VEFA : les garanties qui protègent l'acquéreur
Le 04 Oct. 2021
Dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement ou VEFA, l'acquéreur achète un logement dont la construction n'est pas encore achevée. Pour assurer une protection optimale aux bénéficiaires, la loi a mis en œuvre diverses garanties, que ce soit :
Pour rappel, l'achat sur plan donne accès à de nombreux avantages, pour ne citer que l'absence de travaux, la possibilité de se rétracter, des frais de notaire réduits et ce qui nous intéresse ici : des garanties liées au contrat de VEFA.
Avant la construction du logement neuf
La garantie financière d'achèvement
Cette garantie assure l'acheteur que le bien acquis en copropriété neuve va être achevé, même en cas de défaillance du promoteur. Elle fait partie de l'une de ses obligations vis-à-vis de l'acquéreur dans le cadre d'un achat sur plan ou VEFA. Dans ce contexte, c'est l'établissement financier du vendeur qui prend le relais en apportant les financements nécessaires.
L'achèvement des travaux est ainsi garanti, quoi qu'il arrive.
La garantie de remboursement
Au lieu d'opter pour une GFA, le promoteur peut choisir une garantie de remboursement afin de sécuriser l'acquisition immobilière en VEFA.
Dans ce cas, le réservataire se voit rembourser l'intégralité des sommes déjà versées en cas d'annulation de la vente.
L'assurance dommages-ouvrage
En parallèle, afin d'assurer le logement en l'état de futur achèvement, toute opération immobilière doit s'accompagner d'une assurance "DO", dites dommages-ouvrage. Souscrite par le constructeur au nom du réservataire, elle couvre toutes les éventuelles malfaçons qui pourrait atteindre la solidité de la construction ou de l'immeuble. Elle doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.
En cas de dégâts relevant de la garantie décennale, cette assurance permet l'indemnisation et la réparation des travaux sans aucun délai. Elle prend effet sans attente d'une décision de justice quant à la responsabilité de l'entrepreneur.
Après la livraison de la copropriété neuve
La garantie des vices apparents et défauts de conformité
En VEFA, le promoteur immobilier (en sa qualité de maître d'ouvrage) est tenu responsable des vices et défauts de conformité du programme neuf livré (art. 1642-1 du Code Civil).
Ainsi, si l'acheteur constate un vice apparent au moment de la remise des clés, il doit le notifier dans le procès-verbal en émettant des réserves.
Pour les désordres oubliés ou non détectés, il doit impérativement en avertir le vendeur au cours du mois suivant la prise de possession des lieux (c'est-à-dire la remise des clés).
Le vendeur en VEFA a alors l'obligation d'y remédier sous 90 jours en réalisant les modifications et les réparations nécessaires pour assurer la conformité des travaux au plan.
En cas de refus, le réservataire peut saisir la justice pour obtenir la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente.
Concrètement, les acquéreurs en VEFA disposent d'une période d'1 an, à compter de la date à laquelle le promoteur peut légalement être déchargé des vices, pour engager un recours envers le vendeur.
Cette date correspond soit à la réception des travaux, soit un mois après la prise de possession des lieux. Attention : seule la plus tardive des dates doit être retenue.
En d'autres termes, cette dernière entre en application :
- 13 mois à compter de la prise de possession des lieux (ou remise des clés),
- 12 mois à compter de la réception (si elle intervient postérieurement).
La garantie de parfait achèvement (GPA)
Dans le contexte d'un contrat en VEFA, la garantie de parfait achèvement protège les acquéreurs pendant une durée d'un an suivant la date de livraison de l'ouvrage neuf.
La GPA relève du constructeur et non du promoteur immobilier.
Conformément aux dispositions prévues par la loi (art. 1792-6 du Code Civil), elle l'oblige à réparer les malfaçons, défauts et autres dysfonctionnements qui peuvent survenir pendant la première année suivant la livraison du bien immobilier neuf.
Toutefois, la GPA ne couvre pas les désordres qui proviennent de l'usure normale du logement ou d'un défaut d'entretien du bâtiment et de ses équipements.
Concrètement, la garantie de parfait achèvement va couvrir un robinet qui fuit ou un volet roulant qui fonctionne mal, par exemple.
La garantie d'isolation phonique
Qu'il s'agisse d'un investissement locatif ou d'une résidence principale, le nouveau bien immobilier (maison ou appartement) doit respecter les exigences minimales requises en termes d'isolation. Il doit ainsi être protégé contre les nuisances sonores.
Si vous constatez que le programme immobilier neuf ne respecte pas les normes minimales d'isolation acoustique, notez que vous pouvez le signaler au promoteur. Cette garantie est valable durant un an à partir de la remise des clés.
Il appartient alors au promoteur d'effectuer les travaux nécessaires pour régler le problème jusqu'à ce que le logement atteigne le minimum réglementaire.
Contrairement à la garantie de parfait achèvement, celle relative à l'isolation n'est valable que pour le premier occupant de l'appartement neuf. Il est donc le seul à pouvoir mettre en œuvre cette garantie pendant le délai imparti (un an après la remise des clés).
La garantie biennale
La garantie biennale est valable pendant les 2 ans qui suivent la réception d'un logement neuf après achat sur plan. Appelée également garantie de bon fonctionnement, elle permet à l'acheteur de bénéficier de la réparation ou du remplacement des installations qui ne fonctionnent pas correctement.
Elle porte sur tous les équipements dissociables (ou qui peuvent être ôtés) de l'immeuble. Pour les identifier, il faut s'assurer qu'en les enlevant, vous ne risquez pas de dégrader la construction. Ainsi, le ballon d'eau chaude ou encore les volets sont couverts par la garantie biennale.
La garantie décennale
En VEFA, la garantie décennale protège le bénéficiaire contre les sinistres qui peuvent rendre le logement inhabitable ou impropre à sa destination. Elle prend effet pour 10 ans à compter de la date de réception officielle des travaux.
Elle porte ainsi sur les désordres qui affectent la solidité du bâti et des éléments qui sont indissociables des ouvrages de fondation, de viabilité, d'ossature, de clos et de couvert. En bref, elle couvre tous les composants qui permettent d'assurer la sécurité des occupants, dont :
- Les ouvrages de viabilité comme l'assainissement,
- Les ouvrages de fondation,
- Les ouvrages d'ossature,
- Les ouvrages avec fondations comme la véranda et la terrasse,
- Les éléments d'équipement indissociables du bâtiment comme les canalisations, le plancher, les plafonds, les radiateurs, l'installation électrique encastrée, etc.
Note : elle ne s'étend pas aux installations qui ont des rôles uniquement esthétiques.
