Loi Pinel Outre-mer 2024 : tout ce qu'il faut savoir !
Le 13 Nov. 2023
Vous souhaitez défiscaliser en investissant en Pinel Outre-mer ? C'est possible, y compris pour l'année 2024 !
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel Outre-mer sont semblables à celles applicables en métropole. La réduction d'impôt, quant à elle, demeure plus importante.
Ensemble, faisons le point sur le mécanisme Pinel dans les DOM-TOM.
Zoom sur la défiscalisation Pinel dans les DOM-TOM
Introduite par l'article 5 de la loi de finances pour 2015, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière bien connue des Français.
En contrepartie d'un investissement locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu.
Et si vous souhaitez investir en Pinel Outre-mer, bonne nouvelle ! L'abattement fiscal est encore plus intéressant que partout ailleurs en France métropolitaine.
Cette démarche a pour principal objectif d'encourager les bailleurs à se tourner vers les régions d'Outre-mer, ceci afin d'accroître l'offre de logements à destination locative.
Pour l'année 2023, il reste tout à fait possible d'investir avec le dispositif Pinel dans les régions d'Outre-mer. Ainsi, la Guadeloupe, la Guyane, La Réunion, la Martinique et Mayotte sont parfaitement éligibles à la défiscalisation Pinel.
Les territoires ultramarins suivants sont également concernés par la loi Pinel Outre-mer :
- Saint-Martin,
- Saint-Barthélemy,
- Saint-Pierre-et-Miquelon,
- La Nouvelle-Calédonie,
- La Polynésie française,
- Les îles Wallis-et-Futuna.
Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2023, le dispositif Pinel a été étendu jusqu'au 31 décembre 2024. Passée cette date, il n'y aura plus de dispositif similaire en vigueur. Aucune loi de remplacement n'a encore été annoncée par le gouvernement.
Avantages liés à l'investissement Pinel Outre-mer
Le premier avantage d'investir en Pinel Outre-mer (si ce n'est le plus important) est la réduction d'impôt conséquent qui l'accompagne : au maximum 32% du montant investi, contre 18% en métropole.
Des taux de réductions d'impôts attractifs
Pour rappel, le montant de réduction d'impôt Pinel accordée est proportionnel à la durée d'engagement de location :
- 6 ans de location : 23% de réduction d'impôt,
- 9 ans de location : 29% de réduction d'impôt,
- 12 ans de location : 32% de réduction d'impôt.
Autrement dit, plus votre logement Pinel est loué sur la durée, plus la réduction d'impôt associée est importante.
À noter que la loi de finances pour 2021 a revu les taux de réduction d'impôts à la baisse pour les années 2023 et 2024.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, les taux Pinel d'Outre-mer sont de 21,5% pour 6 ans, 26% pour une location sur 9 ans, et 28,5% pour un engagement locatif sur 12 ans.
À compter de l'année 2024, les taux de réduction d'impôt passeront à 20% pour 6 ans de location, 23% pour 9 ans et 25% pour 12 ans d'engagement locatif.
Cet abaissement des taux ne concerne pas les investissements respectant les conditions du Pinel Plus, ainsi que les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).
Un bon moyen de préparer sa retraite
Outre l'avantage fiscal considérable, investir en Pinel DOM-TOM est aussi un excellent moyen de préparer sa retraite dans un cadre paradisiaque, tout en constituant un patrimoine immobilier sécurisé et durable.
Une demande locative accrue
Enfin, les zones d'Outre-mer présentent un marché locatif particulièrement déséquilibré, où la demande surplombe l'offre. En tant que propriétaire, vous n'aurez donc aucun mal à trouver un locataire et évitez donc le risque de vacance locative.
Qui peut bénéficier de la loi Pinel Outre-mer ?
Les bénéficiaires potentiels de la loi Pinel Outre-mer sont les contribuables domiciliés en France. Il peut s'agir, entre autres :
- De personnes physiques.
- De membres d'une Société Civile Immobilière (SCI) ou d'une indivision (dans ce cas, la réduction d'impôt s'effectue au prorata des parts).
Ces investisseurs doivent respecter certaines conditions.
Investir en loi Pinel Outre-mer : les conditions à respecter
Le décret n°2013-474 du 5 juin 2013 adapte les critères d'éligibilité pour les régions d'Outre-mer.
Tout d'abord, en tant qu'investisseur, vous devez vous engager à mettre en location votre logement pour une durée minimale de 6 ans. Une fois cette période arrivée à échéance, vous aurez la possibilité de prolonger votre engagement de location sur 9 ou 12 ans. Le non-respect de cet engagement entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Parallèlement, votre appartement Pinel doit obligatoirement être loué nu (c'est-à-dire non-meublé) et à titre de résidence principale du locataire. Il ne doit jamais avoir été habité et doit être proposé à un prix inférieur à celui du marché.
Comme pour les autres régions françaises, le logement Pinel Outre-mer doit se situer dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif : A, A bis ou B1.
Pour information, depuis 2013, les départements d'Outre-mer sont classés dans la zone B1 et sont par conséquent éligibles à la réduction d'impôt offert par le dispositif Pinel.
De plus, votre bien immobilier Pinel Outre-mer doit impérativement se conformer aux plafonds de loyers et aux plafonds de ressources des locataires.
En d'autres termes, vous ne pouvez pratiquer un loyer trop élevé, sous peine de perdre l'éligibilité à la loi Pinel. D'autre part, vous devez louer votre logement à des locataires aux revenus modestes.
La détermination du plafond de loyer Pinel et du plafond de ressources résulte directement de deux facteurs :
- La zone géographique dont dépend votre bien immobilier,
- La composition du foyer fiscal de votre locataire : personne seule, en couple, avec enfants à charge ou non.
Plafonnement de la fiscalité Pinel Outre-mer
En plus des conditions citées précédemment, d'autres plafonds s'imposent à l'investisseur pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel dans les DOM-TOM.
Tout d'abord, les investissements réalisés avec la loi Pinel sont limités à 2 par an.
De plus, le montant total des investissements immobiliers est plafonné à 300 000 euros chaque année. Il est aussi de 5 500 euros par m² de surface habitable, majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement.
Les niches fiscales font également l'objet d'un plafonnement : 10 000 euros en France métropolitaine, par an et par contribuable. Ce plafond est majoré à 18 000 euros dans les régions d'Outre-mer, rendant la défiscalisation plus intéressante dans ces zones.
Investissements éligibles au dispositif Pinel Outre-mer
Tous les biens immobiliers ne peuvent pas prétendre à la loi Pinel Outre-mer. Seuls sont éligibles :
- Les logements neufs,
- Les logements acquis sur plan ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- Les logements anciens réhabilités ou en voie de rénovation,
- Les locaux acquis en vue d'être transformés à usage d'habitation.
Deuxième condition : le logement doit être situé au sein d'un bâtiment d'habitation collectif. En conséquence, les maisons individuelles ou villas de France d'Outre-mer ne sont plus éligibles à la loi Pinel et ce, depuis le 1er janvier 2021.
En parallèle, pour bénéficier des réductions d'impôts Pinel, le logement doit présenter un certain niveau de performance énergétique.
Pour les logements Pinel d'Outre-mer dont le permis de construire a été déposé avant la date du 1er janvier 2013, l'obtention du label « Bâtiment Basse Consommation, BBC 2005 », ainsi que le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) est requis.
D'autres normes environnementales sont à considérer pour les constructions les plus récentes. La réglementation environnementale 2020 (RE 2020), par exemple, s'impose aux biens immobiliers construits en 2023 et 2024.
Effective en 2025, la RE 2020 fixe un niveau de performance énergétique supérieur à sa prédécesseur, la RT 2012, ainsi qu'un niveau de qualité d'usage et de confort.
Autre point important : s'il s'agit d'un logement à construire, il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d'Ouverture du Chantier (DOC).
Enfin, en tant qu'investisseur Pinel Outre-mer, vous devez impérativement louer votre bien immobilier dans un délai de 12 mois suivant sa date d'acquisition.
FAQ
Pourquoi la loi Pinel Outre-mer est intéressante ?
La loi Pinel Outre-mer offre des avantages fiscaux spécifiques qui rendent l'investissement locatif plus attrayant pour les propriétaires. Non seulement les taux de réduction d'impôts sont plus élevés que pour une opération en métropole, mais il existe aussi une majoration du plafonnement global des niches fiscales à 18 000 euros au lieu de 10 000 euros.
Quelles conditions pour investir en Pinel DOM-TOM ?
Pour investir en loi Pinel Outre-mer, plusieurs conditions doivent être respectées. Il est nécessaire d'être un contribuable français et d'acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
L'acquisition peut se faire directement, par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI) ou en indivision.
Il faut également respecter les plafonds de loyer et les plafonds de revenus des locataires.
Comment déclarer un achat Pinel Outre-mer ?
Pour déclarer un achat Pinel Outre-mer, le propriétaire-bailleur doit se munir de plusieurs documents :
- Le formulaire 2044-EB qui présente votre engagement de location.
- Le formulaire 2042-C qui récapitule les revenus fonciers.
- Le formulaire 2044 spécifique à la déclaration des revenus fonciers.
