Peut-on acheter plusieurs appartements en loi Pinel ?
Le 29 Avr. 2022
Investisseurs : oui, le cumul d'appartements en loi Pinel est possible. Toutefois, certains paramètres sont à prendre en compte, sous peine de perdre l'éligibilité au dispositif.
Besoin de précisions ? Voyons tout ce que vous devez savoir à ce sujet !
Zoom sur le dispositif de défiscalisation Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal tiré du nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l'égalité des territoires entre 2014 et 2016. Il s'agit d'une disposition du Code général des impôts.
Il permet à tout contribuable français assujetti à l'impôt sur le revenu de bénéficier d'un avantage fiscal sous forme d'une réduction d'impôt lors d'un investissement immobilier à destination locative. La présence d'une cuisine équipée Pinel peut rendre l'opération encore plus intéressante.
Dans les faits, pour être éligible au dispositif, le bailleur doit s'engager à louer son bien immobilier comme résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans. Cette durée peut aller jusqu'à 12 ans, maximum.
Pour information, la loi Pinel a été mise en place en remplacement du dispositif Duflot dont elle reprend quelques principales modalités, en plus de certains changements.
Le Pinel remplit 3 grands objectifs :
- Encourager les particuliers à réaliser des investissements immobiliers locatifs dans le neuf.
- Accélérer la construction de biens dans les villes où la demande locative est accrue.
- Favoriser la mise en location de logements neufs à des loyers maîtrisés et destinés aux familles à faible revenu.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, l'investissement doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Pour les investissements réalisés de 2013 à août 2014, c'est le dispositif Duflot qui s'applique.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?
La loi Pinel offre plusieurs allégements fiscaux significatifs. Tout d'abord, elle permet une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location du logement (6, 9 ou 12 ans). Une fois l'engagement locatif arrivé à échéance, l'investisseur peut revendre son logement Pinel.
Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôts Pinel étaient les suivants :
- 6 années de location : 12 % de réduction d'impôt,
- 9 années : 18 %,
- 12 années : 21 %.
Avec ces taux, l'acquéreur peut obtenir une réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000 €.
Les taux de réductions d'impôts de la loi Pinel ont depuis évolué pour l'année 2023 et 2024.
| Engagement de location | 2023 | 2024 |
| 6 ans | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % |
La possibilité d'acheter plusieurs appartements en Pinel
Peut-on acheter plusieurs appartements en loi Pinel ? La réponse est oui ! Il est en effet possible de cumuler plusieurs biens immobiliers dans le cadre de la loi Pinel. Ce cumul n'est toutefois pas libre et demeure soumis à des réglementations strictes.
Concrètement, en Pinel, vous ne pouvez pas acheter plus de deux appartements par an et par contribuable, en veillant à respecter le double plafond suivant :
- La somme totale investie ne doit pas dépasser 300 000 euros.
- Le prix au mètre carré ne doit pas excéder 5 500 euros.
Si la somme totale de votre projet personnel excède ce montant, la réduction d'impôt s'appliquera uniquement à hauteur du plafond maximum, à savoir 300 000 euros.
L'investisseur doit également tenir compte du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Si vous investissez avec le dispositif Pinel Outre-mer, ce plafond de défiscalisation passe à 18 000 euros.
Enfin, l'achat des appartements doit être acté devant notaire.
Pour information, l'abattement fiscal Pinel est imputable sur les impôts de l'année de la date d'achèvement des travaux (DAT), quel que soit le mois de livraison. Vous devez en faire la demande par le biais de la DAACT, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
Avant de vous lancer dans l'achat d'un appartement Pinel, assurez-vous cependant que les conditions du cumul sont parfaitement respectées.
Exemple de cumul d'appartements Pinel
Prenons l'exemple d'un couple qui réalise un investissement locatif en 2024 à Toulouse (désormais en zone A avec le nouveau zonage Pinel). Ensemble, ils décident d'investir dans deux studios, dont le prix d'achat est de 150 000 euros chacun. Ils ont la possibilité de profiter de la loi Pinel pour chaque logement, en veillant à pratiquer un loyer respectueux des plafonds en vigueur.
L'année suivante, en 2023, supposons que ce même couple décide d'élargir son patrimoine et contracte un nouveau crédit immobilier. Ils décident d'acheter ensemble deux studios supplémentaires à Brest (zone B1) au prix de 140 000 euros chacun. Le couple peut également bénéficier de la loi Pinel sur ces deux nouveaux investissements.
Le cumul d'appartements en loi Pinel est possible dans le strict respect des plafonds réglementaires.
En plus de se constituer un patrimoine immobilier stable, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est une solution intéressante pour investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôts avantageux.
FAQ
Quel nouveau dispositif viendra compléter la loi Pinel en 2023 ?
À partir de 2023, la loi Pinel sera complétée par le Pinel +, un nouveau dispositif qui vise à maintenir les taux de réduction d'impôts antérieurs dans certains quartiers spécifiques et sur des critères énergétiques et de qualité.
Le Pinel + permettra aux investisseurs de continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d'impôts, à condition de respecter de nouveaux critères définis par l'article 168 de la loi de finances pour 2021.
Quelle est la durée d'engagement locatif obligatoire en loi Pinel ?
La durée minimale d'engagement de location en loi Pinel est de 6 ans. Le propriétaire a ensuite la possibilité de s'engager pour une durée de 3 ans supplémentaires, puis encore de 3 ans, jusqu'à atteindre un maximum de 12 ans. Une fois arrivé au terme de la période maximale de location, l'investisseur peut faire le choix de sortir du dispositif Pinel.
Quelles sont les contraintes du dispositif fiscal Pinel ?
Bien que la loi Pinel comporte de nombreux avantages, il est assorti de contraintes strictes. L'investisseur doit respecter les limites suivantes :
- Acquisition de deux logements maximum par an.
- Montant total investi limité à 300 000 euros par an.
Il est aussi impératif de respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires, qui varient en fonction de la zone de votre investissement Pinel. Si vous ne tenez pas compte de ces seuils, l'administration fiscale pourrait vous sanctionner.
