Le guide de l'assurance habitation en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Ça y est, vous venez d'acquérir un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), à construire ou en cours de construction. Dans ces conditions, se pose la question de l'assurance habitation de votre bien.
À quel moment devez-vous en prévoir une ? Laquelle choisir et comment s'y prendre, pas à pas ?
Toutes les réponses à vos questions sont dans cet article !
TABLE DES MATIÈRES
- Assurer son logement en cours de construction (VEFA)
- Quand souscrire une assurance habitation en VEFA ?
- Quelle type d'assurance prendre pour son achat en VEFA ?
- Quel est le prix d'une assurance habitation ?
- Assurances et garanties apportées par le promoteur en VEFA
Assurer son logement en cours de construction (VEFA)
Quel est le rôle de l'assurance habitation ?
Une assurance habitation joue un rôle crucial dans la protection de votre bien immobilier, surtout lors d'un achat en VEFA. Elle couvre divers risques liés à la construction et à l'occupation future du logement (incendies, dégâts des eaux ou vols).
Elle permet également de sécuriser votre investissement, en vous offrant une tranquillité d'esprit durant l'édification. En souscrivant un contrat d'assurance habitation, vous bénéficiez d'une couverture dès la livraison du bien.
Voici quelques exemples de garanties qu'elle offre :
- Protection contre les dommages accidentels : incendies, inondations, etc.
- Couverture des biens mobiliers ou immobiliers
- Responsabilité civile incluse pour les dommages causés à autrui
En fin de compte, l'assurance habitation est indispensable pour garantir la sécurité financière et matérielle de votre logement, que ce soit pendant ou après la construction.
Est-elle obligatoire en VEFA ?
Pour rappel, en VEFA, le promoteur demeure le propriétaire de votre logement neuf jusqu'à la date de livraison. Ainsi, jusqu'à la remise des clés, c'est à lui de souscrire une assurance pour votre futur bien immobilier, ceci afin de sécuriser les travaux de construction.
Dans les faits, vous n'êtes donc pas dans l'obligation de contracter une assurance habitation jusqu'à l'achèvement du gros œuvre. Par contre, une fois ce palier atteint, vous devrez obligatoirement en souscrire une.
En contractant une assurance de votre côté (en plus de celle souscrite par le promoteur), vous sécurisez doublement votre projet immobilier en VEFA.
Notez que certaines compagnies d'assurance vous demanderont d'assurer votre bien, une fois la signature de l'acte authentique de vente effectuée chez le notaire. Aussi appelé contrat définitif, il succède au contrat de réservation signé « sous seing privé » entre l'acquéreur et le promoteur.
En contrepartie du versement d'un dépôt de garantie, le promoteur procède à la réservation du logement neuf à l'acheteur. Un délai de rétractation prend alors effet, délai durant lequel le réservataire peut annuler l'acquisition du bien immobilier en état de futur achèvement.
Quelle différence avec l'assurance dommage-ouvrage ?
Tandis que l'assurance habitation couvre les risques liés à l'occupation du logement, tels que les incendies et les dégâts des eaux, l'assurance dommage-ouvrage (DO) se concentre sur les malfaçons affectant la solidité de l'édifice.
L'assurance DO est obligatoire avant le début des travaux et garantit une réparation rapide sans attendre une décision judiciaire. Elle prend en charge les dommages couverts par la garantie décennale. En cas de désordres, elle permet au propriétaire d'obtenir le financement des réparations, même si la responsabilité du constructeur n'est pas encore établie.
En résumé, bien que ces deux assurances visent à protéger le propriétaire, elles interviennent à des moments différents et pour des raisons distinctes.
Quand souscrire une assurance habitation en VEFA ?
En matière de VEFA, le promoteur immobilier conserve la qualité de maître d'ouvrage durant toute la durée des travaux. De ce fait, il est tenu responsable des potentiels dommages qui pourraient survenir tout au long de la durée du chantier.
En parallèle, tous les prestataires (architectes, plombiers, menuisiers, etc.) intervenant au fur et à mesure de l'avancée des travaux doivent être couverts par une responsabilité civile professionnelle (RCP).
C'est lorsque l'ossature de l'édifice est érigée que se pose la question de l'assurance. À ce titre, il est obligatoire de souscrire une assurance multirisque habitation.
Pour rappel, l'acquéreur d'un logement en VEFA devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux :
- L'achèvement des fondations,
- La mise hors d'eau et hors d'air,
- L'achèvement des travaux,
- La remise officielle des clés.
Il est généralement conseillé de contracter une assurance multirisque habitation à partir de l'étape de « mise hors d'eau et hors d'air » (voire avant, si possible).
À ce stade, les travaux de gros œuvre sont achevés. Les murs sont dressés et la toiture est posée. Les ouvrages devant assurer la stabilité de l'édifice, ainsi que les éléments qui leur sont indissociables (fondations, terrassement, etc.), sont bâtis. Votre bien est prêt à recevoir les tout premiers équipements. L'assurance habitation devient alors obligatoire.
De plus, le logement étant encore en travaux, son prix reste peu onéreux. Les modalités du contrat d'assurance seront ensuite mises à jour, une fois la construction menée à son terme. La valeur du mobilier sera en effet à intégrer par la suite.
Par ailleurs, dans la mesure où le contrat d'assurance habitation prend effet dès la remise des clés, il est vivement conseillé de vous en prémunir avant cette date. Vous serez ainsi couverts en cas de sinistres.
Quelle type d'assurance prendre pour son achat en VEFA ?
Les compagnies d'assurance généralement proposent plusieurs contrats d'assurance habitation pour les logements neufs achetés sur plan. Ces dernières sont adaptées à tout projet d'achat en VEFA, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.
L'assurance « habitat en construction » (HEC)
En tant qu'acquéreur d'un bien immobilier en VEFA, vous avez la possibilité de souscrire à une assurance « habitat en construction » (HEC) au moment du lancement des travaux.
Cette dernière vous protège contre d'éventuels risques liés aux intempéries ou autres tentatives de vols pouvant porter atteinte à votre logement.
L'assurance multirisque habitation
Au cours de la construction, l'acquéreur d'un bien immobilier en VEFA est tenu de souscrire une assurance multirisque habitation.
Obligatoire, celle-ci doit être souscrite avant la fin des travaux de gros œuvre. À ce stade, l'habitation est étanche à l'air via la pose des portes, fenêtres, etc. En parallèle, le bien est dit « imperméable ». Les risques d'infiltration (par le sol, les murs ou le toit) sont donc exclus. Cette étape correspond à la mise hors d'eau/hors d'air du logement.
L'assurance multirisque habitation couvre l'acquéreur en cas de sinistres tels que :
- Des incendies,
- Des actes de vandalisme,
- Des bris de glace,
- Des dégâts des eaux,
- D'autres intempéries (catastrophes naturelles : tempêtes, orages violents, tsunamis, explosions, etc.).
Vous pourrez ensuite faire évoluer l'assurance multirisque (souscrite avant la fin du gros œuvre) en « assurance habitation classique », une fois l'étape de livraison du logement terminée.
L'assurance propriétaire non-occupant
Ce type d'assurance concerne les achats dans le neuf à destination locative. Elle couvre l'acquéreur en cas de sinistres, même si le logement est vacant.
La souscription à cette dernière est une obligation tant que le logement n'est pas habité. Là aussi, vous pourrez la faire évoluer une fois la réception finale des travaux réalisée.
Quel est le prix d'une assurance habitation ?
Le coût moyen d'une assurance habitation dépend de plusieurs facteurs. Pour un logement neuf, comme un achat en VEFA, les tarifs peuvent être influencés par la localisation du bien et ses caractéristiques spécifiques.
En général, une assurance habitation pour un appartement coûte en moyenne 150 € par an, tandis que pour une maison, ce montant peut atteindre 260 €.
Les primes varient aussi selon la surface du logement. Par exemple :
- Un studio de moins de 20 m² peut coûter environ 87 € par an.
- Pour un appartement entre 71 et 90 m², comptez environ 196 € par an.
Pour réaliser des économies, il est conseillé de comparer les offres via un comparateur d'assurances. En ajustant les garanties et les franchises, vous pouvez obtenir un tarif adapté à vos besoins.
Assurances et garanties apportées par le promoteur en VEFA
Tout au long de la construction, votre logement en état de futur achèvement est protégé par un certain nombre d'assurances et garanties que le promoteur immobilier (en sa qualité de maître d'ouvrage) est dans l'obligation de souscrire. Parmi elles figure l'assurance dommages-ouvrage (DO).
Contractée avant l'ouverture du chantier, elle couvre l'acheteur contre les éventuelles malfaçons pendant 10 ans. L'assurance DO est obligatoire dans tout projet de travaux de construction.
En parallèle de l'assurance DO, le promoteur est tenu de fournir une garantie financière d'achèvement ou, à défaut, une garantie de remboursement. Elle assure à l'acquéreur que la construction du logement sera achevée, même en cas de défaillance du promoteur.
La signature du contrat de vente en VEFA inclut également une garantie de prix de vente définitif. De ce fait, l'acquéreur est assuré que le prix auquel le bien immobilier neuf a été vendu ne changera pas.
Une fois les travaux réceptionnés, 3 nouvelles garanties viennent sécuriser l'acheteur.
Premièrement, la garantie de parfait achèvement vous protège contre les désordres pendant 1 an suivant la réception des travaux.
Deuxièmement, la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) permet le remplacement des éléments d'équipement défaillants. Sa durée est de 2 ans suivant la réception des travaux.
Enfin, la garantie décennale sécurise l'acheteur contre les vices et défauts compromettant la solidité de la construction, constatés après la réception des travaux. Elle prend effet au lendemain de la signature du procès-verbal de réception pour une période de 10 ans.
