Revendre un appartement en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Plus connue sous l’acronyme VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat immobilier reposant sur l'acquisition de logements neufs, à construire ou en cours de construction. Les acheteurs deviennent donc propriétaires de logements qui, bien souvent, n'existent que sur plan.
Toutefois, pour des raisons qui leur sont propres (divorce, mutation professionnelle, etc.), certains envisagent de revendre leur appartement. C’est peut-être votre cas.
Quand s’y prendre ? À quoi faire attention ? Est-ce possible d’y recourir avant l'achèvement des travaux de construction ?
Retrouvez nos meilleurs conseils ainsi que les réponses aux questions les plus fréquentes concernant la revente d'un logement en VEFA !
Quand revendre son appartement en VEFA ?
En principe, il n’existe aucun délai prévu par la loi pour revendre son appartement acquis en VEFA. Il n'y a pas non plus de moment idéal ou opportun. Tout va dépendre de votre projet immobilier ainsi que des perspectives d'évolution de ce dernier.
Certains indicateurs restent toutefois à surveiller.
L'état du marché immobilier, par exemple, est un facteur décisif à considérer avant de revendre votre bien. Vous devez tenir compte de l'évolution des prix à l'échelle nationale, mais aussi locale.
Analysez en parallèle les tendances concernant le coût du crédit : sont-elles favorables ou plutôt fâcheuses ?
Outre cela, tous les experts de l'immobilier vous le diront : il est fortement déconseillé à un propriétaire de revendre son logement directement après l’achat.
Dans les faits, il est recommandé de conserver votre appartement pour une durée minimale de 6 ans avant d’envisager une quelconque revente. Au cours de cette période, la plupart des dépenses et frais relatifs à votre achat immobilier auront été amortis (frais de notaire, frais d'agence, intérêts bancaires, assurance emprunteur, etc.).
Dans le cadre d'un achat sur plan (en VEFA, par exemple), la durée de détention maximale est préconisée à 5 ans. Le principal intérêt est qu'en deçà, votre bien est encore considéré comme neuf. Vous pourrez donc le céder à un prix plus avantageux qu'un même bien dans l'ancien.
En ce sens, revendre son logement VEFA après cette période de 5 ans est le signe de pénalités pour l'acquéreur.
De plus, avant de penser à mettre en vente un appartement neuf, l'acheteur doit prendre en compte les éventuels dispositifs dont il bénéficie actuellement ou auxquels il pourrait prétendre.
À titre d'exemple, si vous désirez profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel, vous devez mettre en location votre logement neuf pour une durée minimale de 6 ans. Il en est de même pour du Pinel optimisé au déficit foncier.
Comment s'y prendre pour revendre un bien en VEFA ?
Pour revendre un logement neuf en VEFA, deux alternatives s'offrent à vous : gérer vous-même la vente (de particulier à particulier) ou alors passer par un agent immobilier qui s'occupera de la vente à votre place.
Cette seconde solution peut s'avérer très utile si vous manquez de temps. Également, c'est l'occasion de reléguer à un professionnel l'ensemble des tâches inhérentes à la cession du bien :
- La rédaction de l'annonce immobilière,
- La réalisation des visites,
- La vérification des diagnostics immobiliers obligatoires,
- La gestion des négociations.
Revendre un logement VEFA avant la livraison
Dans le cadre d'une VEFA, la revente d’un logement avant sa livraison est généralement possible.
Pour en être toutefois assuré, l'acheteur doit impérativement vérifier les termes et clauses présentes dans le contrat de vente. En effet, celui-ci doit explicitement le permettre.
Cependant, cette décision est souvent signe d'éventuelles pertes financières pour l'acquéreur. Effectivement, la revente d’un appartement neuf avant la livraison entraîne l’endossement de certains frais tels que :
- Le règlement de la TVA (qu’elle ait été réduite ou non),
- La taxe sur la plus-value immobilière (puisque le logement n’a jamais été occupé, il n’est guère considéré comme résidence principale),
- Les frais de remboursement anticipé du crédit immobilier (dans la mesure où la banque, à la suite de l'octroi du prêt immobilier, a peut-être déjà commencé à verser les fonds).
Qu'en est-il de la taxe sur la plus-value ?
En immobilier, une plus-value correspond à la différence entre le prix de revente du bien et son prix d'achat.
La revente d'un logement neuf en VEFA est soumise à la taxation sur la plus-value immobilière. Celle-ci dépend toutefois du statut du logement cédé :
- S'il s'agit de la revente d'une résidence principale, vous bénéficiez de l'exonération de la taxe sur la plus-value.
- S'il s'agit de la revente d'une résidence secondaire ou d'un investissement immobilier locatif, vous y êtes soumis.
Pour ce dernier, la taxe est de 19% sur l'impôt sur le revenu, ainsi que de 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Finalement, la totalité du montant de la plus-value est taxée à hauteur de 36,2%.
Qu'en est-il des frais de notaire ?
S'agissant d'une revente entre particuliers et non d'une cession de contrat, les frais de notaires réduits (de 2 à 3%) ne sont plus accordés par le FISC en cas de revente de biens immobiliers neufs en VEFA.
Le futur réservataire n’est donc plus éligible à ces derniers, figurant pourtant comme l’un des avantages de l’investissement en l'état de futur achèvement. En effet, le Code Général des Impôts stipule que l'abaissement des frais de notaire est effectif uniquement si le logement neuf est soumis à la TVA.
Or, dans le cadre d'une vente de particulier à particulier, la TVA ne s'applique pas.
Malgré tout, la revente d’un appartement neuf n'empêche pas le nouvel acquéreur de bénéficier du PTZ (« Prêt à Taux Zéro »).
Encadré par le Code de la Construction et de l'Habitation et le Code Général des Impôts, le PTZ vient favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes en finançant jusqu'à 40% de leur acquisition.
Accordé sous conditions de ressources, le PTZ vient obligatoirement en complément d'un prêt principal.
