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Loi Pinel 2025 : un dispositif prolongé jusqu'au 31 mars

Le 12 Nov. 2024

La loi Pinel, dispositif phare de la défiscalisation immobilière dans le neuf, vient d'obtenir un sursis exceptionnel. Initialement prévue pour s'arrêter au 31 décembre 2024, une récente décision de l'Assemblée nationale prolonge le délai de signature des actes authentiques de vente jusqu'au 31 mars 2025.

Cette extension offre aux investisseurs un temps supplémentaire pour finaliser leurs projets immobiliers, sous réserve d'avoir signé un contrat de réservation avant la fin 2024.

TABLE DES MATIÈRES

L'investissement en loi Pinel : c'est quoi ?

Créée en 2014, la loi Pinel permet aux particuliers de réduire leurs impôts en achetant un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), destiné à la location. Le principe est simple : en contrepartie d'un engagement locatif de 6 à 12 ans, l'acheteur bénéficie d'une réduction fiscale dont le taux est proportionnel à la durée de location choisie.

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt sur le revenu, le bien immobilier doit se situer dans une zone tendue, c'est-à-dire une zone où subsiste un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Les loyers et les ressources des locataires sont encadrés par des plafonds qui varient selon la localisation du bien.

Pour les propriétaires, cette mesure représente un double avantage : constituer un patrimoine tout en allégeant leur imposition. Le montant de la réduction peut atteindre jusqu'à 21 % du prix d'achat pour un engagement de 12 ans, maximum.

Rappel des taux de réduction d'impôt sur le revenu

Comme expliqué dans la section précédente, en matière de loi Pinel, le taux de réduction d'impôt applicable varie selon la durée de l'engagement de location choisie : 6, 9 ou 12 ans.

Sachez que ces taux ont connu une première baisse au 1er janvier 2023, puis une seconde au 1er janvier 2024.

Désormais, les taux de réduction du Pinel classique sont les suivants :

9 % du prix d'acquisition pour une période de 6 ans
12 % pour une location sur 9 ans
14 % sur 12 ans

Avec le Pinel Plus (logements respectant des critères environnementaux renforcés), les taux pleins sont maintenus :

12 % du montant investi sur 6 ans
18 % pour 9 ans de location
21 % pour un engagement de 12 ans

Ces taux s'appliquent dans la limite de 300 000 euros d'investissement par an.

La fin du Pinel reportée au 31 décembre 2025 !

Investisseurs, une nouvelle opportunité s'offre à vous ! Contrairement aux annonces initiales, le dispositif Pinel bénéficie d'un sursis inattendu. Alors que la fin programmée du dispositif Pinel avait été annoncée au 31 décembre 2024, le gouvernement a décidé de prolonger ce mécanisme de défiscalisation jusqu'au 31 mars 2025.

En effet, le 4 novembre 2024, la commission des finances de l'Assemblée nationale a approuvé un amendement défendu par François Jolivet, vice-président des Finances de l'Assemblée nationale et député Horizons. Un amendement qui offre un sursis de 3 mois aux investisseurs Pinel pour concrétiser leurs projets immobiliers.

Cette extension s'accompagne toutefois de nouvelles exigences. Pour profiter pleinement de l'avantage fiscal Pinel, il est crucial d'agir rapidement et de bien comprendre les nouvelles modalités.

Qui est concerné par la prolongation du régime Pinel ?

La prolongation du Pinel et du Pinel Plus au 31 mars 2025 s'accompagne de conditions bien spécifiques pour les investisseurs immobiliers.

Dans un premier temps, pour bénéficier de ce sursis de 3 mois, il est impératif que le contrat de réservation soit signé avant le 31 décembre 2024. Passée cette date, il deviendra impossible de lancer une procédure d'acquisition sous la loi Pinel.

Cet avant-contrat essentiel permet au promoteur immobilier de réserver le logement neuf au nom de l'acquéreur. Il assure également l'éligibilité de ce dernier à la réduction d'impôt Pinel. Les acheteurs disposent ensuite d'un délai raisonnable de 3 mois, jusqu'au 31 mars 2025, pour finaliser leur acte authentique de vente chez le notaire.

Côté investisseur, cette nouvelle prolongation du Pinel vise à faciliter la clôture des démarches administratives, dans un contexte où le marché immobilier demeure particulièrement tendu.

Côté promoteur, la commercialisation des programmes neufs peut se poursuivre sur ce premier trimestre 2025, garantissant une transition plus souple pour le marché du logement.

C'est précisément ce qu'a annoncé François Jolivet, député Horizons :

« Cette mesure transitoire est nécessaire pour ne pas mettre en péril des programmes immobiliers en cours de commercialisation. À chaque suppression de niche fiscale, on a laissé trois mois supplémentaires pour permettre la signature des actes d’achat authentiques ».

À ce titre, l'ajout d'une clause suspensive dans les contrats de réservation est vivement recommandé par les promoteurs. Cette disposition permet deux choses :

Obtenir une protection juridique en cas de modifications imprévues en matière de mise en œuvre de la loi Pinel.
Assurer que les investisseurs puissent profiter de la réduction d'impôt sur le revenu promise.

Une prorogation nécessaire face à un marché immobilier en difficulté

La prolongation du Pinel au 31 mars 2025 répond d'abord aux nombreuses alertes des professionnels du secteur. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : au dernier trimestre 2023, seuls 3 800 logements neufs ont trouvé preneur auprès d'investisseurs particuliers, contre 13 600 deux ans plus tôt, une baisse de près de 72 % sur la période.

De plus, la hausse des taux d'intérêt, combinée aux nouvelles normes environnementales strictes, a aussi fortement ralenti la construction résidentielle. Pascal Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), souligne une baisse de 40 % des mises en chantier sur les douze derniers mois. En parallèle, il déclare que l'extinction brutale du Pinel « risquerait de mettre en péril de nombreux programmes immobiliers en cours et d'aggraver la crise du logement ».

Malgré tout, le rapport récent de la Cour des comptes pointe du doigt la non-atteinte de l'objectif du Pinel visant à développer l’offre de logements abordables dans les zones tendues. Ces diverses critiques ont poussé le gouvernement à rejeter les propositions d'extension du Pinel à 1 an ou plus, et à se contenter de la prolongation de 3 mois votée ce mois-ci.

Le sursis accordé vise à soutenir un secteur fragilisé par la conjoncture économique.

Un autre dispositif de défiscalisation vient-il en remplacement du Pinel ?

À ce jour, en France, aucun mécanisme fiscal ne succédera directement au Pinel pour l'investissement immobilier neuf. En effet, en plus de ne pas avoir atteint les résultats escomptés par le gouvernement, le dispositif s'est avéré extrêmement coûteux avec de lourdes dépenses publiques engagées.

Trois alternatives au Pinel après mars 2025

1. Le statut LMNP

En 2025, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'impose comme une alternative privilégiée pour les investisseurs. Elle permet de mettre en location un ou plusieurs logements meublés et de bénéficier d'avantages fiscaux attractifs.

Le premier intérêt d'investir en LMNP, c'est que vous avez le choix entre deux fiscalités :

Le régime micro-BIC, qui vous permet d'obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Dans ce cas précis, il n'est pas possible de déduire les charges liées à l'exploitation du bien.
Le régime réel simplifié, qui vous permet d'amortir votre bien en déduisant de vos revenus locatifs, l'ensemble des charges liées à la location : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, etc.

De plus, le régime fiscal vous permet d'effectuer différents types d'investissements, que ce soit :

Dans une résidence classique non gérée.
Dans une résidence de services, gérée par un exploitant professionnel. Il peut s'agir d'une résidence étudiante, senior ou de tourisme.

À la différence du Pinel, votre investissement LMNP n'est pas limité aux zones tendues, ni soumis à des plafonds de loyers stricts. Vous gardez une liberté totale sur le choix de votre logement, qu'il soit neuf ou ancien.

2. La loi Malraux

Face à la disparition du Pinel, d'autres dispositifs restent accessibles comme la loi Malraux pour la rénovation du patrimoine ancien situé dans des zones protégées (sites patrimoniaux remarquables, anciennes zones ANRU).

Ce dispositif permet de déduire de vos revenus imposables jusqu'à 30 % du coût total des travaux engagés. La limite est fixée à 400 000 € sur 4 ans.

3. Le dispositif Denormandie

Enfin, avec la fin du Pinel, il est possible de se tourner vers la loi Denormandie qui permet d'obtenir une réduction d'impôt si vous réalisez un investissement locatif dans une zone en réhabilitation ou un quartier ancien dégradé.

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, le dispositif séduit par sa réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du montant total investi. L'investissement doit cibler un bien ancien nécessitant une restauration complète du bâtiment, avec un montant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

De plus, le logement doit répondre à un niveau de performance énergétique strict et se situer dans l'une des 245 villes éligibles :

222 communes font partie du programme « Action cœur de ville ».
23 autres sont engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

À vous de choisir l'option la plus intéressante en fonction de votre situation !