Que faire en cas de retard de livraison en VEFA ?
Le 05 Déc. 2022
L'acquisition sur plan ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) peut parfois s'accompagner d'imprévus : la détection de malfaçons une fois le bien livré ou, fait plus commun, un retard dans la livraison du logement neuf. En tant qu'acquéreur, voyons ensemble tout ce que vous devez savoir à ce propos, ainsi que les recours possibles.
Qu'appelle-t-on un retard de livraison en VEFA ?
En VEFA, le retard de livraison d'un bien immobilier correspond au non-respect du délai initialement stipulé dans le contrat de vente. Le logement est donc livré plus tard que prévu.
À ce titre, lors de la signature du contrat de réservation, veillez à ce que la date de livraison du logement soit clairement stipulée. Celle-ci doit être explicitement mentionnée, soit sous la forme :
- D'une simple date,
- D'un délai de livraison à compter de la signature du contrat.
Dans les faits, ce délai sera plutôt une période qu'une date précise : "livraison prévue au second trimestre de l'année 2024".
Quelles sont les causes légitimes de retard ?
Les tribunaux prévoient un certain nombre de causes légitimes de suspension du délai de livraison d'un logement en VEFA. Ainsi, tout promoteur peut se voir exempter de sanctions en cas :
- De retard dans la livraison des matériaux utiles à la construction du logement,
- D'intempéries (orages violents, tempête, tsunamis, etc.) ayant mis à mal l'avancement des travaux,
- De demande de modification par l'acquéreur ayant entraîné une surcharge des travaux à réaliser (une modification tardive des plans, par exemple),
- De grèves,
- De redressement judiciaire d'un entrepreneur intervenu sur le chantier.
Pour information, la crise sanitaire de la Covid-19 fait désormais partie d'un cas de force majeur pouvant justifier le retard de livraison d'une VEFA. La liste des motifs figure généralement dans le contrat.
S'il parvient à justifier le retard au moyen d'une preuve tangible (telle qu'une attestation établie par le maître d'œuvre), le promoteur peut se voir exonérer des pénalités qui lui sont imputé.
Pour information, en matière de retard de livraison en VEFA, les évènements survenus antérieurement à la signature de l'acte authentique de vente ne peuvent être invoqués.
Les recours possibles en cas de retard de livraison
Plusieurs solutions s'offrent à l'acheteur ayant été sujet à un retard dans la livraison de son bien immobilier en VEFA.
Le règlement du litige à l'amiable
Vous pressentez un retard de livraison de votre bien en VEFA ? Contactez rapidement votre promoteur afin d'établir un premier dialogue.
Demandez-lui, dans la mesure du possible, d'accélérer les démarches. En l'absence de coopération de sa part, d'autres alternatives sont possibles.
Toutefois, il est d'abord recommandé de privilégier un accord à l'amiable avant d'entamer tout autre procédure.
Le versement de pénalités de retard
En cas de retard dans la livraison d'un bien en VEFA, l'acheteur est en droit de réclamer des indemnités au constructeur, conformément aux écrits du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, certaines règles s'appliquent. En effet, les pénalités sont effectives à partir du moment où la durée de retard excède 30 jours. En deçà, rien ne l'oblige de s'y conformer.
En les termes de l'article L.231-2, le montant de ces pénalités correspond, au minimum, à 1/3000 du prix de vente et ce, par jour de retard. Concrètement, si votre logement à été vendu pour 300 000€, chaque jour de retard entraîne une pénalité à hauteur de 100€.
Également, le contrat de vente doit explicitement indiquer l'existence d'une pénalité pour le promoteur en cas de retard de livraison. Sans cela, vous ne pourrez y recourir.
Enfin, la mise en demeure du constructeur est nécessaire. Pour ce faire, l'acheteur doit lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce dernier doit indiquer la date de livraison initialement prévue, ainsi que le délai que vous lui accordez pour achever les travaux. Rappelez aussi les pénalités qu'il encourt s'il refuse de coopérer.
Parallèlement, vous pouvez faire constater le retard de livraison par un huissier de justice.
À défaut de réponse, l'affaire peut être portée en justice. L'accompagnement par un cabinet d'avocat spécialisé en VEFA est alors vivement recommandé.
La demande d'indemnisation
Le retard de livraison d'un bien immobilier en VEFA peut avoir de terribles conséquences pour l'acheteur, ne serait-ce qu'en terme de coûts. En ce sens, la loi vient assurer sa protection.
Même si cela n'est pas clairement stipulé dans l'acte de vente, le réservataire peut bénéficier d'une réparation des dommages pour tous les préjudices qu'il aurait pu subir à la suite du retard de livraison du bien en VEFA.
Une action en justice peut alors être intentée pour faire valoir ses droits. Des dommages et intérêts sont envisageables dans les cas suivants :
- La perte de revenus locatifs,
- La perte d'un avantage fiscal (avec la loi Pinel, par exemple),
- L'engendrement de frais bancaires,
- L'assumation de frais liés au garde-meuble,
- Un cumul du loyer avec le remboursement de l'emprunt.
Le recours aux garanties
Le recours aux garanties est également une possibilité si vous êtes sujet à un retard de livraison de votre bien en VEFA.
Dans ces conditions, c'est la garantie financière d'achèvement (GFA) qui court. Obligatoire dans toute VEFA, elle permet d'assurer le bon achèvement des travaux, même en cas de défaillance du promoteur. La GFA est soit extrinsèque, soit intrinsèque.
Si elle est extrinsèque, le garant du promoteur prend le relais et assure financièrement le reste de la construction. Si elle demeure intrinsèque, c'est au promoteur-même de s'en charger.
À défaut d'avoir souscrit une GFA, ce dernier doit fournir au réservataire une garantie de remboursement. Celle-ci assure la récupération des fonds déjà investi dans la construction en VEFA.
L'annulation du contrat de vente
Dans certains cas, le retard de livraison peut être tel qu'il entraînera la pleine nullité de l'acte de vente. En matière de VEFA, on parle de "résolution judiciaire".
Si l'un des deux parties estime que l'autre n'a pas respecté ses obligations (comme un retard de livraison), il peut attendre du juge que le contrat soit annulé.
