Fin du Pinel le 31 décembre 2024 : conseils et alternatives

Le 03 Oct. 2024

Pinel

La fin du dispositif Pinel est désormais officielle, fixée au 31 décembre 2024. Cette date marque la fin d'une ère pour l'investissement immobilier défiscalisé. Alors que le gouvernement n'a prévu aucun remplacement, les investisseurs se questionnent sur l'avenir post-Pinel.

Quelles alternatives pour l'année 2025 ? Faut-il investir en Pinel avant la date butoir ? Nous analysons les conséquences et les options possibles suite à cette décision.

 

TABLE DES MATIÈRES

• Vers la fin de la loi Pinel en 2024
  • La loi Pinel : en quoi ça consiste ?
  • Pourquoi est-ce la fin de la loi Pinel ?
  • Quelle est la date de fin annoncée par le gouvernement ?
• Un remplacement du Pinel est-il prévu pour 2025 ?
• Trois alternatives intéressantes au dispositif Pinel et Pinel Plus
  • 1. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
  • 2. La loi Denormandie
  • 3. Le dispositif Malraux

 

 

Vers la fin de la loi Pinel en 2024

 

La loi Pinel : en quoi ça consiste ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière en France, destiné à encourager l'investissement locatif dans des logements neufs. Elle offre une réduction d'impôt sur le revenu aux investisseurs qui s'engagent à louer leur bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le logement acquis dans le cadre du Pinel doit être situé dans une zone éligible, souvent des zones tendues ou des grandes agglomérations dans lesquelles la demande locative est forte.
• Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (article 161 de la loi de finances pour 2020).
• Les loyers sont plafonnés pour rester abordables.
• Les locataires doivent respecter un certain plafond de ressources.

Ce mécanisme permet aux investisseurs d'accéder à l'immobilier sans apport initial, tout en soutenant la construction de logements neufs en France.

Les taux de réduction d'impôt Pinel ont connu une baisse progressive, d'abord en 2023 puis en 2024. Voici un petit résumé :

 

Pour conserver les taux pleins (allant de 12 % à 21 % du prix d'achat), les bailleurs doivent se conformer au Pinel Plus, une version plus exigeante du Pinel classique. Ce Super Pinel implique, entre autres, de répondre à des conditions plus strictes en matière de performances énergétiques du logement. Une double exposition est également obligatoire.

 

Pourquoi est-ce la fin de la loi Pinel ?

La fin de la loi Pinel s'explique principalement par son coût élevé pour les finances publiques. Bien qu'il ait permis de dynamiser le marché de l'immobilier neuf, ce dispositif représente aujourd'hui une dépense significative pour l'État. De plus, les résultats attendus ne sont pas suffisants. Une réévaluation des politiques de soutien à l'investissement locatif a donc conduit à cette décision.

Outre ces raisons, la loi Pinel a fait l'objet de critiques concernant son efficacité réelle dans certaines zones.

La baisse progressive des avantages fiscaux depuis 2023 a également réduit son attrait pour les particuliers qui souhaitent défiscaliser. Les contraintes environnementales et les normes de performance énergétique ont rendu le dispositif moins accessible.

L'impact sur le marché immobilier sera suivi de près, notamment dans les zones où le besoin de logements locatifs reste élevé.

 

Quelle est la date de fin annoncée par le gouvernement ?

La date de fin du dispositif Pinel a été fixée au 31 décembre 2024. Le gouvernement, sous l'égide de la Première ministre Élisabeth Borne, a officialisé cette décision pour des raisons économiques. En effet, le coût de ce dispositif pour les finances publiques a été jugé trop élevé.

Le Pinel, créé pour encourager l'investissement dans l'immobilier neuf, ne sera donc pas prolongé. Les investisseurs peuvent encore profiter des avantages fiscaux jusqu'à cette date. Ces avantages incluent une réduction d'impôts en fonction de la durée de location du bien.

 

 

Un remplacement du Pinel est-il prévu pour 2025 ?

 

Avec la fin annoncée de la loi Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs immobiliers s'interrogent sur les dispositifs qui pourraient prendre le relais à compter du 1er janvier 2025. Actuellement, aucune mesure de remplacement n'est prévue.

Cette situation marque une rupture avec les politiques de défiscalisation précédentes. Les experts du secteur envisagent plusieurs pistes potentielles, mais rien n'a encore été confirmé par le gouvernement.

Face à cette incertitude, les propriétaires-bailleurs peuvent décider de sortir du Pinel ou explorer d'autres options pour optimiser leur fiscalité en 2025. Parmi les alternatives envisageables, on trouve :

• L'investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui offre une fiscalité avantageuse.
• La loi Denormandie, axée sur la rénovation de logements anciens.
• Le dispositif Malraux, qui se concentre sur la restauration du patrimoine.

 

 

Trois alternatives intéressantes au dispositif Pinel et Pinel Plus

 

1. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP présente plusieurs avantages pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l'immobilier locatif meublé. En choisissant ce régime pour votre projet d'investissement, vous bénéficiez d'une fiscalité avantageuse.

Les revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet de déduire les charges réelles et d'appliquer des amortissements.

Vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :

1. Le régime micro-BIC : offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
2. Le régime réel : permettant de déduire les charges réelles (taxe foncière, charge de copropriété, frais de gestion locative) et une partie des frais initiaux (frais de notaire, frais d'agence) grâce à l'amortissement comptable, optimisant ainsi la fiscalité.

Un autre avantage du LMNP est sa flexibilité. Contrairement au dispositif Pinel, il n'y a pas de contraintes liées à des zones géographiques ou à des plafonds de loyers. Cette liberté permet d'investir dans des biens neufs ou anciens, selon vos préférences.

Par contre, à la différence du Pinel qui permettait de louer le logement vide, le régime LMNP impose une liste d'équipements obligatoires à respecter.

 

2. La loi Denormandie

La loi Denormandie propose une alternative intéressante à l'investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif encourage l'achat de logements anciens à rénover, situés dans des centres-villes en difficulté. En investissant dans ce cadre, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 12 % à 21 %, selon la durée de mise en location du bien.

Pour être éligible, vous devez respecter certains critères :

• Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total d'acquisition.
• Le logement doit être situé dans l'une des 245 communes éligibles.
• Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés.

Un projet typique pourrait consister à rénover un appartement dans une ville de taille moyenne, comme Chartres ou Besançon, afin de profiter de l'avantage fiscal tout en contribuant à la revitalisation urbaine.

 

3. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s'avère être une option attrayante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier ancien tout en bénéficiant d'avantages fiscaux substantiels. Ce mécanisme incite à la restauration de biens situés dans des secteurs sauvegardés, avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux.

Les principales conditions pour en profiter comprennent :

• Réaliser des travaux de rénovation sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France.
• S'engager à louer le bien pendant au moins neuf ans.

Un exemple concret pourrait être la rénovation d'un immeuble historique à Bordeaux. En respectant ces critères, l'investisseur non seulement contribue à la préservation du patrimoine, mais optimise aussi sa fiscalité.

Cette alternative est particulièrement pertinente dans un contexte où le dispositif Pinel est en voie d'extinction.