Tout savoir sur la LMNP à Nantes

Le 17 Janv. 2024

LMNP

Explorer le monde de l'investissement immobilier à travers le dispositif LMNP à Nantes peut être une option rentable et particulièrement avantageuse. Que ce soit dans l'ancien ou le neuf, l'achat d'un appartement meublé offre une gestion simplifiée et des avantages fiscaux non négligeables.

Que vous soyez à la recherche d'une résidence étudiante, d'une résidence senior ou d'un programme immobilier plus classique en Loire-Atlantique, la rentabilité et les bénéfices peuvent être au rendez-vous. Cependant, il est essentiel de bien se faire conseiller pour éviter les erreurs courantes.

Suivez le guide !

Comprendre le concept de LMNP à Nantes

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal français qui permet à un particulier d'investir dans l'immobilier locatif meublé. En optant pour ce dispositif, l'investisseur peut profiter d'une fiscalité attrayante, notamment grâce à l'amortissement comptable du bien et des meubles.

L'activité de location meublée est considérée comme commerciale. Ainsi, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers (ce qui est le cas, par exemple, si vous investissez en loi Pinel à Nantes). Cela permet généralement une optimisation fiscale intéressante.

Le statut LMNP est accessible à tout propriétaire qui loue un ou plusieurs logements meublés, à condition que les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal ne dépassent pas certains seuils.

Quelles sont les conditions pour avoir le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Pour être loueur en meublé non professionnel (LMNP), les conditions suivantes sont à remplir :

• Nature de l'opération : vous devez acheter un logement meublé (ou le meubler par vos soins), selon les critères de la loi ALUR. Il doit obligatoirement être destiné à la location.
• Résidence principale : votre logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire.
• Meubles : la loi, via le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, vous impose une liste de meubles obligatoires en tant que loueur LMNP.
• Recettes annuelles : les loyers encaissés annuellement doivent être inférieurs à 23 000 € et/ou 50 % des revenus du foyer fiscal.

 Les avantages d'investir en LMNP à Nantes

Investir en LMNP offre de multiples avantages. D'une part, la fiscalité est particulièrement avantageuse : les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC, généralement moins élevés que les revenus fonciers.

Si le propriétaire a choisi le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire des revenus issus de la location s'élève à 50 % (71 % pour les locations meublées saisonnières et classées). Pour rappel, en location vide, cet abattement n'est que de 30 %.

S'il a opté pour le régime réel simplifié, le propriétaire a la possibilité d'amortir la valeur du bien, des meubles, des travaux, etc. Il peut ainsi déduire de ses revenus la quasi-totalité des charges d'exploitation, y compris les intérêts d'emprunt. Finalement, cela permet de réduire considérablement le montant imposé.

Le statut fiscal LMNP présente bien d'autres avantages :

• Récupération de la TVA : en investissant dans une résidence de services (étudiantes, séniors, tourisme), il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien.
• Rentabilité : le loyer perçu en LMNP est généralement plus élevé que le loyer encaissé avec une location nue.
• Gestion simplifiée : en optant pour une gestion déléguée, l'investisseur n'a pas à s'occuper de la recherche de locataires, ni de l'entretien du bien. En effet, un professionnel LMNP s'en occupe à sa place.

Nantes, un marché attractif pour la LMNP

Un marché immobilier en plein boom

La cité des Ducs est une ville en plein essor, tant sur le plan économique que démographique, ce qui donne le potentiel d'un marché immobilier dynamique. Les prix de l'immobilier y ont connu une augmentation notable, avec une hausse de + 6,4 % dans l'ancien et de + 10,4 % dans le neuf en un an. Une tendance qui place la Venise de l'Ouest en 7ème position des villes les plus chères de France.

L'attrait de la résidence de services à Nantes

Ville phare du département de Loire-Atlantique, Nantes attire de nombreux investisseurs grâce à ses résidences de services. Ces établissements offrent une multitude de prestations adaptées à un public spécifique, tels que les étudiants, les seniors ou les voyageurs d'affaires.

Les résidences étudiantes sont très appréciées à Nantes, qui compte plus de 50 000 étudiants. Elles offrent des services tels que l'accès à Internet, le ménage ou une laverie, qui favorisent une forte demande locative.

Vous pouvez également vous tourner vers la résidence senior dans le cadre d'une LMNP. En effet, la population senior est en constante augmentation dans l'agglomération nantaise, et ce type de bien propose des prestations adaptées à leurs besoins, comme la restauration ou le gardiennage.

Enfin, la résidence d'affaires ainsi que la résidence de tourisme sont également prisées dans le cadre d'un bail commercial sous LMNP. Situées souvent en centre-ville ou à proximité de sites d'intérêt, elles offrent des services de type « hôtelier » qui attirent une clientèle variée.

Une ville étudiante dynamique

Nantes, la sixième ville de France, est un pôle d'attraction majeur pour les étudiants. Avec plus de 50 000 inscrits dans ses diverses institutions d'enseignement supérieur, elle offre un vivier de locataires potentiels pour les investisseurs en LMNP.

De plus, la ville est régulièrement citée parmi les meilleures villes étudiantes de France, grâce à sa qualité de vie, ses infrastructures et son dynamisme culturel. 

Nantes est aussi réputée pour son offre éducative de qualité. Elle abrite des établissements d'enseignement supérieur renommés comme l'Université de Nantes, Audencia Business School ou encore l'École des Mines. Ces campus attirent des estudiantins de toute la France et de l'étranger, renforçant ainsi l'attractivité de la ville.

L'importance de la population étudiante en Loire-Atlantique génère une forte demande pour les biens immobiliers meublés. Cette demande est d'autant plus forte que de nombreux diplômés préfèrent la flexibilité offerte par la location meublée. L'investissement en LMNP permet donc de répondre à cette demande tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

La métropole nantaise compte également un grand nombre de résidences étudiantes, offrant ainsi des opportunités d'investissement en LMNP. Ces dernières proposent des logements tout équipés et de nombreux services adaptés aux besoins de la population estudiantine, comme la connexion Internet, la laverie ou le ménage.

Achat d'un bien en LMNP : comment procéder ?

Choisir entre un appartement neuf ou ancien

Lors de l'investissement immobilier LMNP, le choix entre un appartement neuf ou ancien est une étape cruciale. Il faut noter que chaque option présente des avantages spécifiques.

En optant pour un appartement neuf, vous bénéficiez de normes de construction récentes, garantissant une meilleure performance énergétique. Ce choix est généralement associé à des frais d'entretien réduits. De plus, le neuf offre des avantages fiscaux intéressants comme une réduction de la TVA ou des frais de notaire allégés (2 à 3 % contre 6 à 7 % dans l'ancien).

D'un autre côté, l'appartement ancien peut offrir un meilleur emplacement, souvent en cœur de ville, et un charme que ne possèdent pas toujours les constructions récentes. Il s'agit d'une option qui peut offrir une plus grande rentabilité grâce à un prix d'achat souvent inférieur à celui du neuf.

Cependant, il est à noter que l'immobilier ancien peut nécessiter des travaux de rénovation et que la fiscalité peut être moins avantageuse. Enfin, la possibilité d'amortissement du bien est également à prendre en compte dans votre décision.

Les critères décisionnels d'une location meublée à Nantes

Choisir un bien LMNP nécessite de prendre en compte plusieurs éléments essentiels.

• L'emplacement : privilégiez les quartiers prisés comme le centre-ville, le quartier Hauts-Pavés - Saint-Félix ou le Nord-Est de la commune. La proximité des commodités, des établissements scolaires ou des zones d'activités est un atout majeur.
• Le type de résidence : selon vos objectifs et votre projet, orientez votre choix vers un immeuble traditionnel ou une résidence de services (universitaire, tourisme, affaires, EHPAD) proposant des services de type « hôtelier ».
• L'état du bien : neuf ou ancien, chaque option a ses avantages. Analysez attentivement le rapport qualité-prix, l'état du logement et les éventuels travaux à prévoir.

Il est essentiel d'effectuer une analyse minutieuse pour optimiser votre opération immobilière.

Gérer son bien en LMNP : conseils et astuces

La gestion d'un bien en LMNP nécessite une bonne organisation et une connaissance des obligations légales. Voici quelques conseils :

Choisir le bon régime fiscal : selon vos revenus locatifs, optez pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Le premier offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes, tandis que le second permet de déduire les charges réelles et d'amortir votre bien.

Confier la gestion à un professionnel LMNP : si vous ne souhaitez pas gérer le bien vous-même, vous pouvez faire appel à une société de gestion qui s'occupera de la recherche des locataires, de l'état des lieux, du recouvrement du loyer et de l'entretien du bien.

Prendre soin de son bien : l'entretien régulier de votre bien est essentiel pour maintenir sa valeur et attirer des locataires. Prévoyez un budget pour les éventuels travaux de rénovation.

Miser sur la location saisonnière : à Nantes, la location saisonnière avec le statut LMNP peut être particulièrement intéressante.

Optimiser la rentabilité : pour maximiser vos revenus, choisissez un bien dans un quartier attractif, à proximité des commodités et des zones d'activités.

Se faire accompagner par un expert : un conseiller en gestion de patrimoine ou un comptable spécialisé en LMNP peut vous aider à optimiser votre investissement locatif à Nantes et à respecter vos obligations légales.

Puis-je cumuler la LMNP avec la loi Censi-Bouvard ?

Oui, il est possible de cumuler le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard. Cela permet de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires. Avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez prétendre à une réduction d'impôts sur 9 ans, équivalente à 11 % du prix d'achat hors taxe. De plus, vous pouvez récupérer la TVA sur votre achat.

Par ailleurs, pour bénéficier de ce cumul, certaines conditions doivent être respectées, notamment le fait que vous deviez renoncer à l'amortissement de votre bien en LMNP classique.

FAQ

Quel est l'intérêt du LMNP ?

Outre les avantages déjà mentionnés, le LMNP offre une grande flexibilité. En effet, le propriétaire-bailleur a la possibilité de choisir entre différents régimes fiscaux, en fonction de ses revenus locatifs et de ses objectifs.

De plus, il peut opter pour la gestion locative simplifiée, en confiant la location de son bien à une société spécialisée. Il bénéficie ainsi de revenus garantis sur une durée minimale de 9 ans.

Pour couronner le tout, la LMNP permet d'investir dans divers types de biens (résidence d'affaires, de tourisme, étudiante, sénior, EHPAD).

Comment s'inscrire en tant que loueur LMNP ?

• Inscription au Greffe du Tribunal de Commerce : pour obtenir le statut LMNP, vous devez vous inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro de SIRET. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début du premier bail commercial.
• Déclaration de l'activité : suite à l'obtention du SIRET, vous devez compléter et renvoyer le questionnaire 751-SD relatif à l'activité dans les 15 jours. Cette formalité marque le début de votre soumission à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

Quels sont les inconvénients de l'investissement LMNP ?

Bien qu'investir en LMNP présente de nombreux avantages comme la constitution d'un patrimoine, il est important de noter quelques inconvénients potentiels : 

• La gestion d'une location meublée peut être plus complexe et exigeante qu'une location nue traditionnelle.
• Le statut de LMNP impose une limite de recettes locatives de 23 000 € par an, ce qui peut restreindre vos bénéfices potentiels.
• Toute location meublée est soumis à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui peut affecter la rentabilité nette de votre investissement.