Garantie biennale en VEFA : que couvre-t-elle ?
Le 22 Oct. 2024
La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, protège les acquéreurs en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) pendant 2 ans à compter de la réception des travaux. Elle couvre les équipements dissociables du logement neuf, comme les portes, radiateurs ou robinets.
Découvrez son fonctionnement, sa couverture et sa mise en application pour sécuriser votre futur projet immobilier d'achat sur plan !
TABLE DES MATIÈRES
- Comment fonctionne la garantie biennale en VEFA ?
- Que couvre la garantie de bon fonctionnement en VEFA ?
- Comment faire jouer l'assurance biennale ?
- Et si l'artisan refuse d'agir ?
- Quelles sont les autres garanties de l'achat en VEFA ?
Comment fonctionne la garantie biennale en VEFA ?
Définition
La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) vise à sécuriser le promoteur et l'acquéreur d'un logement neuf en VEFA face aux potentiels malfaçons et dysfonctionnements des équipements dissociables du gros œuvre (qui peuvent être ôtés sans dégrader le bâtiment).
Cette assurance impose au constructeur de réparer ou remplacer gratuitement ces éléments défectueux. Distincte de la garantie décennale, elle renforce la sécurité de l'achat sur plan en assurant le bon état des installations courantes du logement neuf.
Durée
Dans le cadre d'un contrat VEFA, la durée de validité de la garantie biennale est de deux ans.
Elle démarre le jour de la réception des travaux par le maître d'ouvrage (le promoteur immobilier), le maître d’œuvre et les entrepreneurs du bâtiment ayant participé au chantier.
Attention à ne pas confondre cette étape avec la livraison du logement, date qui intervient en aval où les clés sont remises à l'acheteur.
Est-elle obligatoire ?
Dans les faits, l'assurance biennale en VEFA n'est pas légalement obligatoire pour les professionnels du bâtiment. Néanmoins, le Code civil impose au constructeur de répondre des défauts constatés dans les deux ans suivant la livraison.
Cette responsabilité s'applique même sans souscription d'une assurance spécifique. Pour l'acheteur, cela signifie une protection automatique, indépendamment des choix du promoteur.
Les tribunaux peuvent donc contraindre ce dernier à effectuer les réparations nécessaires, même en l'absence d'assurance biennale.
Pour renforcer leur crédibilité et offrir une meilleure protection aux acheteurs, de nombreux promoteurs choisissent volontairement de souscrire cette garantie.
Qui doit la souscrire ?
La garantie biennale doit être souscrite par le constructeur ou le promoteur immobilier. Il peut également s'agir d'un architecte, d'un technicien, d'un entrepreneur ou d'un constructeur de maisons individuelles.
Que couvre la garantie de bon fonctionnement en VEFA ?
Les dommages couverts
Les éléments couverts par la garantie biennale VEFA sont précisés par l'article 1792-3 du Code civil. Il s'agit des éléments d'équipement dissociables du gros œuvre, comme :
- Les systèmes de chauffage et climatisation
- La robinetterie et les éléments de plomberie (douche, toilette, éviers et chauffe-eau)
- Les appareils électriques livrés avec l'ouvrage (interphone, thermostat)
- Les menuiseries intérieures et extérieures
- Les volets roulants et stores
- Les portes intérieures
- Les faux-plafonds et les cloisons mobiles
Si l'un de ces composants fait l'objet d'un dysfonctionnement ou d'une malfaçon, la garantie biennale impose aux entreprises d'effectuer les réparations nécessaires.
Les dommages non couverts
La garantie biennale en VEFA comporte certaines limitations importantes. Elle ne peut être utilisée lorsque le dommage concerne un élément indissociable de l'ouvrage.
Voici quelques exemples d'éléments non pris en charge :
- Les dysfonctionnements dus à un défaut d'entretien ou à une mauvaise utilisation des équipements
- Les éléments structurels comme les fondations ou la charpente
- Les finitions purement décoratives sans fonction technique (isolation, imperméabilisation, anti-corrosion)
- Les installations ajoutées après la livraison du bien
Les revêtements muraux et les peintures à but uniquement esthétique ne bénéficient pas non plus de cette protection. Pour ces aspects, la garantie de parfait achèvement s'applique durant la première année suivant la réception des travaux.
Comment faire jouer l'assurance biennale ?
Pour faire jouer la garantie biennale, vous devez transmettre au constructeur concerné une lettre recommandée avec accusé de réception (RAR).
Commencez par décrire avec soin le défaut constaté et demandez explicitement sa réparation au titre de la garantie biennale de bon fonctionnement. Prenez des photos et notez la date d'apparition du dysfonctionnement. Fixez un délai raisonnable pour la réalisation des travaux. Ces derniers demeurent à ses frais.
En cas de non-réponse ou de refus, n'hésitez pas à solliciter l'aide d'un expert indépendant pour évaluer le problème. Gardez à l'esprit les délais légaux pour agir et conservez tous les échanges avec le vendeur.
Et si l'artisan refuse d'agir ?
Face à un refus d'intervention de l'artisan ou de l'entreprise, l'acquéreur dispose de plusieurs recours, à commencer par la mise en demeure par lettre recommandée. La mention « mise en demeure » est un moyen de pression efficace et permet de donner au courrier une dimension officielle et légale.
Sans réponse sous 15 jours, vous pouvez saisir le tribunal compétent. Une action en justice permettra d'obtenir l'exécution forcée des travaux ou le versement de dommages et intérêts.
Le tribunal à saisir dépend du montant des dommages :
- Pour un litige d’un montant inférieur ou égal à 10 000 euros : saisissez le tribunal d’instance
- Pour un litige d’un montant supérieur à 10 000 euros : faites appel au tribunal de grande instance
À ce stade, l'aide d'un avocat spécialisé en droit immobilier s'avère judicieuse pour maximiser les chances de succès.
Quelles sont les autres garanties de l'achat en VEFA ?
Outre l'assurance biennale, les projets d'achat en VEFA sont protégés par de nombreuses autres garanties comme la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
La garantie de parfait achèvement (GPA) assure la réparation de tous les désordres signalés lors de la réception des travaux ou durant l'année suivante. Elle couvre les vices apparents et cachés, quelle que soit leur gravité et leur importance.
Voici quelques exemples d'éléments couverts par la GPA :
- Les fissures présentes sur les murs ou plafonds
- Les problèmes d'isolation phonique ou thermique
- Les robinets qui fuient
- Les prises électriques non fonctionnelles
Le promoteur immobilier doit intervenir dans un délai raisonnable après notification du problème. En cas d'inaction, l'acquéreur peut recourir à une mise en demeure.
Cette garantie exclut les dommages liés à l'usure normale du logement. Pour bénéficier de cette protection, documentez soigneusement les problèmes constatés et informez rapidement le vendeur par écrit.
La garantie décennale (10 ans)
La garantie décennale protège l'acheteur contre les défauts majeurs affectant la solidité de l'ouvrage et du gros œuvre pendant 10 ans après la réception des travaux.
Elle couvre :
- Les fondations et la structure porteuse
- L'étanchéité de la toiture et des murs
- L'isolation thermique et phonique
Cette protection s'applique même si le bien est revendu. Pour l'activer, adressez un courrier recommandé au constructeur décrivant précisément le problème. Un expert peut être mandaté pour évaluer les dommages.
En cas de litige, le tribunal compétent peut être saisi. Conservez soigneusement le procès-verbal de réception et tous les documents relatifs à votre achat en VEFA.
L'assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage constitue un rempart financier crucial pour les acquéreurs en VEFA. Souscrite par le promoteur avant l'ouverture des travaux, elle prend le relais après la garantie de parfait achèvement. Son objectif principal est d'assurer une réparation rapide des désordres relevant de la responsabilité décennale, sans attendre la détermination des responsabilités.
Cette assurance intervient pendant 10 ans après la réception des travaux. Elle finance les réparations nécessaires en cas de vices de construction majeurs, comme des problèmes d'étanchéité ou de structure.
Pour l'activer, signalez tout désordre constaté à l'assureur par lettre recommandée. Un expert sera mandaté pour évaluer les dommages et proposer des solutions de réparation.
