Tout savoir sur la garantie de parfait achèvement en VEFA
Le 17 Oct. 2024
Vous venez de faire l'acquisition d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Mais voilà, vous avez constaté certains défauts de conformité ou malfaçons suite à la livraison du bien immobilier.
Sachez qu'en tant qu'acheteur sur plan, vous êtes protégé pendant 1 an par la garantie de parfait achèvement.
Concrètement, de quoi s'agit-il ? Quels sont les désordres concernés par la garantie et comment agir efficacement ?
Suivez notre guide complet !
TABLE DES MATIÈRES
- Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement (GPA) ?
- Que couvre la garantie de parfait achèvement en VEFA ?
- Que faire si le vendeur refuse la garantie de parfait achèvement ?
- Les autres garanties qui protègent l'acheteur en VEFA
Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement (GPA) ?
Définition
La garantie de parfait achèvement (GPA) est une protection essentielle pour les acquéreurs de biens immobiliers neufs, comme en VEFA. Elle oblige l'entreprise (qui est à l'origine des travaux) à réparer tous les défauts de construction signalés dans l'année suivant la réception de l'ouvrage.
Cette garantie couvre un large éventail de problèmes, des malfaçons mineures aux dysfonctionnements plus importants.
Elle s'applique aux désordres mentionnés dans le procès-verbal de livraison (le jour de la remise des clés, donc) et à ceux découverts ultérieurement, dans le mois suivant la livraison du bien. Pour cela, l'acquéreur émet ce qu'on appelle des réserves.
En bref, la GPA offre une tranquillité d'esprit aux nouveaux propriétaires, assurant que leur logement sera conforme aux attentes et aux normes de qualité.
Quelle est la durée légale de la GPA ?
La durée de la garantie de parfait achèvement en VEFA est d'un an (12 mois) à compter de la date de réception des travaux, conformément à l'article 1792-6 du Code civil. Durant ce délai d'un an, l'entrepreneur du bâtiment est dans l'obligation de réparer l'ensemble des désordres signalés par l'acheteur.
Dans certains cas, le délai de la GPA peut s'étendre à 2 ans. Cette décision est à la charge du constructeur et demeure sans coût additionnel pour les acheteurs.
Nous vous conseillons vivement de demander au maître d'ouvrage (promoteur immobilier) une copie du procès-verbal de réception des travaux, et ce, pour deux raisons :
- Connaître la date exacte du départ de la garantie de parfait achèvement VEFA.
- Découvrir les éventuelles réserves émises par le promoteur.
Comment faire jouer la GPA suite à la réception des travaux ?
Pour appliquer la garantie, vous devez transmettre à l'entrepreneur du bâtiment une lettre recommandée avec avis de réception (ou pli d'huissier) dans laquelle vous lui demandez d'effectuer les réparations nécessaires. Vous n'êtes pas obligé de passer par un avocat pour émettre vos réserves.
Ceci étant fait, l'entreprise ayant réalisé les travaux est dans l'obligation de réparer les vices apparents et malfaçons identifiées.
Les délais d'exécution, quant à eux, sont fixés d'un commun accord entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur du bâtiment. Dans la plupart des cas, les réparations interviennent sous 60 à 90 jours.
Les travaux peuvent être financés de différentes manières :
- L'utilisation de la retenue de garantie de 5 % du prix de la construction.
- Le recours à l’assurance dommages-ouvrage pour un sinistre couvert par la garantie décennale.
- La prise en charge par l’organisme à l’origine de la garantie de livraison pour la construction d’une maison individuelle.
Que couvre la garantie de parfait achèvement en VEFA ?
Exemples de désordre pris en charge
La garantie de parfait achèvement couvre une variété de dommages dans votre logement neuf. Elle ne fait aucune distinction entre la nature ou le degré de gravité des réserves émises.
Parmi les sinistres couverts par la GPA, on retrouve :
- Les fissures sur les murs ou plafonds
- Les problèmes de canalisations causant des infiltrations d'eau
- Les dysfonctionnements du système de chauffage ou de climatisation
- Les soucis d'isolation thermique ou phonique
- Les revêtements de sol qui se décollent ou se fissurent
Elle s'applique également aux installations défectueuses comme :
- Les portes ou fenêtres mal ajustées
- Les robinets qui fuient
- Les prises électriques non fonctionnelles
N'hésitez pas à signaler rapidement tout problème constaté (idéalement le jour de la livraison du logement) pour bénéficier pleinement de cette garantie.
Les désordres non pris en charge
Certains problèmes ne relèvent pas de la garantie de parfait achèvement. L'usure normale du logement, par exemple, n'entre pas dans son champ d'application. Les dégâts causés par un mauvais entretien ou une utilisation inadéquate des équipements restent à la charge du propriétaire.
Les défauts apparents non signalés lors de la livraison ne peuvent être réclamés ultérieurement. De même, les modifications apportées par l'acquéreur après la réception du bien annulent la garantie pour les éléments concernés.
Les désordres résultant de cas de force majeure, comme les catastrophes naturelles, sont également exclus. Enfin, les problèmes esthétiques mineurs, s'ils n'affectent pas la fonctionnalité du logement, ne sont généralement pas pris en compte dans le cadre de cette garantie.
Que faire si le vendeur refuse la garantie de parfait achèvement ?
Envoyez une lettre recommandée de mise en demeure
Face au refus du constructeur d'honorer la garantie de parfait achèvement, l'acheteur dispose de plusieurs recours. La première étape consiste à envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception, détaillant les désordres constatés.
Attendez sa réponse quelques jours avant de passer au second recours.
Saisissez le tribunal pour une condamnation
Si le constructeur persiste dans son refus, l'acheteur peut saisir le tribunal pour une condamnation en justice. À ce stade, un avocat spécialisé en droit immobilier s'avère précieux pour cette démarche.
Si la responsabilité de l'entreprise est reconnue, le juge pourra ordonner l'exécution des travaux ou accorder des dommages et intérêts au profit de l'acquéreur.
Notez que la juridiction compétente à saisir va directement dépendre du montant des dommages à réparer :
- Pour les dommages inférieurs à 4 000 € : un juge de proximité
- Pour les dommages compris entre 4 000 à 10 000 € : le tribunal d’instance
- Pour les dommages supérieurs à 10 000 € : le tribunal de grande instance
Une autre option est la consignation d'une partie du prix de vente, avec l'autorisation du tribunal. Cette somme servira à financer les réparations nécessaires. L'intervention d'un expert judiciaire peut être requise pour évaluer l'étendue des travaux de réparation à réaliser.
Les autres garanties qui protègent l'acheteur en VEFA
Outre la GPA, de nombreuses autres garanties légales viennent protéger les acquéreurs d'un logement VEFA une fois la livraison du bien effectuée.
La garantie biennale
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, protège l'acquéreur pendant 2 ans après la réception du logement. Elle concerne les éléments d'équipement dissociables du bâtiment, tels que :
- Les volets roulants,
- Les plafonds suspendus,
- Les interphones,
- Les systèmes de chauffage,
- La robinetterie,
- Les installations électriques.
Cette assurance permet le remplacement ou la remise en état des installations défectueuses, sans aucun frais pour le propriétaire.
Pour l'activer, adressez un courrier recommandé au promoteur décrivant précisément le dysfonctionnement constaté. Un expert peut intervenir pour évaluer la situation et proposer des solutions adaptées.
La garantie décennale
La garantie décennale représente une protection essentielle pour les acquéreurs en VEFA. Elle s'étend sur une période de 10 ans à partir de la réception des travaux et couvre les défauts de gros œuvre affectant la solidité de l'ouvrage ou rendant le logement impropre à son utilisation.
Cette garantie, obligatoire pour tous les artisans du bâtiment (entrepreneurs, maîtres d'œuvre, architectes, vendeurs d'immeubles), englobe notamment :
- Les problèmes structurels, comme les fissures importantes
- Les défauts d'étanchéité entraînant des infiltrations
- Les dysfonctionnements graves des systèmes de chauffage ou d'isolation
Pour activer cette garantie, l'acquéreur doit notifier par écrit le promoteur dès la constatation du problème. Un expert peut être mandaté pour évaluer l'étendue des dommages et déterminer les réparations nécessaires.
La garantie décennale se transmet aux propriétaires successifs du bien, assurant une protection à long terme de l'investissement immobilier.
L'assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage (DO) constitue un élément crucial lors d'un achat en VEFA. Souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier, elle intervient rapidement en cas de problèmes structurels, sans attendre la détermination des responsabilités.
Cette assurance prend le relais dès la fin de la garantie de parfait achèvement et reste active pendant 10 ans à compter de la réception du bien. Elle finance les réparations liées aux vices de construction majeurs, comme les fissures importantes ou les problèmes d'étanchéité.
Pour l'activer, signalez le sinistre à l'assureur par courrier recommandé. Un expert évaluera alors les dommages et proposera des solutions. Cette protection offre une tranquillité d'esprit aux propriétaires, facilitant la gestion des éventuels défauts de construction à long terme.
