Sortir du dispositif Pinel : comment faire ?
Le 09 Nov. 2023
En plus de se constituer un patrimoine immobilier stable, la loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement locatif sur 6, 9 ou 12 ans.
Mais alors, que se passe-t-il à la fin de l'engagement de location ? Et peut-on sortir d'un Pinel avant la fin de la date d'engagement locatif ?
Dans cet article, voyons les principales étapes à suivre pour sortir de l'investissement Pinel, ainsi que les solutions qui s'offrent à vous.
Fonctionnement de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation visant à encourager l'investissement immobilier locatif en France, avec à la clé, des avantages fiscaux attractifs.
Son fonctionnement est simple : les bailleurs achètent des logements neufs ou rénovés, s'engagent à les louer pour une période de 6 à 12 ans, et bénéficient de réductions d'impôts en fonction de la durée d'engagement de location :
- 10,5% de réduction d'impôt pour 6 ans d'investissement,
- 15% pour 9 ans,
- 17,5% pour 12 ans.
Pour être éligible à l'avantage fiscal, bon nombre de conditions sont à respecter par les propriétaires-bailleurs.
Le bien immobilier doit être situé dans l'une des zones éligibles (A, A bis ou B1) et respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il est également possible de louer à un ascendant ou descendant.
En bref, la loi Pinel encourage la construction de biens immobiliers tout en offrant des incitations fiscales, favorisant l'accès à des logements abordables dans certaines régions de France.
Comment sortir du dispositif Pinel ?
Pour sortir du dispositif Pinel sans encombre, vous devez respecter la durée d'engagement de location. Par exemple, si vous avez choisi de louer votre bien immobilier sur 6 ans, vous ne pourrez mettre fin à la location qu'à la fin de la période.
Le principe est exactement le même pour un engagement locatif sur 9 ou 12 années.
En plus de la durée d'engagement Pinel, vous devez impérativement tenir compte de la notion de déficit foncier. Il s'agit d'une situation où un propriétaire a des charges locatives supérieures aux loyers qu'il encaisse.
L'administration fiscale stipule que si le bailleur impute ce déficit sur ses revenus globaux au titre d'une année, le logement doit obligatoirement être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année après imputation.
Fin de location en loi Pinel : les issues possibles
Une fois les 12 années de location écoulées, plusieurs choix s'offrent à l'investisseur Pinel.
Occuper le logement pour vous-même
Une fois sortie du Pinel, vous avez le choix de reprendre le bien immobilier et d'en faire votre résidence principale.
Outre la réduction d'impôt Pinel, les loyers perçus vous auront permis de financer une partie de votre crédit immobilier.
Poursuivre la location du logement vide
Si vous ne souhaitez pas résider dans le logement, vous pouvez tout à fait décider de poursuivre la location nu, c'est-à-dire non meublé.
Vous ne percevrez alors plus de réduction d'impôt. Pour autant, vous n'êtes plus tenus de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire imposé par la loi Pinel.
En plus de fixer le loyer que vous souhaitez, vous pourrez louer à un public plus large.
Revendre le bien après la durée d'engagement
Une fois la location arrivée à son terme, vous pouvez aussi procéder à la revente de votre bien Pinel. Deux options se présentent à vous.
La première est de mettre un terme au contrat de bail du locataire. Dans ce cas, vous êtes tenus de respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail afin de permettre audit locataire de prendre congé.
Le préavis démarre à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, qu'il s'agisse d'un format papier ou d'un courrier recommandé électronique.
Deuxième option : le propriétaire-bailleur revend le bien Pinel occupé. Une décote sur le prix sera alors à envisager. En effet, il est courant qu'un logement vendu loué coûte moins cher qu'un bien immobilier vendu vide.
Pensez aussi à la taxe sur la plus-value immobilière lors de la revente de votre bien Pinel. En effet, en cas de plus-value, celle-ci sera soumise à deux taxations :
- 19% du montant de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu,
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Louer le bien en tant que loueur meublé non professionnel
Dernière solution lors d'une revente Pinel : opter pour le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). Comme son nom l'indique, cela implique de transformer votre bien immobilier en location meublée.
En plus de profiter d'un abattement fiscal intéressant, la fiscalité LMNP vous permet de générer des revenus complémentaires et d'amortir vos biens mobiliers et immobiliers.
Est-il possible de vendre un appartement Pinel avant la fin de l'engagement de location ?
Dans les faits, aucun investisseur Pinel ne peut sortir du dispositif, ni revendre le logement avant la fin de la période d'engagement locatif.
En d'autres termes, si vous vous êtes initialement engagé à louer en Pinel pour une durée de 6 ou 9 ans, vous êtes dans l'obligation de poursuivre la location jusqu'à la fin, sous peine de perdre la réduction d'impôt.
Seules quelques exceptions permettent à un investisseur de vendre un logement Pinel avant le terme de l'engagement de location, tout en conservant les réductions d'impôt :
- En cas de décès du propriétaire,
- En cas d'invalidité de 2ème ou 3ème catégorie,
- En cas de perte d'emploi ou licenciement abusif (les démissions ne sont pas concernées).
Pour rappel, les cas de divorces ou de rupture de PACS ne constituent pas un motif valable pour revendre un Pinel avant l'échéance du bail.
FAQ
Pourquoi arrêter de louer en Pinel ?
La défiscalisation Pinel devient de moins en moins intéressante depuis le 1er janvier 2023 avec une baisse de l'avantage fiscal perçu. Pour les bailleurs, il peut s'agir d'une raison suffisante pour motiver l'arrêt de la location Pinel.
Quand peut-on arrêter un Pinel ?
En matière de loi Pinel, il est uniquement possible d'arrêter de louer à la fin de la période d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
Quelle loi après le Pinel ?
La fin officielle du Pinel (et du Pinel Plus) est programmée le 31 décembre 2024. Aucun dispositif de remplacement n'a encore été annoncé par le gouvernement.
