Tous les avantages de la VEFA
Le 13 Sept. 2021
Le recours à la Vente en État Futur d'Achèvement est de plus en plus fréquent dans le cadre de l'achat de logements neufs. Plus connu sous l'acronyme VEFA, il s'agit d'un contrat présentant de très nombreux intérêts pour les acheteurs qui osent franchir le pas.
En effet, investir en VEFA permet à l'acquéreur de profiter de nombreux avantages :
- Un logement conforme aux dernières réglementations écologiques
- La possibilité de personnaliser son bien
- Des conditions de paiement souples
- Des charges réduites
- Un processus sécurisé par des garanties
- Des aides financières et une possibilité de défiscalisation
Un logement conforme aux dernières réglementations écologiques
Acheter un appartement en état de futur achèvement (VEFA) est, pour l'acquéreur, l'assurance de respecter les dernières normes en vigueur en matière d'environnement et d'écologie.
Ce dernier bénéficie effectivement d'un logement aux performances thermiques optimales via le strict respect de la norme RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020).
En vigueur depuis janvier 2022, celle-ci vient durcir les exigences de sa prédécesseur, la RT 2012. Dans les faits, tout bien immobilier acquis en VEFA doit désormais respecter certains critères de conforts, de consommation d'énergie et d'empreinte carbone.
Par exemple, avec la RE 2020, les biens immobiliers neufs doivent produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment. Leur consommation énergétique est ainsi rapportée à 0 kWh/m²/an, contre 50 kWh/m²/an avec l'ancienne norme.
En plus de respecter les dernières normes, l'achat d'un appartement en VEFA vous permet aussi de réaliser d’importantes économies d'énergie.
En effet, les biens immobiliers neufs ou récemment construits ne sont plus concernés par l'alimentation au gaz, et privilégie l'utilisation de systèmes de chauffage, de climatisation ou de production d'eau chaude moderne, moins gourmands en énergie.
De quoi réduire drastiquement le montant de vos factures d'énergie !
La possibilité de personnaliser son bien
L'achat sur plan offre également la possibilité à l'acquéreur de personnaliser son logement selon ses goûts et envies, dans le respect des règles d'urbanismes en vigueur et sous réserve des contraintes techniques imposées par le programme immobilier neuf.
Il peut ainsi choisir la couleur du parquet, le nombre de pièces, les équipements à installer, etc.
Notez qu'en cas de personnalisation plus poussée (à titre d'exemple, vous désirez modifier le plan initialement prévu), il est nécessaire d'en informer au plus vite votre promoteur immobilier. Une telle demande est généralement à faire lors de la signature du contrat de réservation.
Votre promoteur peut également vous imposer une date limite pour effectuer ce type de modifications.
Des conditions de paiement souples
Contrairement à un achat immobilier dans l'ancien, le paiement d'un logement acheté en VEFA se fait en plusieurs étapes, au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Concrètement, vous payez un certain pourcentage du prix de vente à chaque phase de la construction du logement :
- 35% du prix total à l'achèvement des fondations,
- 70% à la mise hors d'eau,
- 95% à la fin des travaux,
- Les 5% restants sont versés lors de la livraison du logement.
L’échelonnement des paiements est une option sécurisante, car vous ne payez en réalité que pour ce qui est effectivement réalisé. Vous n'avez pas non plus besoin d'avoir toutes les ressources nécessaires à disposition dès l'officialisation de l'accord.
Chez certains ménages, cela peut s'avérer extrêmement pratique !
Des charges réduites
Effectivement, la VEFA vous permet de supporter moins de frais dans le cadre de l'achat de votre logement. Vous bénéficiez entre autres de frais de notaire réduits, de l'ordre de 2 à 3% en moyenne, contre 6 à 8% pour de l'immobilier ancien.
De plus, dans certains cas, vous pouvez profiter d'une exonération de la taxe foncière et ce, pour une durée de 2 ans. Pour ce faire, une déclaration au CPF (Centre des Finances Publiques) doit être déposée par l'acheteur dans les 90 jours suivant la date officielle d'achèvement du chantier.
Enfin, pour les biens situés en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), il est également possible de bénéficier de la TVA réduite à 5,5%, au lieu du taux usuel de 20%.
Investir dans un appartement en état de futur achèvement vous permet donc de réaliser des économies non négligeables. En cas de revente de votre investissement VEFA, vous êtes assuré de réaliser une plus-value.
Un processus sécurisé par des garanties
En achetant un bien en VEFA, vous bénéficiez d'une protection optimale d'un point de vue juridique. Vous avez la garantie d'obtenir le logement pour lequel vous avez payé, ou à défaut de récupérer vos fonds dans un délai raisonnable.
La signature d'un tel contrat de vente vous permet également de sécuriser une opportunité immobilière intéressante et de ne pas craindre qu'elle vous échappe. Bien entendu, vous pouvez toujours vous rétracter d'une vente en état de futur achèvement si pour une raison ou une autre, le logement en VEFA ne vous convient plus.
Appelé délai de rétractation, ce droit vous permet, après versement du dépôt de garantie, de revenir sur votre décision au maximum 10 jours à la suite de la signature du contrat de réservation. Dans ce cas précis, le promoteur est dans l'obligation de vous restituer l'entièreté du montant correspondant au dépôt.
Même après la livraison du logement, le propriétaire bénéficie de certaines couvertures qui peuvent être très utiles en cas de dommages, malfaçons, ou autres défauts portant atteinte à la solidité de l'ouvrage :
- La garantie décennale,
- La garantie biennale,
- La garantie de parfait achèvement,
- La garantie d’isolation phonique.
En parallèle, notez que pour l'acheteur, les garanties d'une acquisition en VEFA sont aussi appuyées par certaines obligations liées au promoteur.
Des aides financières et une possibilité de défiscalisation
Afin de faciliter le financement d'un logement VEFA, le gouvernement a mis en place divers dispositifs de soutien, aussi appelés "prêts aidés".
Ces derniers viennent en aide aux ménages les plus modestes qui présentent des difficultés dans l'accession à la propriété. Parmi eux figurent :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : comme son nom l'indique, il s'agit d'un emprunt au taux d'intérêt de 0%. Réservé aux primo-accédants, il permet de financer un achat immobilier jusqu'à 40% du coût de l'opération. Il est accordé sous conditions de ressources.
- Le Prêt Action Logement (PAL) : il concerne les salariés d'entreprise du secteur privé (de plus de 10 salariés). Il permet, sous conditions, de financer le coût total de l'opération de prêt à hauteur de 30%.
- Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : il offre la possibilité aux ménages les plus modestes de prendre en charge 100% du projet d'achat sur plan, hors frais de notaire et d'agence.
La plupart de ces prêts aidés sont cependant soumis à des conditions bien spécifiques. Malgré tout, l'accès au crédit immobilier est rendu plus accessible.
Si la VEFA est effectuée à des fins locatives, il est possible de bénéficier du dispositif Pinel. En vous engageant à louer votre bien à titre de résidence principale pour une période allant de 6 à 12 ans, vous êtes éligibles à un avantage fiscal sous forme d'une réduction de votre impôt sur le revenu.
En loi Pinel, les avantages fiscaux perçus dépendent directement de la durée de location :
- 12% de réduction d'impôt pour un engagement de location de 6 ans,
- 18% de réduction d'impôt pour un engagement de location de 9 ans,
- 21% de réduction d'impôt pour un engagement de location de 12 ans.
À noter que ces taux étaient effectifs pour les investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2022. À compter de 2023, le dispositif classique évolue vers un Pinel +, avec de nouvelles réductions d'impôts.
