Peut-on annuler un contrat de réservation en VEFA ?
Le 05 Déc. 2022
En les termes de l'article L261-15 du Code de la Construction et de l'Habitation, la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) peut être précédée par la signature d'un premier contrat de réservation. Toutefois, il arrive que même une fois signée, l'acquéreur décide d'y renoncer.
Dans les faits, est-il vraiment possible de renoncer à l'achat d'un logement neuf sur plan ?
Voyons ensemble les modalités prévues par la loi ainsi que les divers recours possibles pour les acquéreurs.
Les spécificités inhérentes au contrat de réservation
Tout achat sur plan (ou VEFA) peut sous-entendre la signature d'un contrat de réservation. Signé sous seing privé entre l'acheteur et le vendeur, il précède la signature de l'acte de vente définitif devant notaire qui intervient en aval dans le projet, une fois la construction démarrée.
En le signant, le promoteur immobilier effectue la réservation du logement en VEFA. De ce fait, aucun autre potentiel acheteur ne peut y prétendre.
À ce stade, l'exécution des travaux peut ne pas avoir débutée. Pour autant, le maître d'ouvrage est en droit de vous demander le versement d'un dépôt de garantie.
Le montant de ce dernier s'élève à :
- 5% du prix de vente prévisionnel si le délai de signature de l'acte authentique est inférieur ou égal à 1 an,
- 2% du prix de vente prévisionnel si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.
Au-delà de 2 ans, aucun acompte ne peut être exigé par le promoteur.
Notez que cette somme d'argent ne lui est pas directement versée. Pour des mesures de sécurité, cette dernière sera placée soit sur un compte bancaire spécifique, soit chez le notaire au nom du demandeur.
Pour rappel, le règlement du dépôt de garantie s'inscrit dans l'échéancier de paiement d'un bien immobilier neuf en VEFA. Ce dernier sera déduit des divers appels de fonds exigés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Une fois cela fait, la loi prévoit la possibilité pour l'acheteur de se rétracter.
Vous pouvez annuler le contrat de réservation sous 10 jours
Conformément aux dispositions prévues par l'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter, une fois le contrat de réservation signé. Ce droit figure comme l'un des quelques avantages d'une acquisition en état de futur achèvement.
En VEFA, le délai de rétractation prend effet au lendemain de la première réception du contrat, soit par lettre recommandée, soit lors de sa remise en main propre.
Si vous décidez d'annuler le contrat de réservation au cours de cette période de 10 jours, vous obtiendrez automatiquement gain de cause. Le promoteur est alors tenu d'effectuer le remboursement du dépôt dans son intégralité, sans retenue ni contrepartie.
S'il refuse d'obtempérer et d'effectuer la restitution du dépôt, vous êtes autorisé à saisir la justice.
Pour les cas les plus complexes, le recours à un avocat en droit de l'immobilier est nécessaire.
Comment se rétracter d'un contrat de réservation ?
Pour rompre le contrat de réservation VEFA, vous devez rédiger un courrier sur papier libre dans lequel est explicitement formulé votre souhait de rétractation.
Si la demande a lieu dans le délai légal des 10 jours, aucun justificatif n'est requis. En ce sens, le vendeur ne peut exiger un quelconque motif de rupture.
En effet, pour procéder à l'annulation du contrat de réservation VEFA, vous n'avez simplement qu'à en informer le vendeur en lui faisant part de votre volonté de mettre fin au projet d'achat sur plan. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le cas échéant, vous pouvez le lui remettre en main propre, en veillant toutefois à repartir avec un récépissé écrit.
Un modèle de résiliation est disponible sur le site du Service Public.
Et si l'annulation de la VEFA a lieu après le délai légal ?
Si la demande intervient au-delà du délai légal des 10 jours, il n'est en principe plus possible pour l'acquéreur en VEFA de renoncer au contrat préliminaire. Dans ce cas, le promoteur est en droit de procéder au refus de la demande.
Certaines situations peuvent toutefois compromettre cette règle :
- Si le prix final a dépassé d'au moins 5% la somme indiquée dans le contrat de réservation,
- Si, par faute du maître d'ouvrage, l'acte de vente définitif n'a pas été conclu dans les délais impartis au contrat préliminaire,
- Si le prêt immobilier a été refusé par la banque (clause suspensive de prêt non réalisée),
- Si une différence a lieu entre le contrat de vente et les clauses du contrat de réservation.
Si la demande est légalement recevable, la restitution du dépôt de garantie par le promoteur au réservataire doit courir dans un délai maximal de 3 mois suivant l'annulation du contrat de réservation.
Au regard d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l'annulation du contrat de réservation d'une VEFA, dans la mesure où il s'agit d'un contrat facultatif, n'a aucune incidence quant à la validité de l'acte authentique de vente du notaire.
