TVA réduite et VEFA : fonctionnement et conditions !

Vous projetez d'acheter un logement en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et souhaitez réduire le montant de votre acquisition ? La TVA à 5,5 % représente une opportunité exceptionnelle pour les futurs propriétaires !

Cette réduction substantielle de la TVA, comparée au taux standard de 20 %, vous permet de réaliser une économie considérable sur votre achat immobilier neuf. Pour un appartement de 300 000 euros, vous pourriez économiser jusqu'à 43 500 euros !

Découvrez dans notre guide complet toutes les conditions pour bénéficier de ce taux réduit et les zones éligibles à cet avantage fiscal.

TABLE DES MATIÈRES

• Un taux de TVA à 5,5 % pour les primo-accédants en VEFA
• Conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % lors d'une vente en VEFA
  • 1. Acheter votre bien dans une zone ANRU ou un QPPV
  • 2. Utiliser le logement comme résidence principale
  • 3. Avoir des revenus inférieurs aux plafonds
  • 4. Être propriétaire des lieux pendant au moins 10 ans
• Revente du logement VEFA dans les 10 ans : qu'en est-il de la TVA ?
• La TVA réduite est-elle cumulable avec d'autres aides ?
• Les autres avantages fiscaux de l'achat immobilier dans le neuf
  • Les frais de notaire réduits
  • L'exonération de taxe foncière
  • La loi Pinel et Pinel Plus

Un taux de TVA à 5,5 % pour les primo-accédants en VEFA

L'acquisition d'un logement neuf en VEFA représente une opportunité unique pour les primo-accédants grâce à une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Cette réduction substantielle permet une économie significative sur le coût total de l'opération immobilière.

Pour un appartement neuf de 300 000 € TTC en zone éligible, l'application du taux réduit permet d'économiser près de 43 500 € sur votre achat. Ce dispositif fiscal s'inscrit dans une démarche d'aide à l'accession à la propriété pour les ménages modestes.

En vigueur depuis le 1er janvier 2014, cette mesure concerne les résidences, les immeubles collectifs et les maisons individuelles.

Conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 % lors d'une vente en VEFA

1. Acheter votre bien dans une zone ANRU ou un QPPV

Pour profiter de ce taux de TVA avantageux, vous devez commencer par respecter une condition géographique. Votre logement doit impérativement se situer :

• Dans l'une des 500 zones « ANRU » (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
• Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).

Depuis 2017, le périmètre a été élargi aux logements situés entre 300 et 500 mètres autour de ces zones.

Le site sig.ville.gouv.fr vous permettra de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer l'appartenance d'une adresse à l'un de ces quartiers.

2. Utiliser le logement comme résidence principale

Autre condition pour bénéficier de la TVA à 5,5 % : votre logement doit constituer votre résidence principale. Vous devez donc y habiter au minimum 8 mois par an.

3. Avoir des revenus inférieurs aux plafonds

Troisième critère : vous devez respecter des plafonds de ressources fixés par l'administration fiscale. Ces seuils sont évalués au moment de la signature de votre contrat de réservation VEFA, en prenant en compte votre revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2.

Ainsi, pour une signature en 2024, vous devrez donc vous munir de votre RFR de l'année 2022.

Notez que le montant des plafonds de revenus est actualisé au 1er janvier de chaque année.

4. Être propriétaire des lieux pendant au moins 10 ans

Quatrième et dernière condition pour profiter de la TVA à 5,5 % : la durée d'occupation du logement. Celle-ci est fixée à 10 ans minimum depuis le 1er janvier 2014. Pour les livraisons ayant eu lieu avant cette date, cette durée est de 15 ans.

Revente du logement VEFA dans les 10 ans : qu'en est-il de la TVA ?

La revente d'un logement ayant bénéficié d'une TVA réduite à 5,5 % pendant la période d'engagement de 10 ans entraîne des obligations fiscales spécifiques.

En effet, pour les livraisons intervenant à compter du 1er janvier 2014, un complément d'impôt est à verser en cas de cession du logement dans les 10 ans qui suivent l'acquisition.

Le vendeur doit reverser une partie de l'avantage fiscal obtenu, calculée selon la durée de détention effective du bien.

Concrètement, le montant à rembourser correspond à la différence entre le taux normal de TVA (20 %) et le taux réduit (5,5 %), soit 14,5 %, diminuée d'un dixième (10 %) par année de détention.

Illustrons tout ceci avec le tableau ci-dessous :

Au-delà de 10 ans de détention du bien neuf, aucune TVA n'est à payer au moment de la revente.

Remarque : cette mesure ne concerne que les transactions entre particuliers. Si la revente du logement a lieu avec un professionnel soumis à la TVA (marchand de biens, promoteur immobilier), vous serez assujetti à une TVA de 20 %.

Certaines situations particulières permettent d'échapper au remboursement de TVA :

• Invalidité,
• Décès,
• Divorce,
• Rupture de PACS (Pacte Civil de Solidarité),
• Mutation professionnelle à plus de 70 km,
• Période de chômage supérieure à un an,
• Naissance d'un enfant.

Dans ces cas, la revente anticipée n'entraîne aucune pénalité fiscale.

La TVA réduite est-elle cumulable avec d'autres aides ?

Bonne nouvelle ! L'application de la TVA réduite à 5,5 % est particulièrement avantageuse pour les primo-accédants car elle peut se cumuler avec certains dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou l'APL accession, maximisant ainsi votre capacité d'achat dans le neuf.

En revanche, puisque cette aide est réservée à l'acquisition d'une résidence principale, la TVA réduite n'est pas compatible avec la loi Pinel.

Les autres avantages fiscaux de l'achat immobilier dans le neuf

En plus de la TVA à 5,5 %, l'acquéreur d'un logement sur plan peut faire l'objet d'autres avantages fiscaux comme les frais de notaire réduits, l'exonération de taxe foncière et la loi Pinel.

Les frais de notaire réduits

Les acquéreurs d'un appartement neuf en VEFA bénéficient de frais de notaire réduits, représentant 2 à 3 % du prix d'achat contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette réduction significative s'explique par une taxe de publicité foncière limitée à 0,715 % du montant hors taxes.

La signature de l'acte authentique chez le notaire nécessite le versement intégral des frais, même si le paiement du bien s'échelonne sur la durée des travaux. Sur un appartement neuf à 300 000 €, l'économie réalisée atteint près de 15 000 € par rapport à un bien ancien.

L'exonération de taxe foncière

Les propriétaires d'un logement en VEFA jouissent également d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l'achèvement des travaux. Cette mesure s'applique aux résidences principales comme secondaires.

Pour en profiter, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'achèvement de la construction. Notez que certaines communes peuvent moduler cette exonération en la limitant à leur part communale, tandis que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due.

Les logements labellisés BBC ou respectant des normes énergétiques élevées peuvent même prétendre à une extension de cette exonération jusqu'à 5 ans dans certaines communes.

La loi Pinel et Pinel Plus

Pour les investisseurs, il est encore temps de profiter de la loi Pinel et de sa réduction d'impôt attractive pouvant aller jusqu'à 14 % avec le dispositif classique.

Le Pinel Plus maintient quant à lui les taux historiques plus avantageux : 12 % (sur 6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans). Cette version premium exige des critères de qualité supérieurs, notamment une meilleure performance énergétique et des surfaces minimales par typologie de bien.

Pour les contribuables souhaitant profiter de ces dispositifs, la signature du contrat de réservation doit intervenir avant le 31 décembre 2024, suivie de l'acte authentique chez le notaire au plus tard le 31 mars 2025. Plus d'information sur cet article.