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Loi Pinel Plus : conditions d’éligibilité pour l'année 2024

Le 19 Janv. 2023

À compter du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux des investissements locatifs réalisés avec la loi Pinel seront réduits. Pour les conserver, les propriétaires-bailleurs doivent se conformer aux conditions du tout nouveau dispositif de défiscalisation : le Pinel Plus ou Super Pinel.

En plus des performances énergétiques revues à la hausse, le bien immobilier éligible au Pinel Plus doit désormais présenter un niveau de confort optimal : surface habitable minimale obligatoire, espaces extérieurs privatifs et deux orientations différentes.

Ensemble, voyons ce qu'il en est !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que la loi Pinel, pour commencer ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière initié en septembre 2014 par l'ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel.

Pour rappel, la loi Pinel permet aux propriétaires réalisant un investissement immobilier locatif dans le neuf de bénéficier d'un abattement fiscal sous forme d'une déduction d'impôt sur le revenu. Le montant de cette réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 63 000 euros pour un engagement de location de 12 ans.

La loi Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2022. Elle a finalement été prolongée pour 2023 et 2024, mais avec des taux de réductions d'impôts dégressifs.

Ainsi, pour continuer à profiter de la réduction d'impôt Pinel à taux pleins pour 2023 et 2024, les particuliers doivent se conformer aux exigences du tout nouveau dispositif : le Pinel Plus.

Retour sur le nouveau dispositif Pinel Plus

Entrée en vigueur en 2023, le Pinel Plus (ou « Super Pinel ») est aujourd'hui considéré comme le « successeur » de la loi Pinel traditionnelle.

Jusqu'au 31 décembre 2024, les investisseurs ont ainsi le choix d'accéder au dispositif fiscal Pinel sous deux formes :

La loi Pinel classique.
Le Pinel Plus.

Ces deux dispositifs répondent à des conditions communes :

Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif.
Les revenus du locataire et le loyer ne doivent pas dépasser les plafonds en vigueur.
Le bien immobilier neuf doit être conforme aux dernières normes énergétiques.
Le logement neuf doit être situé dans une zone tendue, c'est-à-dire des zones géographiques où la demande locative est supérieure à l'offre (zone A bis, A et B1).
La durée d'engagement locatif est de 6 ans et peut être prorogé pour 9 ou 12 ans (avec un avantage fiscal progressif).

Toutefois, si les taux de réduction d'impôt du dispositif Pinel s'amoindrissent à partir de l'année 2023 et 2024, le Pinel Plus permet de les maintenir. Pour cela, les investisseurs doivent répondre (en plus des critères déjà cités) à de nouvelles formalités.

Avant d'évoquer ces conditions, rappelons que l'article 168 de la loi de finances pour 2021 prévoit la possibilité de conserver les taux de réduction d'impôts originels (sans devoir respecter les nouveaux critères imposés par le Pinel Plus) en réalisant un investissement Pinel dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (aussi appelés « QPPV »).

Vous trouverez la liste des quartiers prioritaires de France sur le site de l'Agence Nationale de la Cohésion des Territoires.

Notez que le Pinel Plus viendra définitivement remplacer la loi Pinel d'ici fin 2024.

Les conditions d’éligibilité au Super Pinel

Vous l'aurez compris : pour continuer à bénéficier des taux maximums de réductions d'impôt, les appartements neufs mis en location doivent répondre à de toutes nouvelles exigences, en plus de celles déjà existantes avec la loi Pinel.

Des critères environnementaux plus stricts

Pour être éligible au Pinel Plus, tous les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale conforme à la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020).

À la différence de la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) qui prévoyait un bilan énergétique des bâtiments inférieurs à 50 kWh/m²/an, la RE 2020 ramène ce chiffre à 0 kWh/m²/an.

De plus, avec la RE 2020, les programmes immobiliers neufs sont normés « BEPOS » (Bâtiments à Énergie Positive). Concrètement, ils produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

Pour être éligible à la nouvelle loi Pinel Plus, les logements acquis en 2023 et 2024 n'ayant pas fait l'objet d'une opération de construction devront présenter un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe B.

Pour les biens immobiliers neufs acquis en 2023 ou 2024, et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, d'autres formalités s'appliquent.

Pour ces logements, les exigences environnementales sont celles du label d'État « E+C- ». En complément, ils doivent présenter un DPE de classe A.

Enfin, si l'achat de votre logement neuf a lieu au cours de l'année 2024, un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A devra être présenté.

Un niveau de confort optimal

Pour bénéficier du Pinel Plus, le logement neuf doit aussi respecter certains critères de qualité d'usage et présenter un niveau de confort précis. Ce dernier est décrit par l'article 3 du décret n°2022-384 du 17 mars 2022 (annexes 3 et 4).

Ainsi, la surface habitable minimale de l'appartement Pinel doit être de :

28 m² pour un T1,
45 m² pour un T2,
62 m² pour un T3,
79 m² pour un T4,
96 m² pour un T5.

L'espace extérieur privatif, quant à lui, doit être au minimum de :

3 m² pour un logement d'une ou deux pièces,
5 m² pour un appartement de 3 pièces,
7 m² pour un logement de 4 pièces,
9 m² pour appartement de 5 pièces.

Enfin, si le bien immobilier comporte 3 pièces ou plus : une double exposition est obligatoire. Sans cela, vous ne pourrez être éligible à la réduction d'impôt prévue par le dispositif.

Les avantages du dispositif Pinel Plus

Effectif depuis le 1er janvier 2023, le Pinel Plus permet aux investisseurs de continuer à bénéficier d'une réduction d'impôts jusqu'à 21% du prix de vente du bien immobilier, si la durée d'engagement de location du logement neuf est de 12 ans.

Avec la loi Pinel traditionnelle, ce taux maximal serait de 17,5% pour l'année 2023 et continuera de baisser pour atteindre 14% en 2024. En se conformant aux conditions du Super Pinel, les propriétaires échappent ainsi aux taux dégressifs du dispositif de défiscalisation classique.

Le Pinel Plus présente également d'autres avantages comme l'exonération de la taxe foncière au cours des deux années suivant l'achèvement des travaux du bien immobilier neuf.

En parallèle de ces bénéfices, les contribuables peuvent comparer les acteurs de la finance pour obtenir le meilleur taux possible pour leur futur investissement locatif !

FAQ

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien immobilier doit être neuf ou réhabilité et se situer dans une zone éligible. Le propriétaire doit s'engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Il existe également des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyers à respecter.

Qui peut bénéficier d'un logement Pinel ?

Pour être éligible au Pinel, l'investisseur peut être un particulier, une SCI ou même une indivision. Il est également précisé que le propriétaire doit être majeur et payer des impôts en France. Enfin, le bien doit être situé dans une des communes signataires d'une convention d'ORT ou en centre-ville nécessitant des travaux de réhabilitation.

Pinel VS Pinel Plus : quelle différence ?

Le Pinel Plus est une version plus exigeante du Pinel, avec des critères d'éligibilité supplémentaires. Outre les zones d'éligibilité, il exige le respect de normes environnementales plus élevées et de critères de confort supplémentaires.