Devenir propriétaire sans apport en loi Pinel
Le 14 Nov. 2023
La loi Pinel est l'un des dispositifs de défiscalisation les plus appréciés des investisseurs français. Elle permet à ces derniers de bénéficier d'une réduction d'impôt importante, en plus de se constituer un patrimoine immobilier sûr et un complément de revenu.
Toutefois, nombreux se demandent s'il est possible de devenir propriétaire sans apport en loi Pinel. Faisons le point !
Oui, vous pouvez investir en Pinel sans apport personnel
En tant qu'investisseur, vous pouvez tout à fait vous lancer dans un projet immobilier sous le dispositif Pinel, et ce, sans fonds propres. Toutefois, vous devrez témoigner d'un dossier de prêt transparent et solide.
Côté banque, les loyers perçus et la réduction d'impôt généreux qui accompagnent le dispositif Pinel sont deux arguments qui peuvent jouer en votre faveur dans l'octroi d'un crédit. De plus, les intérêts d'emprunts font parties des charges déductibles avec le dispositif.
Acheter un bien sans fonds propres en combinant dispositif Pinel et crédit permet de devenir plus facilement propriétaire !
Achat Pinel sans fonds propres : les critères à prendre en compte
Même si le crédit immobilier sans apport demeure envisageable, plusieurs éléments sont examinés par les banques en cas d'emprunt.
Le taux d'endettement
En dehors du montant des taux d'intérêt, le taux d'endettement est le premier indicateur à surveiller. Il correspond à la part du revenu consacré au remboursement des prêts :
- Prêt immobilier classique,
- Crédit à la consommation,
- Crédit auto.
En 2023, le taux maximal autorisé par les établissements bancaires est de 35%. Autrement dit, la part totale du budget consacrée aux remboursements des crédits ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets.
Si ce taux est trop élevé, l'organisme de crédit peut tout à fait prendre la décision de ne pas prendre part au financement de votre investissement locatif Pinel.
Votre situation économique
Dans le cadre d'un prêt immobilier classique, les banques vont également considérer votre capacité d'épargne et votre condition financière.
Pour ce qui est d'investir en Pinel sans fonds propres, elles tiendront aussi compte des futurs loyers que vous percevrez en tant que propriétaire, ainsi que de la réduction d'impôt qui vous sera accordée.
Pour rappel, l'avantage fiscal perçu en loi Pinel permet de couvrir une partie du montant des mensualités de votre emprunt avec une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% selon la durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Votre comportement financier
Outre la situation financière, les organismes de crédit accordent une grande importance à votre comportement sur le plan financier. Il s'agit d'un critère important en cas d'emprunt sans apport personnel. Ces dernières pourront par exemple s'intéresser à :
- La bonne gestion de vos comptes bancaires.
- La mise en avant de revenus réguliers (ce qui est le cas avec un poste en CDI, par exemple).
- L'absence de découvert.
Finalement, la banque considèrera la cohérence globale ainsi que la solidité de votre dossier de prêt pour décider si oui ou non, elle vous aidera à financer l'achat de votre logement.
Attention : pour être éligible aux avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez impérativement respecter toutes les conditions inhérentes au dispositif :
- Les conditions de location,
- Le type de bien immobilier,
- Les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires (variable selon la zone géographique dont dépend votre logement).
Acheter sans apport avec la loi Pinel : quels recours possibles en 2023 ?
Même si vous ne disposez pas de fonds propres, plusieurs possibilités sont envisageables pour vous aider à investir dans un logement neuf en loi Pinel.
Les aides locales
Certaines collectivités locales proposent des aides ou des subventions pour encourager l'investissement locatif.
Renseignez-vous auprès de votre commune ou de votre département pour connaître les éventuelles aides disponibles.
Le dispositif Action Logement
Action Logement propose des prêts destinés à faciliter l'accession à la propriété ou la location. Ils peuvent être utilisés pour financer une partie de l'achat immobilier.
L'épargne salariale
Si vous avez accès à un plan d'épargne entreprise (PEE) ou un plan d'épargne pour la retraite collectif (PERCO), vous pourriez utiliser ces fonds pour constituer votre apport dans le cadre d'un investissement en loi Pinel.
Le prêt familial
Vous pouvez également envisager de solliciter un prêt familial, où un membre de votre famille vous prête de l'argent pour financer votre emprunt.
Qu'en est-il des prêts aidés (PTZ, PLS, etc.) ?
Dans les faits, très peu de prêts aidés demeurent compatibles avec la loi Pinel.
Le PTZ, par exemple, est incompatible avec la loi Pinel. En effet, le Prêt à Taux Zéro est destiné aux ménages aux revenus modestes dans l'acquisition de leur première résidence principale. La loi Pinel, elle, concerne l'investissement immobilier locatif.
Il en est de même pour la souscription d'un Prêt Locatif Social qui n'est pas cumulable avec le dispositif de défiscalisation Pinel. Le PLS octroie à l'emprunteur le statut de bailleur privé avec un abattement fiscal de 30% sur loyers perçus, inconciliable avec la loi Pinel.
La TVA à 5,5% (au lieu de 20%) ne peut pas non plus être accordée dans le cadre d'un projet immobilier sous le dispositif Pinel. Pour rappel, cette aide est réservée aux propriétaires qui achètent un appartement neuf comme habitation principale dans un quartier situé en zone ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine), ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n'est pas non plus compatible avec un investissement en loi Pinel. En effet, celle-ci implique de louer votre logement nu, ce qui n'est pas le cas avec le régime LMNP où le bien immobilier est loué meublé.
Simuler son investissement Pinel
Afin d'appréhender au mieux votre investissement en loi Pinel, il est vivement conseillé d'effectuer une simulation, même si vous n'envisagez aucune contribution financière.
Chez Mon Marché Immobilier, nous mettons à votre disposition un simulateur Pinel gratuit, rapide et sans engagement. Estimez en quelques clics la viabilité de votre projet immobilier et gagnez un temps précieux !
FAQ
Qui peut bénéficier d'un logement Pinel ?
Pour bénéficier d'un logement Pinel et être éligible aux avantages fiscaux, vous devez être un contribuable français âgé d'au moins 18 ans. Vous devez également investir dans un logement neuf ou intégralement réhabilité, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.
Pourquoi investir sous le régime de défiscalisation Pinel ?
Investir avec la défiscalisation Pinel offre plusieurs avantages notables. En premier lieu, ce dispositif vous permet d'acquérir un bien immobilier neuf sans fonds propres, une aubaine pour tout investisseur n'ayant pas d'économies conséquentes. En effet, les banques prennent en compte les revenus locatifs futurs ainsi que la réduction d'impôt lorsque vous sollicitez un prêt.
De plus, la loi Pinel offre une réduction d'impôt significative qui varie en fonction de la durée de mise en location du logement : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Cela rend cet investissement particulièrement intéressant sur le long terme, en plus de vous permettre de constituer un patrimoine.
Comment devenir propriétaire d'une maison sans argent de côté ?
Pour devenir propriétaire d'une maison sans pécule de départ, il est fortement recommandé de recourir à un courtier immobilier pour trouver le meilleur prêt et négocier les meilleures conditions.
D'autres solutions peuvent être envisagées comme le prêt familial ou l'utilisation de votre épargne salariale pour faciliter l'achat de la maison.
Enfin, certaines collectivités locales offrent des aides pour encourager l'investissement locatif. Il est donc recommandé de se renseigner localement.
