logement. Le promoteur doit normalement vous le proposer, mais n'hésitez pas à en faire la demande si rien n'est fait.
Cette visite vous permettra de relever la présence d'éventuels défauts de conformité ou vices de construction. Toutes les anomalies doivent alors apparaître dans le procès-verbal de livraison.
À défaut, l'acheteur dispose d'un délai légal d'un mois pour notifier les désordres qu'il n'aurait pas détecté le jour de la livraison du bien en VEFA. Celles-ci doivent ensuite être transmises au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le transfert de propriété est ensuite progressif jusqu'à la livraison
Pour le reste des ouvrages et équipements à venir, le titre de propriété est transmis à l'acheteur en VEFA au fur et à mesure de l'exécution des travaux, au rythme de la construction de la résidence.
Dans l'absolu, vous n'êtes pas encore le propriétaire des lieux durant la période des travaux. C'est le promoteur, garant jusqu'à la livraison du logement, qui l'est (à ne pas confondre avec la phase de réception des travaux).
De ce fait, jusqu'à la remise des clés (c'est-à-dire la livraison), le promoteur est responsable de tous les dommages et malfaçons qui affecteraient la construction, ainsi que sa solidité. Il doit donc apporter les assurances et garanties nécessaires pour sécuriser le chantier dont il a la charge.
En contrepartie de ces transferts successifs de propriété, l'acheteur doit régler le prix des ouvrages. Le versement s'effectue par échelonnement, au fur et à mesure qu'avancent les travaux de construction du programme immobilier neuf.
Ainsi, lors de la signature du contrat définitif chez le notaire, un calendrier prévisionnel des appels de fonds est remis à l'acquéreur. Contrôlées par la législation en vigueur, l'échéancier de paiement se présente comme suit :
- À l'achèvement des fondations : 35% du prix total de la vente est réglé,
- À la mise hors d'eau et hors d'air : 70%,
- À l'achèvement des travaux : 95%,
- À la remise des clés : les 5% restants.
Les appels de fonds constituent une obligation légale qui vous permet de suivre rigoureusement le déroulement des travaux. Ils vous sont envoyés à la fin de chaque phase des travaux et sont accompagnés des justificatifs du maître d'œuvre.
Chez Mon marché immobilier, nous sommes en mesure de vous accompagner dans votre projet immobilier en VEFA. De la gestion de votre relation avec le promoteur à la livraison en passant par la mise en location, vous pouvez compter sur le savoir-faire et l'expérience de nos équipes.
