Loi Pinel : plafonds de ressources locataire (2023)

Le 29 Avr. 2022

Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux contribuables français qui réalisent un investissement locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, le gouvernement a mis en place de nombreuses conditions liées aux locataires, dont le plafonnement des revenus.

Dans les faits, le bailleur Pinel doit s'engager à mettre en location son bien immobilier à un ou plusieurs locataires qui ne dépassent pas un certain niveau de ressources. Il s'agit d'un critère indispensable pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par le dispositif.

Faisons le point sur le plafonnement des ressources en loi Pinel 2023 et le moyen de le connaître, selon votre situation.

Principe de la défiscalisation Pinel

Successeur de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif fiscal permettant aux particuliers de profiter d'une réduction d'impôts avantageuse, en contrepartie d'un investissement immobilier locatif sur une période initiale de 6 ou 9 ans.

L'un des principaux objectifs de la loi Pinel est de favoriser l'accès au logement des ménages aux revenus modestes dans les zones tendues (A bis, A et B1).

Ces zones dites « tendues » regroupent les communes, villes et métropoles où la demande locative est largement supérieure à l'offre.

Dans l'intérêt de favoriser l'accès au logement des foyers intermédiaires dans ces régions, le gouvernement a instauré des plafonds de loyers et de ressources.

Les propriétaires sont ainsi dans l'obligation de louer leur appartement à une certaine tranche de la population, tout en se conformant aux plafonds Pinel. C'est une condition impérative pour pouvoir bénéficier de l'abattement fiscal promis par le dispositif.

En tant que bailleur, vous devez donc vérifier que votre futur locataire correspond au profil défini par l'État. N'hésitez pas à demander une attestation de ressources ou autres documents justifiant ses revenus avant la signature du contrat de bail. Ceci est parfaitement légal et vous permettra d'ailleurs de vous assurer de la solvabilité et du sérieux des candidats.

Loi Pinel : quels sont les taux de réduction d'impôt ?

Investir en Pinel vous donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Le calcul du taux s'effectue en fonction du coût total de l'opération immobilière et dépend de votre durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

Ainsi, jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôts du Pinel classique étaient les suivants :

• 6 ans de location : 12 % de déduction fiscale,
• 9 ans : 18 %,
• 12 ans : 21 %.

À compter du 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du dispositif Pinel Plus, les taux du Pinel classique ont évolué.

Seuls les logements qui respectent les nouvelles conditions imposées par le Pinel + pourront profiter des taux pleins (ceux de l'année 2022). Les autres bénéficieront tout de même de l'avantage fiscal, mais à des taux amoindris.

Si vous n'êtes pas certain d'être éligible au dispositif, vous pouvez réaliser une simulation Pinel. Cette démarche vous permettra de connaître le montant exact de réduction d'impôt auquel vous pouvez prétendre, dans la mesure où vous y avez droit.

Les conditions de location lors d'un investissement Pinel

Pour être éligibles au dispositif Pinel, plusieurs conditions de location doivent être respectées. Tout d'abord, le logement doit impérativement être loué vide, à titre de résidence principale du locataire, et pour une durée minimale de 6 ans. Sa mise en location doit avoir lieu au plus tard, 1 an après son acquisition ou l'achèvement de l'immeuble.

Les logements neufs sont également soumis à un plafonnement des loyers dans le cadre de la loi Pinel. En tant qu'investisseur, vous ne pouvez donc pratiquer un loyer qui dépasse les plafonds en vigueur. Cette mesure vise à mettre sur le marché des logements aux loyers modérés.

Pour 2023, le barème Pinel à utiliser est le suivant :

• Zone A bis : 17,62 € / m².
• Zone A : 13,09 € / m².
• Zone B1 : 10,55 € / m².

À noter que le barème de loyer Pinel est réévalué chaque année par le gouvernement.

Une autre condition essentielle est le respect des plafonds de ressources Pinel.

Déterminer le plafond de revenus locataire : comment faire ?

Pour connaître le plafond de ressources locataire à respecter en loi Pinel, deux éléments sont à prendre en compte :

• La zone géographique du logement neuf (zone A, A bis, B1, B2 ou C),
• La situation familiale du locataire (personne célibataire, en couple, avec ou sans enfants).

Ces deux paramètres déterminent le montant du plafond Pinel pour le locataire. Il est réévalué chaque année par décret gouvernemental en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation (IPC).

Notez que d'autres plafonds s'appliquent pour les investissements réalisés dans les départements d'Outre-mer.

Les plafonds applicables en Métropole pour 2023

Pour être éligible aux avantages fiscaux, votre locataire doit présenter un niveau de ressources égal ou inférieur aux plafonds Pinel.

Chaque plafond est différent selon la composition du foyer fiscal du locataire et la zone géographique dont dépend votre logement Pinel.

Plafonds de revenus locataires Pinel 2023

Les plafonds applicables en Outre-mer pour 2023

Pour rappel, investir en Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt majorée qui peut atteindre jusqu'à 25 % du prix d'achat.

À l'instar du Pinel en métropole, les bailleurs qui investissent dans les DOM-TOM sont soumis à des seuils de ressources. Ces plafonds diffèrent selon la localisation du logement.

Quels sont les revenus à prendre en compte ?

Le simple revenu ou le revenu imposable de votre futur locataire n'est pas le chiffre à considérer pour vérifier son éligibilité à la loi Pinel. Vous devez rechercher son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 et le comparer aux valeurs énumérées précédemment, en tenant compte de la composition du ménage et de la zone.

Ce chiffre est mentionné sur l'avis d'imposition du locataire, qui fait partie des documents obligatoires que vous allez demander avant la signature du bail de location.

Si le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire est supérieur au plafond de ressources de la zone géographique dont dépend votre investissement locatif, vous ne pourrez plus être éligible aux avantages fiscaux.

Exemples :

Prenons le cas d'un couple résidant à Paris (zone A), deux enfants à charge, avec un revenu fiscal de 90 000 euros. Ce type de profil ne respecte pas les critères de ressources pour l'application de la loi Pinel. Dans ce cas précis, le plafond de revenus à respecter aurait été de 84 708 euros.

Côté investisseur, ce non-respect l'empêche de profiter de la réduction d'impôts Pinel.

FAQ

Comment calculer un loyer Pinel en 2023 ?

La formule de calcul du loyer Pinel 2023 est la suivante :

Surface utile x Barème Pinel x Coefficient multiplicateur

• La surface pondérée du logement : elle correspond à la surface habitable additionnée à la moitié de la surface des annexes (balcons, loggias, caves, etc.), dans la limite de 8 m² par logement.
• Le barème des plafonds de loyer en vigueur pour l'année 2023, qui varie en fonction de la zone géographique du logement.
• Le coefficient multiplicateur qui permet d'ajuster le loyer en fonction de la surface du logement. Il est calculé selon la formule 0,7 + 19/S (S étant la surface utile du logement). Le résultat ne peut excéder 1,2.

Comment savoir si je suis éligible à la loi Pinel ?

Pour déterminer si vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel, plusieurs critères sont à vérifier. D'abord, assurez-vous d'investir dans un logement éligible au Pinel : celui-ci doit être neuf ou ancien réhabilité et mis en location pour une durée minimale de 6 ans. Ensuite, vous devez respecter les plafonds de loyer Pinel, ainsi que les plafonds de revenus des locataires établis chaque année.

Plafond de ressources Pinel : net ou brut ?

En réalité, c'est le revenu fiscal de référence (RFR) indiqué sur l’avis d’imposition N-2 du locataire qui est retenu. Cela signifie que pour un bail conclu en 2023, il faut considérer les revenus de 2021 de votre locataire.

Il est donc crucial de comprendre que c'est le revenu net qui est pris en compte, et non le revenu brut. Ce détail peut faire toute la différence lors de l'évaluation de la candidature d'un locataire !