Investir en loi Pinel à Nantes

Le 07 Déc. 2023

Pinel

Chef-lieu du département de la Loire-Atlantique, la ville de Nantes est aujourd'hui un terrain de jeu idéal pour les investisseurs immobiliers. Classée en zone B1 du dispositif Pinel, la métropole offre des opportunités attractives en matière de rendement locatif.

Vous souhaitez investir en loi Pinel à Nantes ? Découvrez son fonctionnement appliqué à l'agglomération nantaise !

Présentation du dispositif Pinel à Nantes

La loi Pinel Nantes s'applique aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Elle permet à tout contribuable imposable en France de bénéficier d'une déduction d'impôt sur le revenu en l'échange d'un investissement locatif dans le neuf ou l'ancien réhabilité.

Le but du dispositif de défiscalisation Pinel est simple : favoriser la mise en location de logements aux loyers contrôlés à destination des foyers modestes.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel cohabite avec le Pinel +, qui propose des taux de réduction d'impôts plus intéressants mais avec des critères plus exigeants.

Avantages fiscaux de la loi Pinel à Nantes

Les contribuables français réalisant un investissement locatif à Nantes en loi Pinel bénéficient d'un avantage fiscal sous la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Le montant de réduction d'impôt offerte par la loi Pinel varie en fonction de la durée d'engagement de location du logement. Jusqu'au 31 décembre 2022, les taux en vigueur étaient les suivants :

• Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12% du prix du bien.
• Pour 9 ans, elle est de 18%.
• Pour 12 ans, elle atteint 21%.

Pour les investissements réalisés en 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt seront dégressifs :

Par ailleurs, la loi Pinel autorise deux investissements par an et par foyer fiscal, dans une limite de 300 000 € et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Ainsi, la défiscalisation peut atteindre jusqu'à 63 000 € en Pinel + et 52 500 € en Pinel classique.

Pourquoi investir dans un appartement Pinel au cœur de Nantes ?

Avec sa douceur et son cadre de vie unique, l'ancienne Cité des ducs de Bretagne est la garantie d'un emplacement performant en matière de rentabilité locative.

À proximité de Rennes et Vannes

Nantes se trouve à une distance appréciable des villes de Rennes et Vannes : comptez 1h20 de voiture.

Rennes, la capitale de la Bretagne, est reconnue pour son dynamisme économique et sa richesse culturelle. La ville attire chaque année de nombreux étudiants et jeunes actifs, créant une forte demande de logement.

De son côté, Vannes est une ville à taille humaine, appréciée pour sa qualité de vie. La ville a d'ailleurs été classée dans le top 5 des « Villes où il fait bon vivre » par le Figaro.

Enfin, grâce au TGV, la métropole nantaise ne se situe qu'à 2h20 de la capitale parisienne. Un emplacement idéal pour accueillir un investissement immobilier locatif !

Un marché de l'emploi prospère

La ville de Nantes jouit d'un bassin d'emploi florissant, en particulier dans l'agroalimentaire et l'aéronautique.

D'autres secteurs d'activité comme le numérique, les énergies marines renouvelables (EMR), la santé et les biotechnologies connaissent un développement fulgurant dans la métropole ces dernières années, avec de nombreuses entreprises qui choisissent de s'y implanter.

Labellisée « French Tech », la ville de Nantes joue un rôle prépondérant dans l'entreprenariat français. Chaque année, c'est plus de 150 start-up qui sont créées au sein de la métropole.

Pour couronner le tout, l'agglomération nantaise présente un taux de chômage particulièrement faible : 5,7 % en 2022 contre 7,50 % en 2009. 

Une métropole étudiante

Avec ses écoles prestigieuses et les nombreux établissements d'enseignement supérieur qu'elle abrite, Nantes s'avère être une destination idéale pour la population estudiantine.

En 2020, la ville est classée 5ème « meilleure ville étudiante » d'après le média « L'Étudiant ». De nombreuses formations y sont proposées, comme c'est le cas à l'université de Nantes où 164 diplômes sont délivrés (DUT, licence, master, doctorat) parmi une vingtaine de composantes : les lettres, les langues, les sciences, le droit, l'économie, etc.

En tant qu'investisseur Pinel, vous n'aurez pas de mal à trouver un locataire et évitez ainsi le risque de vacance locative !

Une qualité de vie enviable

Élue « Capitale verte de l'Europe » en 2013 puis 2ème ville la plus verte du territoire français en 2020, Nantes a su mettre à l'honneur la nature au cœur de tous ses projets au fil des ans.

À proximité de l'océan, des commerces, des zones d'activités et des parcs urbains, la ville de Nantes offre aujourd'hui un cadre de vie idéal à ses citoyens, en particulier les jeunes actifs.

Si vous ne savez pas encore où investir à Nantes, sachez que certains quartiers comme Nantes Erdre ou Doulon-Bottière sont particulièrement prisés par les locataires. La raison ? Un cadre de vie agréable, à proximité de toutes commodités, dans un environnement à la fois dynamique et verdoyant.

La métropole nantaise bénéficie d'un réseau de transports en commun riche avec ses 45 lignes de bus, ses 3 lignes de tramway, ainsi que d'un réseau de pistes cyclables dense de 794 km.

Les conditions de location Pinel à Nantes

Pour louer un appartement Pinel Nantes, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu, pour une période minimale de 6 ans, et à titre de résidence principale du locataire.

Il doit tenir compte des plafonds de ressources et des plafonds de loyers. Ces derniers sont renouvelés annuellement par décret.

De plus, le logement Pinel doit être situé dans l'une des zones géographiques éligibles au dispositif.

Dans quelle zone Pinel est situé la ville de Nantes métropole ?

La ville de Nantes est située en zone B1, qui comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Les communes périphériques à moins de 30 km de Nantes font également partie de cette zone. Parmi elles, nous pouvons citer :

• Sautron,
• Couëron,
• Saint-Herblain,
• Orvault,
• La Chapelle-sur-Erdre,
• Carquefou,
• Mauves-sur-Loire,
• Thouaré-sur-Loire,
• Sainte-Luce-Loire,
• Saint-Sébastien-sur-Loire,
• Vertou,
• Les Sorinières,
• Rezé,
• Bouguenais.

Pour information, le zonage Pinel compte également les zones A, Abis, B2 et C, mais seules les zones A, Abis et B1 sont actuellement éligibles au dispositif.

Cette délimitation est basée sur le dynamisme des villes françaises et le déséquilibre entre l'offre et la demande au sein de leur marché immobilier.

Les plafonds de ressources des locataires, autre condition

Pour pouvoir louer un logement en loi Pinel dans la ville de Nantes (zone B1), les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds qui varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

Le revenu de référence est celui de l’année N-2. Par exemple, pour un bail signé en 2023, c'est le revenu de 2021 qui est pris en compte.

Ces conditions permettent d'assurer l'accessibilité du logement aux foyers à revenus modestes et intermédiaires.

Quel est le plafond de loyer en loi Pinel à Nantes ?

Barème des loyers Pinel 2023 à Nantes

En 2023, le plafond de loyer à respecter pour une opération immobilière en Pinel à Nantes est de 10,93 € par mètre carré (contre 10,55 €/m² en 2022). 

Ce plafond est revalorisé chaque année par le gouvernement. Il est essentiel de le respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.

Comment calculer le loyer Pinel pour un investissement à Nantes ?

À Nantes, le loyer maximum autorisé en Pinel est déterminé par le produit de la surface utile du logement, du plafond de loyer par m² (10,93 €), et d'un coefficient multiplicateur :

Surface utile x Plafond Pinel par m² x Coefficient multiplicateur

La surface utile d'un bien immobilier est obtenue en additionnant la surface habitable et la moitié de la surface des annexes (balcons, terrasses, loggias, etc.), dans la limite de 8 m² par logement.

Le coefficient multiplicateur est calculé comme suit : 0,7 + (19 / S), où « S » est la surface utile du bien. Toutefois, ce dernier est plafonné à 1,2. Si la valeur calculée dépasse cette limite, on utilise la valeur 1,2.

Il est à noter que cette méthode est générale et s'applique à tous les biens loués en loi Pinel, quel que soit leur emplacement.

Exemple n°1

Prenons l'exemple d'un appartement de 50 m² avec un balcon de 4 m².

La surface utile est donc de : 50 + (4/2) = 52 m².

Ensuite, le coefficient multiplicateur se calcule comme suit : 0,7 + (19/52) = 1,02.

Le loyer maximal mensuel pour cet appartement neuf sera donc de : 52 x 10,93 € x 1,02 = 579,72 €.

Exemple n°2

Dans un second exemple, considérons un appartement de 80 m², avec une terrasse de 6 m² et une cave de 4 m².

La surface utile est de : 80 + (10/2) = 85 m².

Le coefficient multiplicateur sera de : 0,7 + (19/85) = 0,923.

Pour cet appartement, le loyer maximal mensuel sera de : 85 x 10,93 € x 0,923 = 857,51 €.

Liste des logements éligibles au Pinel dans la ville de Nantes

Plusieurs types d'acquisition immobilière à Nantes sont éligibles à la défiscalisation Pinel :

• Les appartements neufs acquis sur plan ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• Les biens immobiliers anciens en voie de réhabilitation.
• Les locaux (bureaux, entrepôts, etc.) transformés en habitation principale.

Pour être éligible, le logement doit respecter les normes de performances énergétiques BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020.

Acheter une maison en loi Pinel : possible ?

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles et villas de la métropole ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt Pinel. Par conséquent, il est recommandé de se tourner vers l'achat d'appartements neufs ou de studios pour bénéficier de la loi Pinel dans la ville de Nantes.

Vous pouvez choisir parmi une variété de programmes, allant de petites résidences à des ensembles d'appartements plus grands, selon vos préférences et votre budget.

Comment fonctionne la loi Pinel à Nantes en 2023 et 2024 ?

En 2023, le Pinel classique a connu des modifications importantes avec l'introduction de la nouvelle loi Pinel Plus. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les bailleurs peuvent désormais bénéficier de deux formes du dispositif, offrant des conditions fiscales différentes.

• Le Pinel classique : les conditions d'éligibilité restent inchangées, mais les taux de réduction d'impôts sont désormais dégressifs.
• Le Pinel + : ce nouveau dispositif introduit des conditions d'éligibilité supplémentaires mais permet aux propriétaires de continuer à bénéficier des taux pleins (12, 18 et 21%). Ainsi, en plus de présenter une surface habitable minimale, les appartements neufs doivent respecter des critères environnementaux plus stricts, offrir un niveau de confort optimal et disposer d'un espace extérieur privatif : jardin, terrasse, loggia, etc. 

Il est également important de noter que la loi Pinel est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2024. La baisse progressive des taux de réduction d'impôt se poursuivra jusqu'à la fin de cette année.

Où trouver des programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel Nantes ?

Vous êtes à la recherche d'un programme neuf à Nantes éligible au dispositif ? Chez Mon Marché Immobilier, nous mettons à votre disposition tout un assortiment de programmes neufs situés au cœur de la capitale de la Loire-Atlantique et éligibles à la loi Pinel !

Que ce soit des appartements dans le centre-ville, à proximité des commerces ou plus excentrés, ces biens offrent de belles opportunités de rentabilité locative.

Certains programmes, comme la résidence « Coeur Zola », dont la livraison est prévue pour le 4ème trimestre 2025, sont particulièrement intéressants. Située au cœur d'un environnement dynamique et urbain, elle propose des appartements neufs de 2 pièces au 5 pièces, éligibles au Pinel.

D'autres programmes, comme « L'Exception », proposent des appartements neufs de type 1 pièce au 3 pièces, tous bénéficiant d'une excellente exposition et d'un confort optimal.