Maison et loi Pinel : les conditions d'éligibilité
Le 27 Nov. 2023
Depuis son entrée en vigueur en 2014 jusqu'en 2020, la loi Pinel était ouverte aux maisons individuelles neuves. Or, depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles. Mais alors, quelles sont les alternatives pour les investisseurs ?
Ensemble, découvrons les subtilités de la loi Pinel et comment elle s'applique à l'achat d'une maison.
Le dispositif Pinel, c'est quoi ?
Implémenté en 2014 sous l'impulsion de Sylvia Pinel et successeur de la loi Duflot, le dispositif de défiscalisation Pinel est une mesure fiscale mise en place pour stimuler l'investissement locatif dans l'immobilier neuf et ancien réhabilité.
Il offre une réduction d'impôt sur le revenu aux contribuables investissant dans des logements neufs destinés à la location, sous certaines conditions. Les logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation sont également éligibles au dispositif Pinel, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération.
La réduction d'impôt est calculée sur la base du montant de l'investissement Pinel, en fonction de la durée d'engagement de location :
- Pour un investissement immobilier locatif de 6 ans, la réduction est de 10,5 %.
- Pour un engagement de 9 ans, elle est de 15 %.
- Pour un engagement de 12 ans, elle monte à 17,5 %.
Les maisons individuelles exclues du Pinel depuis 2021
Depuis 2021, la loi Pinel se recentre sur les bâtiments d'habitation collectifs, excluant ainsi les maisons individuelles. Cette modification, effective depuis le 1er janvier 2021, a été instaurée par la loi de finances pour 2020 (article 58 octies).
Logement collectif et maison individuelle : quelle différence ?
La maison individuelle se définit comme une habitation unifamiliale, non reliée à d'autres habitations et généralement entourée d'un terrain. Elle offre une totale indépendance à ses occupants.
Au contraire, un logement collectif est un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, abritant au minimum deux appartements. Il peut s'agir d'un appartement dans un immeuble, HLM, etc. Ce type de logement implique une cohabitation plus ou moins proche avec les autres résidents du bâtiment et des charges de copropriété.
Depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel ne concerne plus que les logements collectifs. Cette mesure vise à recentrer le dispositif sur les zones à forte demande de logements.
Cependant, des exceptions existent pour certaines maisons individuelles dont le permis de construire a été déposé avant cette date.
Conditions pour la location d'une maison en Pinel
Pour louer une maison en Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées par le bailleur.
- Date de dépôt de permis de construire : la demande doit avoir été déposée avant le 31 décembre 2020. Elle doit être transmise par lettre recommandée avec avis de réception ou remise directement en main propre en mairie.
- Zonage : vous devez faire l'acquisition d'une maison située dans une zone Pinel (A, Abis, B1) ou au sein d'une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense actif.
- Engagement de location : vous devez vous engager à mettre en location votre maison pour une durée minimale de 6 ans.
- Éligibilité du locataire : le locataire doit avoir son propre foyer fiscal et utiliser le bien en tant que résidence principale. Il peut s'agir d'une personne imposée à l'étranger, ou d'une personne mineure rattachée au foyer fiscal de ses parents (ce sont les revenus du mineur qui seront pris en compte).
- Ressources du locataire : le locataire doit respecter des plafonds de ressources qui varient en fonction de la zone géographique du logement.
- Plafonnement des loyers : le loyer est également soumis à un plafond et varie selon la localisation du bien.
Les étapes à suivre dans l'achat d'une maison Pinel
Vous avez comme projet d'acheter ou faire construire une maison en loi Pinel ? Cette démarche implique de suivre un processus précis.
Premièrement, il faut évaluer sa situation financière et fiscale. Cela permet d’estimer le montant que vous pouvez investir tout en conservant une situation financière stable.
Ensuite, il s'agit de trouver le bien adapté. Pour être éligible à la loi Pinel, le bien doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), et situé dans une zone tendue.
Après avoir sélectionné le bien, on doit signer le contrat de réservation. Ce document sécurise l'achat en réservant le bien à l'acheteur jusqu'à la signature de l'acte de vente.
La quatrième étape consiste à trouver son financement. Il peut s'agir d'un prêt immobilier, de fonds propres ou encore d'un prêt épargne logement.
Une fois le financement obtenu, il faut devenir propriétaire par acte authentique chez le notaire. C'est à cette étape que l'on devient officiellement propriétaire du bien.
Enfin, après la livraison de la maison, il faut mettre le logement en location pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.
Avantages de louer une maison neuve sous le régime Pinel
Louer une maison sous le mécanisme Pinel offre plusieurs avantages notables. L'allègement fiscal est le premier d'entre eux. Pour l'année 2023, la loi Pinel offre ainsi une réduction d'impôts de 10,5% à 17,5% du prix d'achat du bien, en fonction de la durée de l'engagement de location. Avec la Pinel +, la déduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 21%.
Autre avantage d'une maison Pinel : la possibilité de louer le logement à ses descendants ou ascendants, sous certaines conditions. Cela peut être une solution intéressante pour aider un membre de sa famille tout en bénéficiant d'un avantage fiscal.
En outre, la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier avec l'achat d'une nouvelle maison. Une fois la période de location terminée, le propriétaire est libre de vendre ou de continuer à louer son bien.
Enfin, la construction d'une maison offre généralement de meilleures performances énergétiques qu'un logement ancien, ce qui peut être un argument de taille pour attirer de futurs locataires.
Fin du dispositif pour les maisons individuelles : que faire ?
Avec la fin de la loi Pinel pour les maisons individuelles depuis le 1er janvier 2021, les investisseurs immobiliers doivent désormais se concentrer sur les logements collectifs neufs. Cependant, il est important de noter que les maisons individuelles dont le permis de construire a été déposé avant cette date restent éligibles.
Il est donc recommandé de se tourner vers des solutions alternatives pour investir dans l'immobilier locatif. Par exemple, les dispositifs tels que le Denormandie ou le Censi-Bouvard peuvent présenter des avantages financiers intéressants. Ces dispositifs se concentrent sur la rénovation de logements anciens ou les investissements dans des résidences de services.
Il est également possible d'explorer d'autres formes d'investissement, comme l'achat de parts de SCPI ou le crowdfunding immobilier.
Futur de la loi Pinel pour 2023 et 2024
En prévision de 2023 et 2024, le dispositif Pinel subira des modifications significatives. Notamment, la mise en place de la loi Pinel Plus, une version améliorée de la loi Pinel classique, qui impose des normes de construction et d'implantation plus strictes.
Toutefois, les taux de réduction d'impôt Pinel connaîtront une baisse en 2023 et 2024. Les taux dégressifs seront de :
- 10,5 % en 2023, 9% en 2024 pour un engagement locatif de 6 ans.
- 15 % en 2023, 12% en 2024 pour 9 ans.
- 17,5 % en 2023, 14% en 2024 pour 12 ans.
Par ailleurs, les plafonds de loyers Pinel sont revus chaque année par le gouvernement.
Les investisseurs ont jusqu'au 31 décembre 2024 pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.
