Vous envisagez d'acheter un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et vous souhaitez connaître les avantages fiscaux dont vous pourriez bénéficier ? Vous êtes au bon endroit !

L'achat sur plan présente plusieurs atouts fiscaux majeurs : des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), une possible TVA à 5,5 % dans certaines zones, et une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

Des économies significatives qui rendent l'investissement en VEFA particulièrement attractif en 2024 et dans les années à venir !

 

TABLE DES MATIÈRES

 

 

Les 3 avantages fiscaux​ liés à l'achat d'un logement en VEFA

 

En matière d'achat en VEFA, les avantages fiscaux sont au nombre de trois : les frais de notaire réduits, la TVA réduite à 5,5 % et l'exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

 

1. Les frais de notaire réduits (2 à 3 %)

Réaliser des économies substantielles dès la signature chez le notaire, c'est possible avec un achat en VEFA ! En effet, les frais d'acquisition sont réduits à 2-3 % du prix total du logement neuf, contre 7 à 8 % dans l'immobilier ancien.

Cette réduction s'explique par une fiscalité avantageuse sur la taxe de publicité foncière. Pour un appartement à 300 000 €, vous économisez en moyenne 15 000 € par rapport aux frais habituels.

Les promoteurs proposent régulièrement des offres commerciales incluant la prise en charge totale des frais de notaire sur certains programmes immobiliers neufs, notamment lors des lancements commerciaux ou pour les derniers lots disponibles.

 

2. La TVA réduite à 5,5 %

Si l'achat de votre logement en VEFA a lieu au sein d'une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville), vous êtes éligible à un autre avantage fiscal : la TVA à taux réduit. Au lieu des 20 % habituels, le taux passe à 5,5 % du prix total.

Pour un logement neuf de 300 000 €, la différence est significative : 16 500 € de TVA au lieu de 60 000 €, soit une différence de 43 500 € sur votre budget global.

Cette réduction s'applique sous conditions : le bien doit devenir votre résidence principale pendant au moins 8 mois par an, vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l'administration fiscale et vous devez conserver le logement pendant 10 ans minimum.

 

3. L'exonération de la taxe foncière pendant 2 ans dans le neuf

L'administration fiscale accorde une exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour tout logement neuf acquis en VEFA. Cette mesure s'applique pendant les deux premières années à partir du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux.

Pour bénéficier de cet avantage, vous devez déposer une déclaration au centre des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement de votre logement. Le formulaire H2 pour un appartement ou H1 pour une maison vous permettra d'officialiser votre demande.

À noter que certaines communes peuvent prolonger cette exonération jusqu'à 5 ans pour les logements neufs achetés au sein d'un programme résidentiel labellisés Bâtiment Basse Consommation 2005 (BBC).

 

 

La loi Pinel et Pinel Plus : des opportunités supplémentaires pour les investisseurs en VEFA !

 

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux investisseurs dans le neuf (VEFA) et l'ancien réhabilité. Le principe est simple : en l'échange d'un investissement locatif, les propriétaires perçoivent une réduction d'impôt sur le revenu attractive qui varie en fonction de la durée de mise en location du bien.

En tant qu'acquéreur sur plan, vous pouvez donc coupler les avantages de la VEFA avec la réduction d'impôt Pinel en mettant votre bien en location, sous certaines conditions.

Pour être éligible, le logement neuf doit être loué vide et à titre de résidence principale du locataire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. De plus, les ressources de ce dernier ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires. Quant au loyer, il ne peut être fixé librement : son montant doit être conforme aux seuils en vigueur.

Depuis le 1er janvier 2024, les taux de réduction du dispositif Pinel classique sont les suivants :

  • 9 % d'avantage fiscal sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans,
  • 14 % sur 12 ans.

 

La loi Pinel Plus : une fiscalité encore plus avantageuse !

Le Pinel Plus est une évolution de la loi Pinel classique. En vigueur depuis le 1er janvier 2023, le dispositif offre des avantages fiscaux encore plus intéressants en maintenant les anciens taux de réduction d'impôts :

  • 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans,
  • 18 % sur 9 ans,
  • 21 % sur 12 ans.

Il s'agit donc d'une fiscalité plus avantageuse que l'ancien Pinel, avec des taux de réduction d'impôts préférentiels. Mais pour en bénéficier, des conditions supplémentaires s'imposent aux bailleurs.

En plus de devoir respecter des critères environnementaux plus stricts (norme RE2020), le logement neuf doit disposer d'une surface habitable minimale (variable selon le nombre de pièces), d'un espace extérieur privatif et d'une double orientation pour les T3 et supérieurs. Pour aller plus loin, nous vous invitons à consulter cet article.

Important : la prolongation exceptionnelle de la loi Pinel jusqu'au 31 mars 2025 ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs immobiliers. Pour profiter de ce sursis de 3 mois, la signature du contrat de réservation doit intervenir avant le 31 décembre 2024.

 

 

Les autres dispositifs de soutien pour acheter un appartement en VEFA

 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants

Bonne nouvelle pour les primo-accédants qui souhaitent investir dans le neuf : le PTZ (Prêt à Taux Zéro) vous permet de financer jusqu'à 50 % du prix d'achat de votre résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier.

Pour en bénéficier en 2025, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années précédant votre demande. Le montant accordé varie selon la localisation du bien, la composition de votre foyer et vos conditions de ressources.

Notez que les plafonds de ressources ont été revus à la hausse pour 2025, permettant à davantage de ménages d'accéder à ce financement avantageux.

 

Le statut LMNP pour les loueurs en meublé

Pour les investisseurs en VEFA, il y a également la possibilité d'opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Une solution de plus en plus envisagée par les bailleurs face à la disparition du Pinel au mois de mars 2025.

La LMNP est un statut qui offre des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers qui se tournent vers de la location meublée.

Concrètement, avec la fiscalité LMNP, les bailleurs ont le choix entre deux régimes fiscaux :

  1. Le régime micro-BIC : il octroie un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Par contre, il n'est pas possible de déduire les charges supportées par le bailleur liées à l'exploitation du bien.
  2. Le régime réel simplifié : il permet d'amortir le bien et de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.)

À la différence des autres dispositifs d'investissement comme la loi Pinel, le LMNP n'impose ni zonage géographique strict, ni plafonds de loyers contraignants. Les ressources du locataire

Notez que cette flexibilité fiscale s'applique aussi bien aux résidences classiques privées qu'aux résidences de services (étudiantes, seniors ou tourisme).

 

 

Limites et inconvénients de l'achat immobilier en VEFA

 

Bien qu'il s'agisse d'une pratique très répandue dans l'immobilier, l'achat en VEFA s'accompagne de quelques petits inconvénients qu'il convient de garder en tête.

Déjà, le prix au m² d'un logement en VEFA se révèle généralement plus élevé que dans l'ancien, avec une différence pouvant atteindre 15 à 20 % selon les secteurs. Cette réalité s'explique notamment par le respect des nouvelles normes de construction et des critères de performance énergétique plus stricts.

Ensuite, la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire marque le début d'une période d'attente, variable entre 18 et 24 mois selon l'avancement du chantier. Durant cette phase, l'acquéreur verse les fonds progressivement sans pouvoir habiter le logement.

Enfin, le coût total de l'opération immobilière en VEFA intègre des frais annexes souvent sous-estimés par les acheteurs : les intérêts intercalaires du prêt immobilier par exemple, ou encore l'assurance dommage-ouvrage.

Une analyse approfondie du budget s'avère indispensable avant d'acheter en VEFA.