Investir dans l'immobilier locatif

Tout comprendre sur le LMNP à Rennes

Le 21 Févr. 2024

Rennes, ville étudiante et dynamique, offre de nombreuses opportunités pour investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

Que ce soit dans le neuf ou l'ancien, proche de la gare ou dans le quartier de Villejean, les options sont variées. Comprendre les conditions pour obtenir ce statut fiscal et ses avantages est essentiel pour un investissement réussi.

Alors, pourquoi et comment investir avec le dispositif LMNP à Rennes ? C'est ce que nous allons découvrir !

Qu'est-ce que l'investissement LMNP à Rennes ?

L'investissement LMNP à Rennes se définit par l'acquisition d'un bien immobilier dans la ville, meublé et destiné à la location. Ce type d'investissement permet de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre des avantages fiscaux non négligeables.

Les revenus générés par la location de ce bien, dans le cadre de ce statut, ne doivent cependant pas excéder 23 000 € /an. Les logements peuvent être neufs ou anciens, situés dans différents quartiers de la ville.

Le choix du quartier est crucial pour assurer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif à Rennes, en tenant compte des spécificités et de l'attractivité de chaque secteur.

Est-il possible de bénéficier du LMNP à Rennes métropole ?

Oui, il est tout à fait possible de bénéficier du statut LMNP à Rennes. Pour ce faire, l'investisseur doit faire l'acquisition d'un bien immobilier dans la ville, qui sera loué meublé. Le bien peut être situé dans n'importe quel quartier de l'agglomération rennaise.

Néanmoins, pour optimiser la rentabilité de l'investissement, il est recommandé de privilégier les quartiers dynamiques et attractifs.

Avantages fiscaux de la location meublée dans la métropole rennaise

Dans le cadre d'un investissement immobilier en LMNP à Rennes métropole, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus commerciaux. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes donc soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ce type de régime est différent de celui appliqué pour la location immobilière nue. Dans ce cas, les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers (ce qui est le cas lorsque vous louez un logement Pinel à Rennes, par exemple).

La location meublée à Rennes offre des avantages fiscaux attractifs. En tant qu'investisseur, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition :

Le régime micro-BIC.
Le régime réel.

En optant pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Si votre logement est classé comme meublé de tourisme, cet abattement peut atteindre 71 %.

Si vous choisissez le régime réel, vos charges telles que les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété ou les honoraires d'agence sont déductibles de vos revenus. Vous pouvez également amortir la valeur de votre bien et de vos meubles, réduisant ainsi votre base imposable.

Ces avantages fiscaux font de la LMNP une option intéressante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à Rennes.

Pour maximiser la rentabilité de votre opération immobilière, vous pouvez cumuler le dispositif LMNP et la loi Censi-Bouvard. Cela vous permet de profiter d'une réduction d'impôts supplémentaire de 11 % de votre logement meublé.

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP à Rennes ?

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Rennes, les conditions suivantes doivent être remplies :

Être un particulier : le statut LMNP est ouvert aux particuliers et non aux personnes morales. Cependant, des exceptions existent pour certaines sociétés (SARL familiales, SCI).
Ne pas être inscrit au RCS : contrairement au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), il n'est pas nécessaire de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés pour être LMNP.
Limiter les revenus locatifs : pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Louer un bien meublé : le bien immobilier doit être loué meublé. Il peut s'agir d'un logement loué à l'année, d'une partie de l'habitation du propriétaire ou d'une location saisonnière.

Vous êtes également tenu de déclarer votre activité de LMNP via le formulaire p0i (cerfa n°11 921). Ce document doit ensuite être transmis auprès du Greffe du tribunal de Commerce afin d'obtenir votre numéro SIRET.

Choisir Rennes pour investir dans la location meublée

Rennes, chef-lieu département d'Ille-et-Vilaine, se distingue comme une destination privilégiée pour l'investissement en LMNP. Plusieurs raisons motivent ce choix. En tant que capitale de la Bretagne, Rennes jouit d'une attractivité certaine avec une population en constante croissance. Ville avec une qualité de vie reconnue, elle attire de nombreux étudiants et jeunes actifs, générant ainsi une forte demande en logements meublés.

L'investissement LMNP à Rennes permet également de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En effet, le statut LMNP offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles, en plus d'un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur les revenus locatifs. De quoi optimiser votre rentabilité locative !

Enfin, l'agglomération rennaise offre une revente facile de votre bien. Grâce à son dynamisme et à sa croissance constante, le marché immobilier rennais est très actif, assurant une liquidité importante pour votre investissement.

Dans quels quartiers investir en LMNP à Rennes ?

Rennes, ville attractive et en plein essor, offre une multitude de quartiers propices à l'investissement en LMNP. Parmi ces quartiers, Beaulieu se distingue par son dynamisme et sa proximité avec le centre-ville et Cesson-Sévigné. C'est un quartier privilégié pour les investisseurs.

Le centre-ville, avec ses immeubles anciens et ses maisons à pans de bois, est également un choix judicieux malgré des prix plus élevés.

Le quartier de La Bellangerais et celui de Chantepie, situés au sud de la ville, offrent des opportunités intéressantes, notamment avec l'éco-quartier.

Enfin, le quartier Nord Saint-Martin et le secteur autour du parc des Gayeulles à l'ouest sont également à considérer pour un investissement LMNP à Rennes.

Chacun de ces quartiers présente des caractéristiques uniques et des opportunités d'investissement distinctes en fonction de vos objectifs.

Dans quel type de logement investir en LMNP à Rennes ?

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes à Rennes représentent une bonne opportunité d'investissement LMNP. Avec plus de 67 000 étudiants en 2022 et une augmentation de 17 % des effectifs en première année à Rennes 1, la demande en logements étudiants est robuste.

Caractéristiques des résidences étudiantes :

Meublées et prêtes à l'usage pour l'étudiant.
Généralement situées à proximité des campus universitaires.
Gestion par un professionnel assurant le remplissage et l'entretien du bien.

Avantages pour l'investisseur :

Sécurité de l'investissement grâce à un bail commercial.
Récupération de la TVA sur le prix d'achat.
Possibilité d'amortissement du bien sous le statut LMNP.

Que ce soit pour des résidences neuves ou anciennes, plusieurs programmes immobiliers sont disponibles à Rennes, comme la résidence "Constellation" dans le quartier Beauregard ou la résidence "Laygo" idéalement desservie par les transports en commun.

Les résidences seniors

Les résidences seniors sont une autre option d'investissement en LMNP à Rennes. Ces établissements visent à accueillir les personnes âgées autonomes, offrant des services adaptés à leur besoin.

Caractéristiques des résidences seniors :

Logements meublés et équipés
Services à la carte (restauration, animation, sécurité)
Accès à des espaces communs

Avantages pour l'investisseur :

Forte demande due au vieillissement de la population
Rentabilité intéressante
Gestion déléguée à un exploitant

Avec son cadre de vie agréable et ses nombreux espaces verts, la capitale bretonne est une destination prisée par les seniors. Plusieurs programmes neufs sont disponibles, comme la résidence Domitys de 120 appartements.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont une autre option attrayante pour les investisseurs LMNP à Rennes. Elles offrent des logements meublés pour des séjours de courte durée, principalement pour des touristes ou des professionnels en déplacement.

Caractéristiques des résidences de tourisme :

Emplacement : généralement situées dans des zones touristiques ou à proximité du centre-ville.
Prestations : proposent des services hôteliers tels que le nettoyage, la blanchisserie ou le petit-déjeuner.
Durée de location : principalement des locations de courte durée, mais peuvent également accueillir des résidents sur le long terme.

Avantages pour l'investisseur :

Gestion simplifiée : la gestion de la résidence est généralement prise en charge par une société de gestion, ce qui limite les tâches administratives pour l'investisseur.
Rentabilité : les loyers sont généralement plus élevés que pour une location classique en raison de la courte durée des séjours et des services offerts.

Plusieurs résidences de tourisme sont présentes à Rennes, telles que la résidence Pierre & Vacances située rue d'Antrain, offrant ainsi de belles opportunités pour des investissements LMNP.

LMNP Rennes : achat dans l'ancien ou le neuf ?

L'achat d'un bien immobilier LMNP à Rennes peut se faire dans l'ancien ou le neuf, chaque option ayant ses propres avantages.

L'achat dans l'ancien offre des perspectives de rendement supérieures grâce à des loyers proches de ceux pratiqués dans le neuf, tout en profitant d'un prix d'achat souvent inférieur. De plus, il permet une mise en location immédiate, générant ainsi des revenus locatifs sans délai.

En revanche, l'achat dans le neuf présente des avantages non négligeables comme une garantie décennale, une conformité aux dernières normes énergétiques et une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Cependant, le choix entre l'ancien et le neuf dépendra essentiellement de votre budget, de vos objectifs patrimoniaux et de votre stratégie d'investissement.

FAQ

Quelle société créer si je loue mon appartement en LMNP ?

Si vous envisagez de louer votre appartement en LMNP, plusieurs options de structure juridique s'offrent à vous. L'entreprise individuelle est une option simple qui ne nécessite pas de création de société. Elle est souvent privilégiée pour un investissement modeste.

Cependant, si vous prévoyez un investissement plus conséquent, vous pouvez opter pour différentes formes de société :

L'EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : une seule personne est associée. Elle convient si vous êtes le seul investisseur.
La SARL de famille : intéressante pour un investissement en famille, elle permet une transmission plus facile du patrimoine.
La SNC (Société en Nom Collectif) ou la SAS (Société par Actions Simplifiée) : elles peuvent être envisagées pour des projets immobiliers d'envergure, avec plusieurs associés.

Quel est l'avenir du régime LMNP à Rennes ?

L'avenir du régime LMNP à Rennes est marqué par des changements notables dus à la loi de Finances 2024. En effet, des modifications concernant le régime fiscal LMNP pourraient impacter directement les investisseurs à Rennes.

Ces changements pourraient concerner la définition même du logement meublé ou des ajustements des critères d'accès. Ces évolutions réglementaires pourraient remodeler le paysage de la location meublée professionnelle et non professionnelle.