Loi Pinel : conseils et mise en garde avant d'investir
Le 19 Nov. 2021
Initiée par la loi de finances 2015 et effectif jusqu'au 31 décembre 2024, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager les investissements locatifs dans le neuf.
Elle permet aux investisseurs éligibles de profiter d'une réduction d'impôt de 10,5%, 15% ou 17,5% du prix du logement, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré, en contrepartie d'un engagement de location pour une durée de 6, 9 et 12 ans respectivement.
Si investir en Pinel demeure attractif, certains éléments restent toutefois à surveiller avant de se lancer. Voici donc 8 conseils avant d'investir en Pinel !
Vérifiez que votre logement est éligible au dispositif Pinel 2023
Avant d'investir en Pinel, la première chose à faire est de vérifier l'éligibilité du bien immobilier au dispositif. À ce niveau, trois éléments importants sont à considérer.
Tout d'abord, la loi Pinel ne concerne que les logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA). En principe, il n'est donc pas possible de profiter de la réduction d'impôt Pinel en investissant dans un logement ancien.
La loi Pinel accorde néanmoins une exception lorsque le logement a été acquis dans un état de délabrement avancé (non décent au sens de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 142), puis entièrement remis à neuf en vue de sa mise en location.
Il en est de même pour un local qui était affecté à un autre usage que celui d'habitation, mais qui a été entièrement réhabilité avec la création de nouvelles pièces pour une transformation en habitation décente.
De même, avant de réaliser un investissement immobilier Pinel, faites bien attention au choix du bien immobilier.
En effet, depuis le 1er janvier 2021, il n'est plus possible d'investir dans une maison individuelle et bénéficier de la loi Pinel. Seuls les logements qui appartiennent à un bâtiment d'habitation collectif sont éligibles au dispositif.
Le dernier conseil à suivre avant de réaliser un investissement Pinel est la localisation du bien immobilier.
Pour que vous puissiez bénéficier des avantages fiscaux propres au dispositif, votre logement Pinel doit se situer dans l'une des zones éligibles : A, A bis ou B1. Ces zones tendues font l'objet d'un déséquilibre notoire entre l'offre et la demande de logements.
La zone C est exclue du dispositif depuis 2018 et la zone B2, depuis 2020.
La loi Pinel a depuis été étendue aux communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) dans un délai de huit ans précédant l'investissement.
Choisissez un emplacement de qualité
Il ne suffit pas de mettre en location votre logement dans l'une des zones éligibles à la loi Pinel pour bénéficier systématiquement de la réduction d'impôt sur le revenu. Vous devez évidemment réussir à trouver un locataire pour que la défiscalisation Pinel soit accordée.
Pour cela, il est important que le bien immobilier se situe dans une zone géographique attractive et prisée. En tant qu'investisseur Pinel, privilégiez les quartiers, communes et villes dans lesquels la population est dynamique et croissante.
La demande de location est souvent stimulée par la proximité de pôles d'activité, de commerces, d'écoles et d'universités, de transports en commun et de projets urbains à venir.
La présence d'une forte population étudiante est aussi un atout pour un projet d'investissement Pinel.
Prêtez également une attention particulière à l'implantation de l'appartement au sein du programme immobilier neuf.
La résidence bénéficie-t-elle d'une bonne orientation ? Dispose-t-elle d'un ascenseur ? Plaira-t-elle au grand public ? Prenez le temps d'étudier tous ces éléments avant d'investir en Pinel.
Misez sur la qualité du programme
Une fois l'emplacement validé, penchez-vous sur la pertinence du programme choisi.
En général, les programmes immobiliers neufs sont de très bonne qualité et optimisés pour les dispositifs de réduction d'impôts tels que la loi Pinel.
Toutefois, pour éviter tout désagrément, il vaut mieux faire toutes les vérifications possibles avant de s'engager avec un quelconque promoteur immobilier.
La décision d'investir en Pinel ne doit pas se baser uniquement sur une plaquette publicitaire attrayante. Passez au peigne fin la réputation du promoteur immobilier.
Par exemple, vous pouvez consulter une liste de tous les projets immobiliers qu'il a déjà construits et, si possible, les retours des bailleurs ou partenaires. Il s'agit d'un gage de sécurité, même si bien entendu, le risque zéro n'existe pas.
En parallèle, la notice descriptive du logement Pinel est un document important à considérer. Lisez-la attentivement et concentrez-vous sur la qualité des matériaux mentionnés :
- Les équipements de robinetterie,
- La menuiserie,
- L'état du carrelage,
- La marque des serrures.
Le descriptif des équipements sanitaires et de cuisine doit également donner à l'investisseur Pinel des indices sur la qualité de la construction du futur logement.
Aussi, prêtez une attention toute particulière à la qualité des prestations à l'intérieur du logement ainsi que dans les parties communes de l'immeuble : escaliers, ascenseurs, parties éclairées, local à poubelles, etc.
Enfin, n'oubliez pas de vérifier le permis de construire de l'immeuble pour s'assurer que tout se déroule dans la légalité.
Vérifiez vos capacités d'emprunt
Pour investir dans un logement neuf et le mettre en location, cela nécessite bien souvent de contracter un prêt immobilier auprès d'une banque. Pour que votre projet immobilier en Pinel puisse se dérouler correctement, il est important de vérifier en amont votre capacité d'emprunt, ainsi que vos ressources.
Vous devez ainsi vous assurer d'être en mesure de rembourser le prêt immobilier, une fois que vous l'aurez obtenu. Votre taux d'endettement (mensualités du prêt immobilier incluses) ne doit pas excéder 35%.
Il faudra également faire une estimation du montant des revenus fonciers potentiels, auquel sera ajouté le montant total des réductions d'impôt qui découleront de l'abattement fiscal obtenu grâce à la loi Pinel.
Comparez ces chiffres avec le montant que vous avez investi au départ et tirer les conclusions qui s'imposent.
Déterminez le loyer Pinel potentiel
Il est aussi important de garder un œil sur le plafond de loyer Pinel de la zone géographique dans laquelle se situe votre bien.
En effet, si le loyer Pinel pratiqué ne respecte pas les plafonds de loyers en vigueur, vous devenez inéligible au dispositif de défiscalisation, et donc, à la réduction d'impôt qui l'accompagne.
De plus, les plafonds de loyer fixés par le dispositif Pinel sont parfois au-dessus du prix de la location sur le marché immobilier local. Ils peuvent également se situer en dessous du montant de loyer moyen dans certaines villes (comme Paris).
Il s'agit d'un facteur à prendre en compte pour juger du rendement d'un investissement locatif en Pinel.
Pensez également aux plafonds de ressources des locataires. En effet, pour bénéficier de la réduction fiscale, votre appartement Pinel devra être loué à un locataire qui respecte un certain niveau de ressources.
N'achetez pas un bien trop onéreux
L'achat d'un bien coûteux peut sembler tentant dans le cadre de la loi Pinel, notamment pour bénéficier d'une réduction d'impôts plus importante. Toutefois, il convient d'analyser finement votre situation financière avant de vous lancer.
En effet, la rentabilité d'un investissement Pinel ne dépend pas seulement du montant initialement investi, mais aussi du prix de revient du bien, du montant des loyers perçus et de l'avantage fiscal obtenu.
Avant d'acheter, assurez-vous que le prix de votre bien est en adéquation avec les loyers du marché. En effet, la loi Pinel fixe un plafond de loyer qui peut être inférieur au loyer de marché dans certaines zones. De plus, le coût de l'opération doit être cohérent avec vos capacités d'endettement et vos objectifs patrimoniaux.
Pour éviter de surpayer votre bien, comparez les prix proposés par différents promoteurs et n'hésitez pas à négocier. N'oubliez pas que le dispositif Pinel n'est rentable que si le prix d'achat du bien est raisonnable.
Enfin, prenez en compte les frais annexes tels que les frais de notaire, les intérêts d'emprunt et les taxes foncières qui peuvent alourdir la facture.
Assurez-vous des garanties disponibles pour le programme
Si vous souhaitez investir en loi Pinel par le biais d'un achat en VEFA, vous devez vous assurer que le bien immobilier possède une garantie financière d'achèvement (GFA). Cette dernière protège les propriétaires-bailleurs en cas d'arrêt du chantier pour cause de problèmes financiers.
La garantie financière d'achèvement existe sous deux différentes formes :
- La GFA intrinsèque.
- La GFA extrinsèque.
La GFA intrinsèque est basée sur les fonds propres du promoteur et n'offre pas une protection optimale à l'acquéreur. Elle n'est d'ailleurs plus autorisée par la loi pour les transactions en VEFA depuis le 1er janvier 2015.
C'est donc la GFA extrinsèque qu'il faut exiger dans le cadre d'un investissement locatif en Pinel. Celle-ci est apportée par une banque ou une compagnie d'assurance et garantit l'achèvement des travaux, quoi qu'il arrive.
Demandez l'aide d'un expert en investissement immobilier locatif
Si investir en Pinel vous questionne ou que vous n'êtes pas certains de votre choix, n'hésitez pas à recourir aux services d'un professionnel de l'immobilier, comme un conseiller en gestion de patrimoine.
Véritable expert en matière d'optimisation fiscale, il saura vous guider au mieux selon votre situation, vos ressources, et votre projet immobilier.
Vous pouvez également demander l'aide d'un spécialiste pour sélectionner le locataire idéal, bénéficier d'assurances locatives et vous épauler dans la gestion quotidienne de votre logement.
FAQ
Défiscalisation Pinel : quel est le principe ?
La défiscalisation Pinel est un dispositif de réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif. Pour en bénéficier, l'investisseur doit acquérir un bien immobilier neuf et s'engager à le louer pour une durée minimale.
Le principe repose sur une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de location du bien. En effet, plus l'engagement de location est long, plus le taux de réduction est élevé.
Ainsi, pour un engagement de location de six ans, le taux de réduction est de 10,5 % du prix d'achat du bien. Ce taux passe à 15 % pour une location de neuf ans et 17,5 % pour une location de douze ans.
Quand commence la réduction impôts Pinel ?
La réduction d'impôts Pinel commence à plein régime dès l'acquisition du bien immobilier neuf. L'année d'achat du bien est donc prise en compte pour le début de la réduction.
Toutefois, pour que l'avantage fiscal soit validé, il faut que votre bien soit achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte. C'est cette date d'achèvement qui sera considérée en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Où se renseigner pour la loi Pinel ?
Pour se renseigner sur la loi Pinel, plusieurs sources d'information sont à votre disposition. Les sites officiels du gouvernement, tels que economie.gouv.fr, offrent des informations précises et mises à jour sur les conditions et les règles d'application du dispositif.
Pour des informations plus personnalisées, vous pouvez faire appel à des professionnels de l'immobilier, comme ceux de Mon Marché Immobilier. Nous pourrons analyser votre situation spécifique et vous proposer un accompagnement adéquat.
