Vous projetez d'acheter un logement neuf et souhaitez profiter de l'exonération de taxe foncière ? La bonne nouvelle est que ce type d'acquisition peut vous permettre une exonération totale ou partielle pendant 2 ans.

Cependant, pour bénéficier de cet avantage, vous devrez respecter certaines conditions et suivre une procédure précise.

Dans notre guide, découvrez toutes les démarches à réaliser pour obtenir votre exonération de taxe foncière lors d'un achat en VEFA !

 

TABLE DES MATIÈRES

 

 

La taxe foncière : de quoi s'agit-il ?

 

La taxe foncière représente un impôt local payé annuellement par les propriétaires d'un bien immobilier au 1er janvier de chaque année. Son montant varie selon la valeur locative cadastrale du logement et les taux votés par les communes.

Cette contribution fiscale finance les services publics locaux comme les écoles, les routes ou encore l'éclairage public. Le calcul prend en compte la surface du bien, sa localisation et ses caractéristiques spécifiques.

Dans les faits, un propriétaire peut profiter d'une réduction ou d'une dispense totale de taxe foncière selon sa situation personnelle : âge, niveau de revenus ou typologie de bien.

Les constructions nouvelles et les logements acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), par exemple, sont éligibles à cet allègement fiscal.

 

 

Taxe foncière exonérée : un avantage de l'achat neuf en VEFA

 

Bonne nouvelle : l'achat d'un logement en VEFA vous permet de bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant deux ans après l'achèvement des travaux. Cette mesure s'applique aux parts communales et intercommunales de la taxe, offrant une réduction significative de vos charges de propriété.

La période d'exonération débute au 1er janvier de l'année suivant la fin du chantier. Par exemple, pour un appartement neuf livré en juin 2024, vous serez exonéré en 2025 et 2026. Notez que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due pendant cette période.

Le montant économisé varie selon la commune et la valeur locative cadastrale du bien immobilier. En moyenne, il représente entre 500 et 2 000 euros par an.

Notez que la démarche administrative a été simplifiée depuis 2021, rendant l'obtention plus accessible.

 

 

Qui peut en bénéficier ?

 

L'exonération temporaire de taxe foncière s'applique à toutes les constructions neuves. Les logements en VEFA et les Contrats de Construction de Maison Individuelle (CCMI) sont donc éligibles à l'avantage, et ce, peu importe le projet : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. De plus, aucune condition de revenus n'est requise.

Toutefois, le montant de l'allègement varie selon les communes. En effet, certaines optent pour une exonération totale pendant deux ans, tandis que d'autres maintiennent leur part de taxe foncière. Votre centre des impôts peut vous renseigner sur les modalités spécifiques à votre territoire.

 

 

Quel est le formulaire à remplir pour être éligible ?

 

Pour obtenir l'exonération de taxe foncière dans le cadre d'un projet en VEFA, une déclaration au centre des finances publiques s'avère indispensable. Le formulaire à compléter dépend de votre acquisition : H1 pour une maison individuelle ou H2 pour un appartement.

 

Le formulaire H1 pour une maison individuelle

Le modèle H1, aussi appelé Cerfa n°6650, s'adresse spécifiquement aux propriétaires d'une maison individuelle neuve. Ce document permet à l'administration fiscale de calculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier.

 

Le formulaire H2 pour un appartement

Si l'exonération de taxe foncière concerne un appartement neuf en VEFA, munissez-vous du modèle H2 (ou Cerfa 6652, téléchargeable ici). Cette déclaration est à remplir avec précision en indiquant la surface habitable, l'étage, les équipements et les éventuelles dépendances comme la cave ou le parking.

 

 

Où déposer votre déclaration ?

 

Une fois le modèle H1 ou H2 correctement rempli, vous devez le transmettre au centre des impôts fonciers du lieu de situation de votre logement. Pour trouver le centre dont vous dépendez, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr.

Si vous souhaitez plutôt vous rendre sur place, vous disposez également de l'adresse présente sur votre déclaration de revenus ou sur votre avis d'imposition (ou non-imposition).

 

 

Quel est le délai pour faire votre demande auprès du centre des impôts ?

 

Vous disposez d'un délai de 90 jours suivant l'achèvement des travaux pour effectuer votre demande d'exonération de taxe foncière en VEFA. Un dépassement de ce délai entraîne la perte de votre droit à l'exonération.

Mais alors, à quoi correspond exactement l'achèvement des travaux ? L'article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation se veut clair à ce sujet : « l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ».

 

 

Les autres avantages liés à l'achat d'un logement en VEFA

 

Les avantages fiscaux de la VEFA ne se limitent pas à l'exonération de taxe foncière. On note aussi les frais de notaire réduits, la TVA réduite à 5,5 % et la possibilité de profiter du dispositif Pinel.

 

Les frais de notaire réduits

L'acquisition d'un logement neuf en VEFA vous fait bénéficier de frais de notaire réduits à 2-3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Pour un appartement à 300 000 €, cette économie représente environ 15 000 € par rapport à une acquisition classique.

Cette réduction s'applique uniquement aux biens immobiliers neufs n'ayant jamais été habités. Le versement des frais s'effectue le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, même si le logement n'est pas encore construit.

Les primo-accédants peuvent combiner cet avantage avec d'autres dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour optimiser leur budget d'acquisition.

 

La TVA réduite à 5,5 %

Vous faites l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA ? Alors vous êtes peut-être éligible à un taux de TVA réduit à 5,5 %, au lieu des 20 % habituels. Pour y prétendre, voici les conditions à remplir :

  • Votre logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV), une des 500 zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), ou dans un rayon de 300 mètres autour de cette zone.
  • Le bien doit constituer la résidence principale de l'acheteur pendant les 10 prochaines années minimum.
  • Les revenus de l'acquéreur doivent respecter les plafonds en vigueur.

 

La loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2024

Si vous êtes investisseur, vous pouvez encore profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel. Le dispositif ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu'à 14 % avec le régime classique et 21 % avec le Pinel Plus.

Pour être éligible, votre logement neuf doit faire l'objet d'une location nue pour une durée minimale de 6 ans et doit être loué à titre de résidence principale du locataire. Le loyer est plafonné selon les seuils en vigueur et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires.

Notez que le taux de réduction d'impôt de la loi Pinel varie selon la durée d'engagement :

  • 9 % de réduction d'impôt sur 6 ans,
  • 12 % sur 9 ans,
  • 14 % sur 12 ans.

Le dispositif Pinel Plus, quant à lui, permet le maintien des taux maximaux (12, 18 et 21 %) sous réserve de critères renforcés. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié.

La loi Pinel reste accessible aux investisseurs jusqu'au 31 décembre 2024, avec une prolongation exceptionnelle au 31 mars 2025 pour finaliser les actes authentiques. Cette disposition permet aux acquéreurs de signer leur contrat de réservation avant la fin 2024, tout en bénéficiant d'un délai supplémentaire pour la signature chez le notaire.

 

 

Les autres cas pouvant justifier l'exonération de taxe foncière

 

Les acquéreurs d'un logement neuf en VEFA ne sont pas les seuls profils éligibles à l'exonération partielle ou totale de taxe foncière. Certains cas permettent également de prétendre à cet allègement fiscal.

 

Les propriétés exemptes de taxe foncière

La législation française prévoit une exonération permanente de taxe foncière pour certaines propriétés spécifiques. Par exemple, les logements situés à proximité d'installations classées « Seveso » ou dans des zones minières présentant des risques particuliers bénéficient automatiquement de cette dispense fiscale.

Les biens immobiliers détruits ou démolis suite à une catastrophe naturelle profitent également d'une exemption totale, le temps de leur reconstruction. Cette mesure s'applique dès le premier jour du mois suivant le sinistre.

Les logements sociaux financés à plus de 50 % par des prêts aidés de l'État peuvent quant à eux bénéficier d'une exonération durant 15 ans. Pour les biens en accession sociale à la propriété, cette période est ramenée à 10 ans après signature de l'acte notarié d'acquisition.

 

Les profils d'acheteurs exonérés totalement de taxe foncière

Vous ne rêvez pas : certains acheteurs peuvent effectivement bénéficier d'une exonération de taxe foncière de façon permanente et sans limite de temps sur leur résidence principale.

Cette déduction fiscale est accordée aux profils bénéficiant de certaines allocations comme :

  • Les titulaires de l'ASI (Allocation supplémentaire d'invalidité) et de l'ASPA (Allocation de solidarité aux personnes âgées), sans conditions de ressources.
  • Les titulaires de l'AAH (Allocation aux adultes handicapés).
  • Les personnes âgées de plus de 75 ans, sous conditions de ressources.

 

Les profils partiellement exonérés

Si certains acquéreurs ne peuvent profiter de l'exonération totale de taxe foncière, un plafonnement de son montant peut avoir lieu pour ceux disposant de revenus modestes.

Le fonctionnement est le suivant : on vient supprimer la partie de la taxe foncière qui dépasse 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire.

Pour être éligible à ce plafonnement, le propriétaire doit déposer une demande grâce au formulaire n°2041-DPTF-SD. C'est l'administration fiscale qui décidera ensuite du montant de l'exonération partielle.

Si vous avez un doute sur votre situation et vos droits, n'hésitez pas à consulter le simulateur du service public.