Comment calculer la réduction d'impôt Pinel ?

Le 13 Sept. 2021

Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet de réduire son imposition jusqu'à 63 000 euros lors de la mise en location d'un logement neuf, d'un bien ancien rénové ou réhabilité, ou d'un appartement acquis en VEFA.

Cependant, avant de sauter le pas et réaliser un investissement locatif Pinel, il est essentiel de connaître le montant de crédit d'impôt qui vous sera accordé chaque année.

Ensemble, voyons comment calculer la réduction d'impôt Pinel !

La loi Pinel, c'est quoi ?

Mise en place par l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière ayant pour but d'encourager les investissements à destination locatifs chez les Français. Elle remplace la loi Duflot, promulguée au 1er janvier 2013.

Dans les faits, la défiscalisation Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'un abattement fiscal sous forme d'une réduction de l'impôt sur le revenu, en contrepartie d'un investissement immobilier locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.

Seuls les logements neufs, en état futur d'achèvement (VEFA) ainsi que les logements anciens réhabilités sont éligibles aux avantages fiscaux de la loi Pinel. Ces derniers doivent être situés dans l'une des zones tendues du territoire français :

• La zone A.
• La zone A bis.
• La zone B1.

En parallèle, vous devez vous engager à louer votre bien pour une durée minimale de 6 ans. Vous avez ensuite le choix de poursuivre la location pour 3 ou 6 années supplémentaires.

En Pinel, l'économie d'impôt perçu par l'investisseur dépend directement de la période de mise en location du bien : 6, 9 ou 12 ans. Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réductions d'impôts étaient respectivement de 12, 18 et 21%. La réduction d'impôt maximale était alors de 63 000 euros.

Depuis le 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du Pinel Plus, les taux ont évolué :

• 6 ans de location : 10,5%,
• 9 ans : 15%,
• 12 ans : 17,5%.

Pour continuer à profiter des taux pleins (12, 18 et 21%), les investisseurs doivent se conformer aux nouvelles exigences du Pinel Plus, en plus des conditions déjà existantes. Seuls les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) peuvent continuer à bénéficier des anciens taux, sans être tenus de respecter les critères du Super Pinel.

Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2021, le dispositif Pinel classique a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2024. Il cohabite avec le Pinel Plus jusqu'à cette date avant d'être officiellement remplacé.

Les éléments à déclarer pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel

Afin d'être éligible au crédit d'impôt de la loi Pinel, divers éléments doivent être déclarés par les propriétaires-bailleurs.

Déclaration de l'investissement immobilier

Une fois l'investissement réalisé, il est nécessaire de le déclarer auprès de l'administration fiscale pour profiter de la réduction d'impôt.

Pour déclarer votre investissement locatif Pinel, vous devez remplir le formulaire 2044-EB qui spécifie les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement. Ce document, qui atteste de votre statut de bailleur privé et de votre engagement de location, doit être fourni lors de la première année de déclaration uniquement.

Si vous déclarez en ligne, vous devez cocher la rubrique « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » pour accéder aux cases dédiées aux différents dispositifs.

Notez que la réduction d’impôt pour une opération immobilière en Pinel est accordée à partir de l’année d’acquisition du bien (ou de l’achèvement pour un achat en VEFA).

Déclaration des revenus locatifs

La déclaration de vos revenus locatifs est la seconde étape à réaliser pour bénéficier de l'aide fiscale Pinel.

Ces derniers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour cela, deux options s'offrent à vous : déclarer au régime réel ou au régime micro-foncier.

• Le régime réel nécessite le remplissage du formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour les revenus supérieurs à 15 000 €). Vous indiquez vos revenus locatifs bruts et déduisez vos charges pour obtenir le revenu foncier net imposable.
• Le régime micro-foncier, possible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, permet une déclaration simplifiée avec un abattement forfaitaire de 30% pour les charges.

Afin d'établir le bilan foncier de votre investissement Pinel, vous devez également déclarer vos charges déductibles.

Déclaration des charges déductibles

Dans le cadre de la loi Pinel, certaines dépenses liées à votre investissement sont éligibles à la déduction, ce qui peut réduire encore plus votre charge sur le plan fiscal.

Parmi les charges déductibles, on peut citer :

• Les frais d'entretien et de réparations éventuelles sur le bien.
• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété.

Pour déduire ces charges, il vous suffit de soustraire le montant de ces dépenses des loyers perçus que vous allez déclarer. Le résultat peut s'avérer positif ou négatif.

Vous devez ensuite reporter ce montant dans la déclaration de revenus annuels : l'imprimé 2042, encart « Revenus fonciers ». En cas de bilan foncier négatif, ce dernier sera déduit de votre revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an.

Enfin, le formulaire 2042 RICI (anciennement appelé 2042-C) permet de renseigner la réduction d'impôt liée à votre investissement Pinel.

Base de calcul de la réduction d'impôt Pinel

Dans la pratique, le montant de la défiscalisation Pinel se calcule en fonction de la somme totale que vous avez investie. Pour cela, on se réfère au prix de revient du logement.

Pour déterminer le prix de revient global de votre investissement Pinel, vous devez prendre en compte la façon dont vous avez acquis le logement :

• Vous avez acheté un bien immobilier neuf ou en VEFA : le prix de revient est égal au prix d'acquisition du bien + les frais annexes.
• Vous avez acheté un logement inachevé : le prix de revient correspond au prix d'achat + les frais divers + le coût d'achèvement des travaux.
• Vous avez fait construire un logement neuf : le prix de revient est égal au prix du terrain + le coût de construction + le coût des équipements indispensables.

Les frais annexes sont constitués des frais de notaire, des frais d'agence, de la TVA, de la taxe de publicité foncière, des frais d'enregistrement et des commissions versées aux intermédiaires. 

La base de calcul de la réduction d'impôts Pinel est plafonnée à 5500 €/m² de surface habitable et à 300 000 € pour le prix de revient.

En d'autres termes, si le prix d'acquisition de votre bien en loi Pinel est supérieur à l'un de ces plafonds, l'abattement fiscal ne prendra pas en compte l'excédent.

Déterminer le montant de la réduction d'impôts Pinel

Le montant de la réduction d'impôt en loi Pinel dépend directement de la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.

Taux pour une durée de location de 6 ans

Lorsque vous vous engagez à louer votre bien pendant une période de 6 ans dans le cadre de la loi Pinel, le taux de réduction d'impôt correspondant est le suivant :

• 12% en 2022, soit 2% par an.
• 10,5% en 2023, soit 1,75% par an.
• 9% en 2024, soit 1,5% par an.

Taux pour une durée de location de 9 ans 

Lorsque vous louez votre bien pour 9 ans, les taux de réductions d'impôts Pinel totaux sont de :

• 18% en 2022.
• 15% en 2023.
• 12% en 2024.

Taux pour une durée de location de 12 ans

En cas d'engagement Pinel sur 12 ans, les taux d'abattement fiscal globaux passent à :

• 21% en 2022.
• 17,5% en 2023.
• 14% en 2024.

Dispositif Pinel : exemples de calcul de la déduction fiscale

Vous souhaitez connaître la procédure à suivre pour déterminer la réduction d'impôts Pinel ? Voyons ensemble quelques exemples de calculs concrets ! Diverses durées d'engagement sont prises en compte.

Exemple n°1

Vous avez investi en 2022 à Bordeaux (zone B1) dans un appartement en VEFA à 230 000 euros de 55 mètres carrés, avec un engagement locatif de 6 ans.

La limite de 5500 € par m² est respectée : 230 000 €/55 = 4181,82 €.

La réduction d'impôt globale sera de : 230 000 €*12% = 27 600 €, soit 4 600 € de réduction annuelle les 6 premières années (26 400 €/6).

Exemple n°2

Vous avez investi en 2023 à Lille (zone A) dans un logement inachevé de 75 m² à 200 000 euros, et des travaux complémentaires à hauteur de 165 000 €. Le prix de revient total de votre bien est donc de 365 000 €.

Note : on suppose que votre logement n'est pas éligible au Pinel Plus et est soumis par conséquent aux taux dégressifs.

Le plafond de 300 000 € est dépassé, mais le plafond au m² est respecté : 200 000 €/75 = 2666,67 €.

Dans ce cas, la réduction s'appliquera uniquement sur le plafond de 300 000 €.

Pour un engagement Pinel de 9 ans réalisé en 2023, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt totale de 45 000 € (300 000 €*15%), répartie de la façon suivante :

• De la 1^ère à la 6^ème année de location : 1,75% d'économie d'impôt (10,5%/6), soit 5250 €.
• De la 7^ème à la 9^ème année : 1,5% de crédit d'impôt (4,5%/3), soit 4500 €.

Finalement, sur 9 ans, nous retombons bien à 15% de réduction d'impôt.

Exemple n°3

Prenons le cas d'un projet immobilier locatif Pinel réalisé dans une région d'Outre-mer.

Pour rappel, les montants de réductions d'impôts Pinel dans les départements d'Outre-mer diffèrent de ceux pratiqués en France métropolitaine. Pour l'année 2023, ils sont de :

• 21,5% de réduction d'impôt pour un engagement locatif de 6 ans,
• 26% pour 9 ans,
• 28,5% pour 12 ans.

Supposons qu'en 2023, vous avez investi en loi Pinel 200 000 euros dans un logement neuf de 75 m² en Guadeloupe pour une période de 12 ans.

Le plafond de 300 000 € est respecté, tout comme le plafond au m² : 200 000 €/75 = 2666 €.

Sur 12 ans, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt totale de 57 000 euros (200 000 €*28,5%), soit 4750 €/an.

Calculez votre avantage fiscal grâce à un simulateur en ligne

Pour faciliter vos calculs et obtenir une estimation précise de votre avantage financier, plusieurs outils de simulation en ligne sont disponibles. Chez Mon Marché Immobilier, nous disposons de notre propre simulateur Pinel 100% gratuit.

Pour utiliser notre outil, voici les informations nécessaires :

• Montant de l'investissement.
• Durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
• Situation fiscale (célibataire, couple, avec ou sans personne à charge).

En quelques clics, notre simulateur vous permettra d'obtenir une estimation de la réduction d'impôt que vous pouvez espérer grâce à la loi Pinel.

Il est utile de préciser que les montants fournis par le simulateur ne sont donnés qu'à titre indicatif. Par ailleurs, les conditions d'application de la loi Pinel dans les régions d'Outre-mer sont spécifiques.

Pour plus de précisions, il est recommandé de vous renseigner auprès de l'une des agences départementales pour l'information sur le logement (ADIL).

FAQ

Pinel 2022 et 2023 : quelle différence ?

En 2023, le dispositif Pinel + maintient les avantages fiscaux du Pinel classique mais avec des conditions plus strictes telles que le respect de critères de confort et d'économies d'énergie.

Loi Pinel : à partir de combien d'impôt défiscaliser ?

Il n'y a pas de montant minimal d'impôt à payer pour prétendre à la défiscalisation Pinel. Cependant, étant donné que la réduction d'impôt s'applique directement sur l'impôt dû, il est nécessaire d'avoir un certain niveau d'impôt pour bénéficier pleinement du dispositif.

Ainsi, plus vous payez d'impôts, plus vous pourrez bénéficier d'une réduction importante.