Les conditions du locataire en loi Pinel 2024

Le 15 Avr. 2022

Pinel

Prolongée jusqu'au 31 décembre 2024, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière offrant une réduction d'impôts aux contribuables qui réalisent un investissement locatif dans des logements neufs, en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou des logements anciens réhabilités.

Toutefois, pour bénéficier de l'avantage fiscal, les propriétaires-bailleurs sont tenus de respecter les conditions du locataire en loi Pinel : revenu fiscal de référence, situation familiale, pièces justificatives, etc.

Ensemble, voyons les conditions d'éligibilité du locataire Pinel !

Le profil type du locataire Pinel

Avant d'accepter un candidat à la location, l'investisseur Pinel doit avoir connaissance de plusieurs éléments essentiels. En effet, tous les profils ne sont pas jugés recevables en matière de location Pinel.

Tout d'abord, le locataire Pinel peut être une personne seule, en couple, avec enfants à charge ou non. Idéalement, il doit justifier d'une situation stable (contrat de travail de type CDI ou fonctionnaire) et doit faire preuve d'une certaine solvabilité.

En d'autres termes, le candidat Pinel ne doit pas rencontrer de problèmes financiers qui pourraient mettre à mal le règlement des loyers.

En parallèle, le ou les locataires doivent disposer d'un niveau de revenu en adéquation avec les plafonds en vigueur. L'idée de la loi Pinel étant de faciliter l'accès au logement des ménages aux revenus modestes, ces derniers doivent donc percevoir une rémunération globale égale ou en deçà de ces plafonds.

Sans cela, il sera impossible pour l'investisseur de profiter des avantages fiscaux rattachés au dispositif.

De plus, il est important que le locataire Pinel dispose de son propre foyer fiscal. C'est aussi le cas si vous décidez de louer votre bien immobilier à un membre de votre famille.

Le locataire doit également occuper le logement à titre de résidence principale, c'est-à-dire y vivre au minimum 8 mois dans l'année.

Enfin, notez que votre locataire Pinel peut très bien être imposé à l'étranger. Les avis d'imposition d'autres pays sont acceptés par l'administration fiscale française.

Les plafonds de ressources des locataires

Si vous souhaitez louer votre appartement par le biais du dispositif Pinel, vous devrez impérativement tenir compte des plafonds de ressources.

Pour que le locataire Pinel soit éligible, son revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond.

Pour rappel, le revenu fiscal de référence correspond à l'ensemble des revenus d'un foyer fiscal. Autrement dit, il s'agit de toutes les personnes remplissant une déclaration de revenus, imposables ou non. Il inclut donc l'époux, l'épouse et les éventuels enfants à charge. Vous pouvez retrouver ce revenu sur le dernier avis d'imposition.

Le respect de cette condition financière est indispensable pour pouvoir profiter de la réduction d'impôt Pinel.

Seuils de ressources des locataires Pinel pour l'année 2023

Important : ce sont uniquement les revenus au moment de la signature du bail de location qui sont retenus.

Autrement dit, même si les revenus des locataires Pinel évoluent au cours du bail de location, le propriétaire ne perdra pas la réduction d'impôt.

Dispositif Pinel : de quoi dépend la fixation des plafonds de revenus ?

Les niveaux de ressources de la loi Pinel sont fixés chaque année par décret et dépendent de deux paramètres : la situation familiale du locataire et la zone géographique dont dépend le logement.

La situation familiale du locataire

Le montant du plafond de ressources Pinel dépend d'abord de la composition du foyer fiscal du locataire. Dans les faits, le candidat à la location peut être :

• Une personne seule.
• Un couple.
• Un ménage avec des enfants à charge.

En fonction de son profil et de sa situation familiale, un plafond de ressources lui est associé.

La zone géographique dont dépend le logement

Le plafond de ressources varie également en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe votre bien immobilier.

En d'autres termes, le plafond de ressources est différent selon que votre logement Pinel se situe en zone A, A bis, B1, B2 ou C.

La zone A bis concerne la ville de Paris et les communes du département des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) et du Val-d'Oise (95).

La zone A, quant à elle, fait référence aux plus petites communes de la couronne parisienne (hors zone A bis), ainsi que certaines grandes villes de France : Lille, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Toulon, etc.

Concernant la zone B1, elle concerne les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants dans lesquelles le marché immobilier est attractif. Ce sont les villes où les biens immobiliers sont assez chers, mais non situés en zone A et A bis. Rennes, Bordeaux, Toulouse, Angers, Metz, Amiens ou Limoges sont des villes appartenant à la zone B1.

La zone B2 inclut les communes entre 50 000 et 250 000 habitants et comprend les villes de Saint-Étienne, Carcassonne, Béziers, Poitiers, Charleville-Mézières, Corbières, etc. La zone C, quant à elle, concerne le reste du territoire français.

Notez que depuis peu, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel. Il n'est donc plus possible de bénéficier de la réduction d'impôt en réalisant un investissement locatif dans ces zones, en principe. Un accord du préfet peut néanmoins déroger à cette règle.

Pensez donc à bien vous renseigner avant d'investir en Pinel, ou faites-vous conseiller par un expert en investissement immobilier !

Solvabilité du locataire Pinel

Peu importe qu'il s'agisse d'un logement Pinel ou non, la solvabilité d'un candidat est un élément essentiel à prendre en compte, notamment pour éviter les mauvais payeurs.

Pour s'assurer de la bonne condition financière d'un candidat, le propriétaire doit vérifier certains éléments.

Il est estimé que le montant du loyer (charges comprises) ne doit pas excéder un tiers des revenus du locataire. Cette règle du tiers de revenus est une indication pour le bailleur afin de prévenir les risques d'impayés. Cependant, cette règle n'est pas imposée par la loi Pinel.

En cas d'impayés, la prise en charge financière est effective seulement si vous payez une GLI ou « garantie de loyers impayés ». Dans le cas contraire, vous pouvez vous tourner vers le garant de votre locataire. Il peut s'agir d'une personne physique (parent, ami, etc.) ou d'un organisme spécialisé (tel que Garantme ou VISAL, proposé par Action Logement).

Attention : uniquement la condition financière du locataire Pinel doit être prise en compte pour apprécier une candidature.

En tant que propriétaire, il vous est rendu interdit de discriminer un candidat sur des critères d'origine, d'orientation sexuelle, d'opinion politique, d'apparence ou d'état de santé. Si la discrimination est prouvée, l'auteur encourt jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende, conformément aux écrits de l'article 225-2 du code Pénal.

Justificatifs à fournir par le candidat à la location

Pour vérifier l'éligibilité d'un locataire à la loi Pinel, vous êtes en droit de demander certaines pièces justificatives.

Il s'agit, entre autres, de tous les documents qui permettent de confirmer que le candidat respecte les conditions requises en matière de ressources et de situation personnelle. 

Par exemple, si le candidat est salarié, vous pouvez exiger les documents suivants :

• Pièce d’identité.
• Dernier avis d’imposition.
• 3 derniers bulletins de salaire.
• Contrat de travail ou attestation employeur.
• 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement.

S'il s'agit d'un candidat non salarié (un indépendant, par exemple), un bilan, compte de résultats ou attestation comptable de bénéfice pourront être demandé, tout comme un extrait Kbis ou un avis d’inscription RCS ou au répertoire des métiers.

La liste exhaustive des documents pouvant être demandé par les bailleurs Pinel a été fixé par le décret n° 2015-1437, disponible sur le site du gouvernement.

À ce titre, certains documents ne peuvent être demandés à un locataire Pinel comme :

• Une copie de relevé bancaire.
• Un extrait de casier judiciaire.
• Tout autre document personnel. 

Dans le cas contraire, le bailleur encourt une amende de 3 000 € (personne physique) ou de 15 000 € (personne morale). 

Lien de parenté entre locataire et propriétaire

Contrairement à la loi Duflot, le dispositif Pinel permet désormais aux investisseurs de louer leur logement à un membre de leur famille, ascendant ou descendant.

Effectivement, la loi Pinel n'impose aucune restriction en matière de location à un proche, même en cas d'existence d'un lien de parenté.

En tant qu'investisseur Pinel, vous êtes donc libre de louer votre bien immobilier à n'importe quel membre de votre famille. Votre locataire peut donc être votre propre enfant, petit-enfant, mais également l'un de vos parents ou grands-parents.

Certaines conditions doivent cependant être prises en compte pour profiter pleinement de la réduction d'impôt.

Premièrement, le membre de votre famille à qui vous louez le logement ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal.

Dans un second temps, l'investisseur Pinel doit être en mesure d'attester le versement des loyers à tout moment de la période de location (notamment en cas de contrôle de l'administration fiscale), conformément à ceux figurant sur le bail de location.

Enfin, le bailleur Pinel n'est pas non plus autorisé à pratiquer un loyer réduit, simplement par affinité. Le montant du loyer Pinel ne doit pas dépasser les plafonds de loyer réglementaires, mais ne doit pas non plus être trop bas.

Vous connaissez désormais toutes les spécificités liées au locataire dans le cadre d'un investissement Pinel !

En parallèle, d'autres critères sont à prendre en compte, telles que les conditions relatives à la location. Vous devez impérativement les respecter pour profiter des avantages fiscaux Pinel.

FAQ

Quel locataire peut bénéficier de la loi Pinel ?

Pour profiter de la loi Pinel, le locataire doit remplir certaines conditions. Tout d'abord, il doit avoir son propre foyer fiscal et utiliser le logement comme habitation principale. De plus, la loi Pinel visant à aider les foyers aux revenus modestes, le niveau de ressources du locataire est donc une condition essentielle à respecter.

Loi Pinel : quels avantages pour le locataire ?

Voici les principaux avantages d'un locataire Pinel :

1. Accès à des logements de qualité dans des zones tendues.
2. Loyers plafonnés inférieurs de 20% environ au prix du marché.
3. Biens immobiliers répondant à des normes de performance énergétique élevées.

Puis-je louer un appartement en loi Pinel ?

Pour louer un logement avec la loi Pinel et bénéficier de l'avantage fiscal, vous devez respecter toutes les conditions inhérentes au dispositif. Cela inclut des critères sur la localisation du bien, le respect des plafonds de loyer et de revenus des locataires, et la durée d'engagement de location Pinel.

Le logement doit également atteindre un certain niveau de performance énergétique pour assurer une qualité et un confort de vie au locataire Pinel.

Par ailleurs, investir en Pinel est envisageable même si vous ne disposez d'aucun apport personnel. En effet, les loyers perçus et la réduction d'impôt qui accompagne le dispositif sont déjà considéré comme une forme d'apport par les banques.