Revendre un appartement en loi Pinel : mode d'emploi

Le 21 Déc. 2021

Pinel

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement immobilier locatif dans des logements neufs, acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou anciens rénovés.

Une fois l'opération arrivée à son terme, les contribuables ayant investi ont la possibilité de revendre leur appartement en loi Pinel.

Des délais au congé du locataire en passant par l'organisation de la vente, de nombreuses règles sont à respecter. Mode d'emploi pour tout comprendre !

Quand revendre un logement Pinel ?

À ce sujet, le FISC se veut clair : la revente d'un logement acquis sous le dispositif de défiscalisation Pinel n'est possible qu'au terme de la période d'engagement locatif initialement choisie : 6, 9 ou 12 ans. Il s'agit de l'une des conditions de location en loi Pinel.

En d'autres termes, si vous avez choisi de louer votre bien immobilier pour une durée de 6 ans, vous ne pourrez le revendre qu'à partir de la 7ème année. Même chose pour les engagements sur 9 et 12 ans.

Si vous décidez quand même de revendre votre bien avant la fin de la période locative, vous serez dans l'obligation de rembourser la totalité de la réduction d'impôt perçue jusqu'à présent.

Vendre un logement Pinel avant 6, 9 ou 12 ans : les cas de force majeure

Dans les faits, la défiscalisation immobilière Pinel interdit aux bailleurs de revendre leur appartement neuf avant la fin de la période d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Toutefois, le propriétaire n'est pas tenu de respecter cette règle dans les cas suivants :

• Invalidité.
• Perte d'emploi.
• Décès.

Si l'une de ces situations survient, la revente du bien immobilier Pinel peut avoir lieu par qui de droit, sans obligation d'attendre les 6, 9 ou 12 ans de location.

Attention : en Pinel, les divorces et ruptures de PACS ne constituent pas des motifs valables pour revendre un logement avant la fin de la période d'engagement locatif.

Vente d'un appartement en loi Pinel : les conditions

Vouloir revendre son appartement en loi Pinel est une chose. Dans les faits, le processus exige le respect de plusieurs conditions. Sans cela, vous vous exposez à des sanctions par l'administration fiscale.

L'engagement de location

Si vous souhaitez procéder à la revente de votre logement en loi Pinel, la première des conditions à respecter est la durée d'engagement de location.

Pour rappel, avant de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire-bailleur a dû déclarer son investissement Pinel via le formulaire 2044-EB. Cette formalité permet de renseigner l'engagement initial de location : 6 ou 9 ans.

Lorsque le délai obligatoire n'est pas respecté, le bailleur s'expose à des pénalités. D'une part, il ne pourra plus profiter de la réduction d'impôt. D'autre part, il devra rembourser à l'État le montant de l'avantage fiscal perçu par le biais de son investissement immobilier.

À titre d'exemple, si vous vous êtes initialement engagé à louer en Pinel sur 6 ans, vous ne pouvez réaliser aucune revente avant la 6ème année de détention.

Pour rappel, le montant de l'avantage fiscal perçu par l'investisseur dépend directement de la durée d'engagement de location Pinel. Depuis le 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du Pinel Plus, les taux de réductions d'impôt ont été revus à la baisse.

Le locataire

Lorsque vous louez un bien avec la loi Pinel, vous êtes soumis au régime des revenus fonciers, qui s'applique de facto pour les locations vides. Ainsi, un contrat de 3 ans minimum est requis pour un logement soumis à la loi Pinel. Aucune revente n'est alors possible jusque-là.

De plus, dans le cas où vous procédez à la vente de votre appartement Pinel, vous devez obligatoirement en informer le(s) locataire(s). Un préavis de 6 mois avant la date d'échéance du bail est alors impératif.

Pour information, louer en Pinel vous oblige à respecter les plafonds de ressources des locataires. En cas de non-respect, vous perdez votre éligibilité au dispositif.

Le déficit foncier

Pour revendre un bien immobilier soumis au dispositif Pinel, l'investisseur doit veiller à ne pas être en situation de déficit foncier au cours des 3 dernières années.

On parle de déficit foncier lorsque sur une année fiscale, la part des charges déductibles d'un bien immobilier est supérieure aux revenus fonciers (le loyer, en somme).

En effet, le FISC considère que ce mécanisme contribue déjà à baisser votre facture fiscale, via la déduction de certaines charges de votre revenu imposable.

Concrètement, un investissement Pinel implique des charges déductibles telles que :

• Les charges non financières relatives aux travaux d'entretien, de réparation et d'optimisation énergétique,
• Les charges relatives à l'exploitation du logement comprenant les primes d'assurance, la taxe foncière ou encore les frais d'agence,
• Les charges financières liées aux intérêts d'emprunt (les intérêts d'emprunt correspondent à la rémunération du capital dans le cadre d'un crédit immobilier).

Le Code général des impôts, en son article 156, stipule que lorsque le propriétaire d'un appartement en loi Pinel a un déficit foncier sur son revenu annuel global, le bien immobilier doit être mis en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation.

Comment mettre fin au bail lors de la vente d'un Pinel ?

Lorsque vous envisagez de vendre votre logement en loi Pinel, la résiliation du bail est une étape cruciale.

En général, vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant l'expiration du contrat de trois ans. Cependant, si vous décidez de mettre fin à votre investissement locatif, vous devez respecter un délai de préavis de six mois.

Pour cela, la notification de la résiliation du contrat doit être donnée par acte d'huissier ou par remise en main propre. Il est également important de préciser que le locataire a un droit de préemption, c'est-à-dire la priorité pour acheter le logement. S'il ne souhaite pas acheter, vous pouvez alors procéder à la revente.

Deux options s'offrent à vous :

• Vendre le bien à l'expiration du contrat et sans locataire.
• Vendre le logement occupé, en laissant le locataire dans les lieux.

Chaque option a ses spécificités et peut avoir des répercussions sur le prix d'acquisition de votre bien.

Démarches à effectuer lors de la revente d'un Pinel

La revente d'un bien Pinel nécessite quelques démarches spécifiques :

• Estimation du bien : la première étape consiste à estimer la valeur de votre bien immobilier. Pour cela, vous pouvez faire appel à un professionnel de l'immobilier ou utiliser des outils en ligne.
• Choix du mode de vente : vous pouvez décider de vendre votre bien par vous-même ou de faire appel à un agent immobilier.
• Rédaction de l'annonce : il vous faudra rédiger une annonce détaillée et attractive pour attirer des potentiels acheteurs.
• Préparation des documents nécessaires : parmi les documents à préparer figurent le titre de propriété, les diagnostics immobiliers, le règlement de copropriété, entre autres.
• Organisation de visites : une fois l'annonce publiée, vous devrez organiser des visites pour les potentiels acheteurs.
• Signature du compromis de vente : une fois un acheteur trouvé, vous devrez signer un compromis de vente chez le notaire.

Revendre un appartement en loi Pinel : les implications fiscales

La revente d'un bien Pinel peut avoir des conséquences fiscales significatives. En effet, le FISC vous demande de vous engager à louer votre bien pendant une durée précise (6, 9 ou 12 ans). Si vous ne respectez pas cette obligation, vous risquez un redressement fiscal.

L'impact sur la réduction d'impôt

L'impact fiscal de la revente d'un appartement acheté en loi Pinel dépend de plusieurs facteurs. Si vous respectez la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % respectivement.

En revanche, si vous revendez votre bien avant la fin de cette période, vous devrez rembourser l'avantage fiscal perçu. De plus, des pénalités de retard de 0.2 % par mois et une majoration de 10 % à 40 % peuvent s'appliquer.

Trois situations majeures exemptent toutefois le vendeur de cette obligation : licenciement, invalidité suite à un accident ou maladie, et décès. Dans ces cas, vos ayants droit peuvent vendre le bien sans rembourser la déduction fiscale.

La plus-value immobilière et l'impôt sur le revenu

La plus-value immobilière est considérée comme un revenu et est donc soumise à l'impôt au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (soit un total de 36,2 %) lors de la cession d'un bien immobilier.

Il existe néanmoins diverses situations d'exonération. Par exemple, si le bien vendu a été détenu pendant plus de 30 ans, la plus-value réalisée lors de la vente est exonérée de prélèvements sociaux. De même, l'exonération peut s'appliquer pour la première cession d'un logement autre que la résidence principale.

En outre, des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième.
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention.
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Il est donc capital de bien comprendre les règles fiscales pour optimiser votre profit lors de la vente d'un bien immobilier en loi Pinel.

FAQ

Quand peut-on arrêter ou vendre un bien Pinel ?

L'arrêt ou la vente d'un investissement Pinel est possible à plusieurs moments :

• Après la période d'engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. C'est l'option la plus courante, car elle permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux accordés par le dispositif Pinel.
• En cas de force majeure, comme un licenciement, une invalidité ou le décès du propriétaire. Ces situations exceptionnelles permettent de revendre le bien sans attendre la fin de la période d'engagement Pinel et sans avoir à rembourser l'avantage fiscal.
• En cas d'achat sur plan ou en VEFA, il est possible de revendre le bien avant sa livraison, même si ce cas reste rare.

Comment vendre un bien Pinel avec un locataire en place ?

Vendre un bien Pinel avec un locataire en place exige une attention particulière sur certains points.

Premièrement, vous devez respecter les droits du locataire. Ce dernier possède un droit de préemption, qui lui donne la priorité pour acheter le logement.

Deuxièmement, vous avez la possibilité de vendre le bien occupé, ce qui implique que le nouveau propriétaire reprend le bail en cours. Si vous optez pour cette option, la valeur du bien pourrait être légèrement inférieure à celle d'un logement vacant. 

Enfin, vous pouvez choisir de vendre le logement à la fin du contrat, après avoir donné un préavis de 6 mois au locataire.

Revendre un logement Pinel au bout de 9 ans : quels avantages ?

Revendre votre appartement neuf après 9 ans de location en loi Pinel 2024 offre plusieurs bénéfices :

• Une déduction d'impôt de 12 % du montant de votre investissement (15 % avec le Pinel Plus si vous respectez les nouvelles conditions).
• La possibilité d'une plus-value immobilière. En effet, selon l'évolution du marché, la valeur de votre bien peut avoir augmenté. C'est une occasion d'engranger un bénéfice lors de la vente.
• Plus de flexibilité. Vous pouvez choisir de réinvestir dans un autre bien, de changer votre stratégie ou de profiter du fruit de votre placement.

Que faire en Pinel après les 12 ans de location ?

Après les 12 ans de location dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Continuer à louer votre bien. Cela peut s'avérer intéressant si les loyers perçus sont élevés et/ou si vous préférez conserver un revenu régulier.
• Revendre votre bien sans pénalité. Autrement dit, vous pouvez sortir du dispositif Pinel. La revente permet de réaliser une plus-value si le marché immobilier a évolué favorablement.
• Réinvestir. Si vous souhaitez continuer à bénéficier des avantages fiscaux liées à l'investissement locatif, vous pouvez revendre votre bien pour réinvestir dans un nouveau bien éligible à la loi Pinel ou à un autre dispositif fiscal.
• Transformer le logement en résidence principale ou secondaire. Cela peut être intéressant si vous avez besoin d'un logement ou si vous souhaitez disposer d'une maison de vacances.