Nouveau zonage Pinel : les principaux changements (arrêté du 2 octobre 2023)

Le 10 Oct. 2023

Pinel

Le paysage immobilier français est en mouvement avec le reclassement récent de 208 villes et communes au titre du zonage ABC (arrêté du 2 octobre 2023).

Effective depuis peu, cette modification impacte directement le zonage Pinel, les plafonds de loyer, ainsi que l'éligibilité de certaines villes au dispositif.

Parmi ces villes, 145 deviennent éligibles à la loi Pinel. 63 communes entrent en zone A.

Découvrons ensemble ce qu'il en est, ainsi que les conséquences de ce remaniement.

Origine du zonage ABC

La notion de « zonage » du territoire français est apparue en 2003 dans le cadre du dispositif Robien.

Intégrée dans l'article D304-1 du code de la construction et de l'habitation, le zonage ABC vise à segmenter le pays en 5 zones géographiques distinctes (A, A bis, B1, B2 et C) selon le niveau de tension du marché immobilier.

Ces zones, classées par ordre décroissant de tension, sont réparties en deux catégories :

• Les zones « tendues » : A, A bis et B1.
• Les zones « détendues » : B2 et C.

Le respect du zonage est une condition phare dans bon nombre de dispositifs de défiscalisation, dont la loi Pinel.

Zoom sur le zonage Pinel

Le périmètre d'application de la loi Pinel se limite à trois zones déterminées par le gouvernement : les zones A, A bis et B1.

Ces zones correspondent à des territoires où la demande de logements est supérieure à l'offre.

La zone A bis correspond à la ville de Paris, la petite couronne, aux Hauts-de-Seine (92), ainsi qu'aux villes et communes les plus prisées des Yvelines (78), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) et une ville du Val d'Oise, Enghien-les-Bains.

La zone A, quant à elle, inclut les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, Toulouse, Bordeaux, etc.), la grande couronne de l'Île-de-France, les villes de la Côte d'Azur, ainsi que les communes situées à la frontière franco-suisse.

Enfin, la zone B1 intègre les grandes métropoles de France (Nantes, Rennes, Clermont-Ferrand, etc.), celles de la grande couronne parisienne qui ne font pas partie des zones A bis et A, la Corse, ainsi que les départements d'Outre-Mer :

• La Guadeloupe,
• La Guyane française,
• La Martinique,
• La Réunion,
• Mayotte,
• La Nouvelle-Calédonie,
• La Polynésie française,
• Saint-Barthélemy,
• Saint-Martin,
• Saint-Pierre-et-Miquelon,
• Les Terres Australes et Antarctiques Françaises,
• Les îles de Wallis-et-Futuna.

Modification du zonage Pinel

Depuis la publication de l'arrêté du 2 octobre 2023 (modifiant l'arrêté du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation), le zonage Pinel a subi des modifications.

Cet arrêté, porté respectivement par Bruno Le Maire (ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique), Patrice Vergriete (ministre délégué au Logement), Christophe Béchu (ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires de France) et Thomas Cazenave (ministre délégué chargé des Comptes Publics), s'explique par « une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ».

Le décret est devenu effectif au lendemain de sa publication dans le Journal officiel, soit le mardi 3 octobre.

À compter de cette date, certaines villes françaises ont tout simplement changé de zones Pinel. D'autres communes, jusque-là inéligibles à la loi Pinel, ont été intégrées au dispositif.

Liste des villes et communes impactées par le nouveau zonage Pinel

L'annonce du nouveau zonage Pinel vient apporter de nombreux changements. Voici les deux chiffres-clés à retenir :

• 63 villes intègrent désormais la zone A Pinel.
• 145 villes, alors inéligibles au dispositif Pinel, entrent en zone B1.

63 villes intègrent désormais la zone A Pinel

Le reclassement des 63 communes s'articule comme suit : 

• 56 villes passent de la zone B1 à la zone A.
• 4 communes, jusque-là en zone B2, entrent en zone A.
• 3 communes de la zone C entrent en zone A.

Zone B1 vers A (56 villes)

Zone B2 vers A (4 communes)

Zone C vers A (3 communes)

145 villes surclassées en zone B1 deviennent éligibles à la loi Pinel

145 villes qui étaient jusqu'à présent non éligibles au dispositif Pinel le deviennent en intégrant la zone B1 :

• 125 passent de la zone B2 à B1.
• 20 passent de la zone C à B1.

Zone B2 vers B1 (125 communes)

• Ambérieu-en-Bugey (01)
• Valserhône (01)
• Bourg-en-Bresse (01)
• Château-Thierry (02)
• Briançon (05)
• Gap (05)
• Guilherand-Granges (07)
• Sainte-Savine (10)
• Troyes (10)
• Gruissan (11)
• Leucate (11)
• Port-la-Nouvelle (11)
• Châteaurenard (13)
• Cabourg (14)
• Courseulles-sur-Mer (14)
• Houlgate (14)
• Les Mathes (17)
• Rochefort (17)
• Royan (17)
• Saint-Georges-de-Didonne (17)
• Saint-Georges-d'Oléron (17)
• Saint-Palais-sur-Mer (17)
• Saint-Pierre-d'Oléron (17)
• La Tremblade (17)
• Vaux-sur-Mer (17)
• Dinan (22)
• Perros-Guirec (22)
• Plérin (22)
• Besançon (25)
• Pontarlier (25)
• Bourg-lès-Valence (26)
• Valence (26)
• Évreux (27)
• Louviers (27)
• Val-de-Reuil (27)
• Dreux (28)
• Vernouillet (28)
• Pont-l'Abbé (29)
• Trégunc (29)
• Brest (29)
• Concarneau (29)
• Fouesnant (29)
• Guipavas (29)
• Plougastel-Daoulas (29)
• Plouzané (29)
• Quimper (29)
• Le Relecq-Kerhuon (29)
• Vauvert (30)
• Libourne (33)
• Valras-Plage (34)
• Vienne (38)
• Dax (40)
• Saint-Paul-lès-Dax (40)
• Soustons (40)
• Ancenis-Saint-Géréon (44)
• Saint-Brevin-les-Pins (44)
• Saint-Michel-Chef-Chef (44)
• La Turballe (44)
• Avrillé (49)
• Cholet (49)
• Les Ponts-de-Cé (49)
• Trélazé (49)
• Granville (50)
• Cherbourg (50)
• Jarville-la-Malgrange (54)
• Longwy (54)
• Villerupt (54)
• Quiberon (56)
• Arzon (56)
• Auray (56)
• Carnac (56)
• Guidel (56)
• Hennebont (56)
• Lanester (56)
• Larmor-Plage (56)
• Lorient (56)
• Ploemeur (56)
• Saint-Avé (56)
• Sarzeau (56)
• Séné (56)
• Vannes (56)
• Amnéville (57)
• Fameck (57)
• Florange (57)
• Maizières-lès-Metz (57)
• Thionville (57)
• Yutz (57)
• Coudekerque-Branche (59)
• Dunkerque (59)
• Gravelines (59)
• Hazebrouck (59)
• Sin-le-Noble (59)
• Grande-Synthe (59)
• Arras (62)
• Berck (62)
• Cucq (62)
• Étaples (62)
• Merlimont (62)
• Neufchâtel-Hardelot (62)
• Saint-Martin-Boulogne (62)
• Aubière (63)
• Beaumont (63)
• Cournon-d'Auvergne (63)
• Céret (66)
• Saint-Estève (66)
• Sainte-Marie-la-Mer (66)
• Bischwiller (67)
• Haguenau (67)
• Cernay (68)
• Colmar (68)
• Illzach (68)
• Kingersheim (68)
• Wittenheim (68)
• Le Mans (72)
• Passy (74)
• Fécamp (76)
• Montauban (82)
• Challans (85)
• Les Herbiers (85)
• L'Île-d'Yeu (85)
• Saint-Hilaire-de-Riez (85)
• Saint-Jean-de-Monts (85)
• Talmont-Saint-Hilaire (85)
• La Tranche-sur-Mer (85)
• Auxerre (89)

Zone C vers B1 (20 communes)

Les plafonds de loyers après reclassement des zones

La modification du zonage Pinel a des conséquences directes sur les plafonds de loyers.

En effet, la reclassification de certaines villes en zones plus tendues entraine une hausse des loyers et donc, un rendement locatif potentiellement plus élevé.

Attention : les investisseurs doivent prendre en compte le fait que le plafond de ressources des locataires reste limité.

Zone B1 vers A

Pour les communes passant de la zone B1 à A à la suite du nouveau zonage, le plafond de loyers Pinel augmente, passant de 10,55€/m² (2022) à 13,57€/m², soit +28,63%.

Zone B2 vers A

Pour les villes passant de la zone B2 à A, l'augmentation des loyers est d'autant plus frappante. En effet, le plafond de loyer Pinel passe de 9,17€/m² (2022) à 13,57€/m², soit une hausse de 47,98%.

Zone C vers A

Pour les villes passant de la zone C à A, le plafond de loyer passe de 9,17€/m² (2022) à 13,57€/m². L'augmentation des loyers atteint là aussi 47,98% sur un an.

Zone B2 vers B1

Pour les villes passant de la zone B2 à B1, le plafond de loyer passe de 9,17€/m² (2022) à 10,93€/m², soit une hausse de 15,05%.

Zone C vers B1

Concernant les communes de la zone C qui entrent en zone B1, le plafond de loyer connaît lui aussi une augmentation de 15,05%, passant de 9,17€/m² (2022) à 10,93€/m².

Conséquences pour les investisseurs : exemple concret

Prenons le cas d'un investissement Pinel réalisé en 2022 dans la ville de Toulouse (situé alors en zone B1).

Dans la zone B1 et avant le reclassement, le plafonnement des loyers étaient encore de 10,55€/m². C’est donc sur cette base qu’un programme immobilier à Toulouse, par exemple, était mis en commercialisation au premier semestre 2023.

Parallèlement, en zone A, le plafond de loyer Pinel est passé de 13,09€/m² (2022) à 13,57€/m² (2023), soit +3,67% en un an, directement lié à l’inflation.

Or, avec le reclassement récent du zonage, la ville de Toulouse est passée de la zone B1 à la zone A. Conséquence : le plafond de loyer Pinel de l’opération est passé de 10,55€/m² à 13,57€/m², soit +28,63% de rentabilité locative sur un an !

Même constat pour toutes les villes passant de la zone B1 à A : Bordeaux, La Rochelle, Arcachon, Biarritz, Annecy, Thonon-les-Bains, etc.

Cette hausse de loyer compense largement la baisse de la réduction d’impôt Pinel, rendant ces opérations extrêmement intéressantes !

FAQ

Comment fonctionne la loi Pinel en 2023 ?

En 2023, la loi Pinel a subi des modifications notables. Le plus important : la baisse de l'avantage fiscal. Il passe de 12% à 10,5% du montant d'investissement pour une location sur 6 ans, de 18% à 15% pour 9 ans et de 21% à 17,5% pour une location sur 12 ans. 

Parallèlement, le dispositif Pinel + est introduit, offrant des réductions d'impôts à taux pleins mais avec des critères d'éligibilité plus stricts.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Trois zones sont éligibles à la loi Pinel :

• La zone A bis : qui inclut Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne.
• La zone A : qui couvre l'agglomération parisienne (hors zone A bis), la Côte d'Azur, la partie française de l’agglomération Genevoise et certaines agglomérations où les loyers sont élevés (comme Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse).
• La zone B1 : qui comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les grandes villes aux loyers élevés, certaines villes chères et les DOM-TOM.

Les villes et communes situées en zones B2 et C sont aujourd'hui inéligibles au dispositif Pinel (sauf en cas d'agrément spécial de la préfecture).

C'est quoi la zone B1 ?

La zone B1 correspond à une catégorie spécifique dans le cadre du dispositif Pinel.

Elle désigne une zone intermédiaire entre les zones les plus tendues (zones A et A bis) et les autres territoires. Cette zone rassemble des villes et des communes variées, allant des villes de plus de 200 000 habitants aux villes touristiques.