Pourquoi réaliser un investissement locatif à Nantes ?
Le 11 Déc. 2023
Avec son afflux de nouveaux arrivants et son économie florissante, Nantes, chef-lieu du département de la Loire-Atlantique, se présente comme une destination de choix pour l'investissement immobilier locatif.
Que ce soit pour l'achat d'un appartement neuf, d'un studio ou d'un logement ancien, investir à Nantes offre de nombreuses opportunités. Découvrez pourquoi et où investir, pour un investissement rentable et durable.
Pourquoi choisir d'investir dans l'immobilier à Nantes ?
À seulement 2h30 de TGV de Paris et 45 minutes des plages de l'Atlantique, Nantes jouit d'un emplacement privilégié, à la croisée des grandes villes françaises et européennes. Élue « Capitale verte de l'Europe » en 2013 par la Commission Européenne, la ville est rapidement entrée dans le classement des meilleures villes de France où investir.
Outre le TGV conduisant à Paris et au Sud-Ouest de la France, Nantes met à disposition de ses habitants un réseau de transports en commun dense, facilitant les usages et déplacements au-delà du périphérique. Elle compte ainsi 45 lignes de bus, 3 lignes de tramway, 1 ligne de busway, 1 ligne de e-Busway et 9 lignes chronobus. Et ce n'est pas tout ! Pour les amateurs de vélo, 570 km de pistes cyclables sont également présents, facilitant les déplacements d'un quartier à l'autre dans la ville.
En parallèle, l'agglomération nantaise présente de nombreux avantages pour l'investissement immobilier locatif. Tout d'abord, son dynamisme économique : la ville connaît une croissance démographique fulgurante (+ 36 000 habitants en 10 ans), favorisée par un bassin d'emploi diversifié et en expansion, notamment dans le secteur de l'agroalimentaire (1er rang français), de l'aéronautique (2ème rang national), du tourisme, de la santé et de la construction navale.
De plus, la municipalité nantaise présente une forte demande locative, avec une proportion de 61,2 % de locataires en 2019 contre 37,3 % de propriétaires dans la ville, d'après les données de l'INSEE. Cette demande est alimentée par le nombre croissant d'étudiants et de jeunes cadres qui choisissent de s'y installer chaque année.
Enfin, le marché immobilier nantais est particulièrement attractif pour les investisseurs. La ville continue de susciter l'intérêt au fil des ans grâce à une rentabilité locative de 3 à 5 % selon le quartier et une plus-value quasi garantie à la revente. De plus, la loi Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d'avantages fiscaux attractifs.
Le dispositif Pinel à Nantes
La loi Pinel à Nantes offre d'importantes possibilités de défiscalisation immobilière. En investissant dans un programme neuf éligible, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de votre acquisition, pouvant atteindre 52 500 € en Pinel classique, et jusqu'à 63 000 € maximum en Pinel +.
De plus, l'attractivité de la ville permet d'assurer un rendement locatif performant. Il est à noter que la loi Pinel autorise deux investissements par an et par foyer fiscal, dans une limite globale de 300 000 € et 5 500 €/m².
Conseils pour un investissement locatif réussi à Nantes
Pour réussir un investissement locatif à Nantes, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
- Le choix du bien immobilier : privilégiez les biens de deux ou trois pièces, très recherchés dans la commune. Les logements dotés d'un extérieur sont également appréciés.
- L'emplacement : la proximité des transports en commun, des commodités et des bassins d'emploi est un atout majeur pour attirer des locataires.
- La gestion des dépenses : il est essentiel de maîtriser ses frais pour maximiser le rendement de son investissement locatif. Veillez notamment aux frais notariés, aux charges de copropriété et aux taxes locales.
- L'optimisation fiscale : n'hésitez pas à profiter des dispositifs de défiscalisation disponibles pour les investissements locatifs, comme le mécanisme Pinel.
- La demande locative : ciblez les zones avec une demande de location forte et en croissance.
Enfin, n'oubliez pas que le conseil d'un professionnel de l'immobilier peut être d'une aide précieuse !
Investir dans l'ancien ou le neuf à Nantes ?
Les spécificités de l'immobilier ancien
Contrairement à l'investissement dans le neuf, l'immobilier ancien présente des spécificités à considérer. L'authenticité de ces biens et leur emplacement privilégié sont souvent appréciés par les locataires. Toutefois, la nécessité de rénovation peut engendrer des coûts supplémentaires.
De plus, certains dispositifs de défiscalisation tels que le statut LMNP à Nantes ou la loi Malraux peuvent être avantageux si vous envisagez d'investir dans l'ancien. Enfin, l'ancien peut offrir un potentiel de valorisation intéressant en cas de revente.
Les avantages d'investir dans le neuf
Investir dans le neuf à Nantes présente plusieurs avantages.
- Défiscalisation : grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant que vous avez investi.
- Rentabilité : avec un rendement brut moyen à Nantes qui s'élève à 5,7 % selon l'INSEE, l'investissement dans le neuf permet un remboursement rapide du montant investi.
- Garantie : un bien neuf bénéficie de garanties constructeur et décennale, offrant une sécurité supplémentaire.
- Économies d'énergie : les normes de construction récentes garantissent une meilleure performance énergétique, ce qui peut être un argument de taille pour attirer les locataires.
- Demande locative : Nantes métropole attire une population de jeunes actifs, particulièrement intéressée par les logements neufs.
Comment choisir entre ancien et neuf ?
Pour choisir entre investir dans l'ancien ou le neuf, il faut prendre en compte plusieurs critères.
Le prix : l'immobilier neuf est généralement plus cher de 15 % à 20 % que l'ancien, principalement en raison des frais liés à la construction et au foncier. Cependant, le neuf offre des garanties supplémentaires en matière de normes de construction et d'isolation.
La localisation : les biens anciens sont souvent situés dans des quartiers centraux et dynamiques de l'agglomération nantaise, ce qui peut être un atout pour attirer des locataires.
Le rendement : les deux types de biens peuvent être rentables, tout dépend de votre stratégie d'investissement. Un bien ancien à rénover peut offrir une plus-value intéressante à la revente. À l'inverse, le neuf permet souvent de bénéficier d'aides fiscales intéressantes, comme le dispositif Pinel.
L'état du bien : un logement neuf ne nécessite pas de travaux à court terme, contrairement à l'ancien.
En résumé, il est essentiel de bien réfléchir à vos objectifs et à vos moyens avant de faire votre choix.
Quels quartiers privilégier pour l'achat d'un appartement à Nantes ?
À Nantes, le choix de quartier pour investir dépend de vos objectifs, votre projet immobilier et de votre budget. Vous cherchez où investir à Nantes ? Parmi les meilleurs secteurs, nous pouvons citer le centre-ville, l'Île de Nantes, les quartiers Hauts-Pavés - Saint-Félix, Malakoff - Saint-Donatien et Dervallières - Zola.
Le centre-ville
Si vous disposez d'un bon budget, le centre-ville est l'emplacement idéal pour l'achat d'un appartement neuf à Nantes. Il s'agit d'un quartier historique, hébergeant de nombreux monuments prestigieux comme le Château des Ducs de Bretagne, l'Hôtel de Ville et de nombreuses places bien connus des Nantais : Place Royale, Place de Bretagne ou encore Place du Bouffay.
De même, sur le plan culturel, l'hypercentre nantais a tout pour séduire. Avec le Muséum d'histoire naturelle, le Musée Dobrée ou encore le Théâtre Graslin, le secteur a de quoi ravir les amateurs d'art !
Cette zone se caractérise aussi par une population hétéroclite. Jeunes adultes, familles et étudiants constituent la majeure partie des habitants.
C'est également un lieu de vie idéal pour les étudiants et les jeunes actifs. À proximité de toutes commodités, le quartier est l'un des plus prisés par les locataires. Aucun risque de vacance locative en tant qu'investisseur.
L'Île de Nantes
L'Île de Nantes, située sur le cours de la Loire, est un quartier en pleine transformation, mêlant modernité et patrimoine industriel. Véritable poumon de l'économie nantaise, ce secteur connaît une grande attractivité, notamment grâce à son projet d'urbanisation ambitieux visant à créer des logements modernes et des équipements culturels.
L'emplacement de l'Île Beaulieu est stratégique : proche du centre-ville et bien desservie par les transports en commun, elle offre également une vue imprenable sur la Loire.
La demande locative est forte sur ce secteur, augmentant le potentiel de rendement des investissements. Le prix moyen au m² est d'environ 4 037 €, ce qui reste accessible pour un quartier en plein essor.
Hauts-Pavés - Saint-Félix
Idéalement situé aux bords de l'Erdre, le quartier Hauts-Pavés Saint-Félix se distingue par son ambiance familiale marquée. Le secteur compte près de 32 000 habitants et de nombreuses résidences de services, toute plus intéressante les unes que les autres pour investir.
En plus de bénéficier d'une qualité de vie idéale et d'une programmation culturelle riche tout au long de l'année, le quartier offre à ses habitants de nombreux jardins et espaces verts. Parmi les plus connus figurent le Parc Procé avec ses 12 hectares de verdure et ses statues et l'Île de Versailles, parc aux inspirations japonaises situé à l'est du quartier.
Plusieurs grandes écoles et établissements scolaires y sont installés, assurant aux propriétaires une demande locative constante.
Avec ses airs de village, son dynamisme et ses 58% de locataires, Hauts-Pavés Saint-Félix s'avère être une destination de choix pour investir !
Malakoff - Saint-Donatien
Situé à mi-chemin entre la Loire et l'Erdre, le quartier de Malakoff - Saint-Donatien bénéficie d'un emplacement idéal. À proximité directe de la gare de Nantes et des transports, ses habitants s'y déplacent aisément, dans un environnement agréable, proche des commerces, services et bureaux.
Il s'agit d'un quartier en expansion constante qui promet de superbes aménagements dans les années à venir. Les prix au m² sont abordables, situés entre 2400 et 3700 euros. De plus, 65 % des habitants sont locataires.
Enfin, le patrimoine culturel y est particulièrement florissant avec le Musée des Beaux-Arts, la Cité des Congrès, le Jardin des plantes, ainsi que d'autres monuments religieux. Un paysage qui continue de séduire les investisseurs immobiliers !
Dervallières - Zola
Avec ses 33 500 habitants, Dervaillières - Zola est à ce jour le quartier le plus peuplé de Nantes.
Les bailleurs potentiels sont attirés par la diversité de la population résidente, composée principalement de cadres et de jeunes familles, dont 59 % sont des locataires. Dans ce secteur, le prix au mètre carré varie entre 1 700 € et 3 200 €.
Dervaillières-Zola dispose également de nombreux espaces verts, avec 35 hectares de parcs et de jardins.
En plus d'évoluer dans un environnement calme et résidentiel, le quartier abrite des lieux d'exceptions tels que le Viaduc de la Chézine, le Pont Jules César, l’Ancien Domaine des Dervallières ou encore l’Ancien Château des Dervallières.
Dans quel type de bien investir à Nantes ?
Les studios et petites surfaces
L'achat d'un studio à Nantes peut s'avérer particulièrement rentable, en raison de la forte demande locative, notamment de la part des étudiants. En effet, les petites surfaces proches des universités, grandes écoles, au cœur d'un quartier animé sont extrêmement prisées par la population estudiantine.
De plus, selon les données du marché, le taux de rendement locatif moyen d'un studio à Nantes est estimé entre 4,2 % et 5,89 %.
Il faut cependant prendre en compte plusieurs éléments pour déterminer le rendement réel de cette opération :
- Le prix d'achat du studio,
- Les charges et frais divers (notaire, entretien, gestion locative, etc.),
- Le loyer potentiel,
- La vacance locative,
- L'évolution du marché immobilier à Nantes.
Pensez donc à effectuer une étude rigoureuse avant d'investir dans un studio à Nantes !
Les appartements de 2 ou 3 pièces
Les appartements de 2 ou 3 pièces sont également très prisés à Nantes, en particulier par les jeunes cadres et les petites familles. Ils présentent un bon équilibre entre taille et prix, offrant un cadre de vie agréable sans être trop onéreux.
Ces types de biens sont aussi très recherchés par les étudiants dans le cadre de colocations. De ce fait, si vous disposez d'un budget plus conséquent, vous pouvez donc tout à fait réfléchir à investir dans un appartement de 2 ou 3 pièces que vous mettrez en colocation ! En plus d'être une pratique très courante chez les étudiants, vous pourrez profiter d'un taux de rendement plus élevé.
Les appartements de type T2 ou T3 sont répartis dans différents quartiers de la ville, des plus centraux comme le centre-ville, Tortière-Donatien, Canclaux-Mellinet, aux quartiers plus résidentiels comme Géraudière-Boissière.
Où investir dans l'immobilier autour de Nantes ?
Investir dans les environs de Nantes peut constituer une alternative intéressante à l'investissement en centre-ville. Les communes périphériques offrent une diversité de biens immobiliers, souvent à des prix plus abordables qu'en centre-ville, tout en conservant de bonnes perspectives de rendement grâce à une demande locative soutenue.
Saint-Herblain ou Saint-Nazaire, par exemple, sont des communes où l'immobilier reste accessible tout en bénéficiant du dynamisme de l'économie nantaise. Ces villes offrent un environnement idéal pour les familles avec leurs nombreux espaces verts et leur proximité avec l'océan Atlantique.
Investir à Nantes pour les étudiants : une bonne idée ?
Le marché de la location étudiante à Nantes
Le marché de la location étudiante à Nantes est particulièrement dynamique. Premièrement, la ville compte environ 57 000 étudiants, ce qui crée une demande locative importante.
Les types de logement les plus prisés sont les studios et les deux pièces, qui représentent respectivement 44 % et 30 % de l'ensemble des locations. Par ailleurs, les logements meublés sont aussi très demandés, avec 55 % des locations.
Enfin, le rendement brut moyen à Nantes est de 3 à 6 %, selon la typologie de logement et le quartier.
Comment rendre son bien attractif pour les étudiants ?
Rendre son bien attrayant pour les étudiants nécessite de prendre en compte leurs besoins et attentes spécifiques. Voici quelques pistes pour y parvenir :
- Proximité avec les établissements d'enseignement supérieur : les étudiants apprécient les habitations proches de leur école ou université. Investir près de ces zones peut donc être un atout.
- Aménagement fonctionnel : un logement bien agencé, avec des rangements optimisés et une cuisine équipée, sera plus attractif.
- Connectivité : un bon accès à internet est essentiel pour les étudiants, pensez donc à proposer une connexion Wi-Fi.
- Tarif compétitif : les étudiants ont souvent un budget limité. Proposer un loyer compétitif peut donc être un facteur d'attractivité.
- Sécurité : la présence de détecteurs de fumée, d'un système de fermeture sécurisé et, dans le cas d'une résidence, d'un gardien ou d'un système de vidéosurveillance, peut être un plus.
Quel salaire pour investir à Nantes ?
Pour investir à Nantes, il faut évaluer votre capacité d'emprunt en tenant compte de votre salaire. Selon une étude de Beanstock, un salaire autour de 1,6 fois le SMIC permet d'investir dans l'agglomération nantaise.
Cela dit, le salaire n'est pas le seul critère pris en compte par les banques lors de l'évaluation de votre demande de prêt. En effet, vos revenus, votre capacité d'épargne et votre situation professionnelle sont également des facteurs déterminants.
Par exemple, pour l'achat d'un appartement de 60 m² à Nantes, dont le prix médian est de 262 080 €, il faut prendre en compte les conditions de financement disponibles. En outre, il faut aussi prendre en compte les frais liés à l'investissement tels que les frais de notaire, les frais d'agence, les frais de garantie, etc.
