5 raisons de réaliser un investissement locatif à Dijon !
Le 18 Mars 2024
Dijon, capitale de la Bourgogne et préfecture du département de la Côte-d'Or, est un terrain prometteur pour l'investissement immobilier.
Avec une rentabilité locative attrayante et une variété de biens, allant du studio aux logements T5, le marché immobilier dijonnais offre de multiples opportunités.
Que ce soit pour un investissement Pinel ou pour cibler une population étudiante, découvrez les 5 raisons qui font de Dijon un choix judicieux pour votre investissement locatif.
Pourquoi investir dans le locatif à Dijon ?
1. Une excellente rentabilité locative
Dijon offre une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs. Selon différentes sources, la rentabilité brute moyenne générale avoisine les 6,28 %. Cette performance peut même atteindre jusqu'à 7,56 % pour certains biens, notamment les studios.
- Pour rappel, la rentabilité locative est le rapport entre le revenu annuel généré par la location d'un bien immobilier et son coût d'acquisition. Plus elle est élevée, plus l'investissement est considéré comme rentable.
Ces chiffres, supérieurs à la moyenne nationale, mettent en évidence le potentiel de la ville pour un investissement locatif. Ils sont notamment liés à des prix au mètre carré abordables pour une ville de cette envergure, à savoir environ 1 900 € pour un appartement et 2 190 € pour une maison. Le prix du neuf à Dijon demeure toutefois plus élevé avec une moyenne à 3 340 / m2, tout logement confondu.
En conclusion, Dijon présente une belle opportunité pour les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif avec une bonne rentabilité.
2. Dijon, ville dynamique en pleine croissance
Dijon est une ville en mouvement, caractérisée par un dynamisme économique et culturel. Cette vitalité se traduit par une croissance de l'emploi d'environ 5 %, ce qui attire de nombreux nouveaux habitants chaque année. À ce titre, la ville a été reconnue plusieurs fois comme « cité la plus attractive de France » par le magazine L'Entreprise.
- Dynamisme économique : portée par la création du Grand Dijon, qui regroupe l'ensemble des communes avoisinantes, la ville bénéficie d'une croissance économique notable. Son secteur tertiaire est particulièrement développé, avec une forte présence d'entreprises dans les domaines de la santé, de l'éducation et de la recherche.
- Dynamisme culturel : la ville est également reconnue pour sa richesse culturelle et historique. Dijon est d'ailleurs surnommée la « Capitale des Ducs de Bourgogne », en référence à son riche patrimoine historique. Son attractivité culturelle est renforcée par de nombreux espaces verts et une qualité de vie appréciée.
Un autre signe de cette dynamique est la forte demande locative, en hausse depuis plusieurs années. Face à cette demande croissante, l'offre locative peine à suivre, notamment dans le centre-ville et certains quartiers. Cette situation crée un marché favorable pour l'investissement locatif à Dijon.
3. Des atouts économiques majeurs
La métropole dijonnaise a une économie diversifiée, avec des secteurs clés bien représentés : la pharmacie, l'alimentation, l'ingénierie et l'automobile. Cette diversité économique contribue à la solidité du marché de l'emploi et à l'attractivité de la ville pour les potentiels locataires.
La présence d'institutions d’enseignement réputées est aussi un atout majeur pour le marché locatif. L'université de Bourgogne attire chaque année de nombreux étudiants, ce qui assure une demande locative constante.
Enfin, les réseaux de transports multimodaux, comme les lignes de tramway et les bus, permettent une circulation fluide dans la ville. Grâce à ces transports en commun, les habitants peuvent facilement accéder à leur lieu de travail, aux commerces et aux services de proximité. De plus, la gare de Dijon, qui dessert plusieurs grandes villes françaises en TGV, renforce l'attractivité de la ville.
4. Une ville prisée par les étudiants
Dijon est une ville universitaire de choix, accueillant chaque année environ 30 000 étudiants. Cette présence étudiante crée une demande locative forte et stable, notamment pour les studios et appartements de petites surfaces.
- Les résidences étudiantes sont particulièrement prisées, proposant des logements meublés et bien équipés, avec une gestion simplifiée par des sociétés spécialisées.
- Dijon compte de nombreux établissements d'enseignement supérieur qui attirent les étudiants, dont l'Université de Bourgogne, des grandes écoles et des unités de formation.
- Les quartiers de Dijon proches des campus universitaires et des écoles sont les plus recherchés par les étudiants, offrant ainsi des opportunités d'investissement locatif intéressantes.
- L'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) étudiant est une option intéressante à Dijon, grâce à la présence de nombreux étudiants et à une gestion locative facilitée (recherche du locataire, rédaction du contrat de bail, état des lieux, etc.).
5. Une localisation stratégique
Dijon, située au cœur de la Bourgogne, bénéficie d'une localisation stratégique. Elle se trouve à proximité de grandes villes comme Lyon et Paris, accessibles en moins de deux heures grâce au réseau TGV.
- L'emplacement géographique de Dijon, entre le nord et le sud de la France, offre une position privilégiée qui favorise les échanges et les déplacements.
- La ville est également proche de l'Allemagne, de la Suisse et de l'Italie, ce qui facilite les relations internationales.
- Enfin, la présence de l'aéroport Dijon-Bourgogne permet de relier facilement d'autres destinations en France et en Europe.
Ces atouts de localisation contribuent à renforcer l'attractivité de Dijon pour les investisseurs, qui y voient une valeur sûre pour un investissement locatif. Ils favorisent également la mobilité des habitants et des travailleurs, ce qui peut stimuler la demande locative.
Dijon est donc une ville où il fait bon investir, avec une localisation stratégique qui est l'un de ses principaux atouts.
Comment se porte le marché immobilier à Dijon ?
Le marché immobilier dijonnais est plutôt dynamique et offre des perspectives intéressantes. Les prix au mètre carré varient selon le type de bien et le quartier, avec une moyenne d'environ 2 500 € dans l'hypercentre et jusqu'à 3 200 € dans les quartiers neufs.
Malgré une légère baisse de l'activité en 2023, le marché reste soutenu et n'est pas en crise. Les chiffres indiquent même une hausse de 0,8 % sur un an pour les appartements.
En termes d'investissement locatif, Dijon propose un rendement attractif, avec une diminution du prix de l'immobilier de 5,9 % en 10 ans. Globalement, le marché immobilier à Dijon semble offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs.
Quel est le prix au m2 dans l'agglomération dijonnaise ?
Le prix au m2 dans l'agglomération dijonnaise varie en fonction des quartiers et des types de biens immobiliers.
Selon les données récentes, le prix moyen au m2 à Dijon est d'environ 3 002 € pour un appartement et 3 232 € pour une maison. Cependant, ces chiffres peuvent monter jusqu'à 4 372 € et 4 342 € respectivement pour les biens de haut standing.
Pour la location, le loyer moyen est estimé à environ 12,30€/m2. Ces valeurs reflètent une certaine dynamique du marché immobilier dijonnais, qui reste attractif pour un investissement locatif.
Dans quels quartiers investir dans l'immobilier locatif à Dijon ?
Le centre-ville
Le centre-ville de Dijon est un quartier prisé par les investisseurs. Son charme historique, doublé d'une offre de commerces, restaurants et lieux culturels variés, en fait une zone attrayante. L'immobilier y est en pleine expansion, notamment grâce à la recherche de biens avec une histoire et proche de toute commodité.
- Le centre-ville historique ou « cœur historique » est très demandé pour l'investissement locatif.
- Les petits appartements et maisons y sont particulièrement recherchés.
- Le quartier est en pleine expansion, offrant des opportunités d'investissement intéressantes.
Montchapet
Situé à la limite du centre-ville, Montchapet est l'un des quartiers les plus prisés de Dijon. Il offre un potentiel d’investissement attrayant avec une qualité de vie supérieure très appréciée des familles et des jeunes actifs. Les maisons individuelles anciennes y sont très recherchées. Les appartements neufs présentent également un attrait certain pour les investisseurs.
Le prix moyen au mètre carré oscille entre 1 700 € et 2 600 €, avec un rendement brut moyen de 5,2 % pour une location meublée et 4,7 % pour une location non-meublée. Le quartier offre donc une rentabilité intéressante pour un investissement locatif.
Les biens immobiliers disponibles sont variés, allant des studios aux appartements de plus grande superficie. De plus, le quartier bénéficie du dynamisme et des commodités du centre-ville, ajoutant à son attractivité.
En somme, investir dans le quartier Montchapet à Dijon semble être une option judicieuse pour ceux qui recherchent un mix entre qualité de vie et rentabilité.
Victor-Hugo
Le quartier Victor-Hugo est également un secteur attrayant pour un investissement locatif à Dijon. Ce quartier est apprécié pour son emplacement privilégié, à proximité du centre-ville et de la gare. On y trouve des demeures cossues et toutes les commodités sont à portée de main.
- L'avenue Victor Hugo, par exemple, est seulement à 250 mètres de distance.
- Un arrêt de bus est accessible à 450 mètres.
- La présence de supermarchés, boulangeries, banques et professionnels de la santé contribue à l'attrait du quartier.
Le secteur Victor-Hugo offre aussi des prestations haut de gamme avec un prix moyen au mètre carré pour un appartement allant jusqu'à 3 055 euros. Les rendements locatifs sont également intéressants, avec une rentabilité moyenne de 3,24 %.
Toison d'Or
Le quartier de la Toison d'Or à Dijon est une zone d'investissement de choix. Situé au nord de la ville, il est connu pour son centre commercial éponyme, l'un des plus grands d'Europe.
Ce quartier dynamique séduit par sa mixité d'usage : résidentiel, commercial et de services, ce qui en fait un lieu de vie attractif. La présence de nombreux sièges sociaux d'entreprises renforce son dynamisme économique.
Les biens immobiliers disponibles vont du studio aux appartements de plus grande taille, avec des prix étalés entre 1 500 € et 3 200 € le m². L'offre locative est également variée, des appartements pour étudiants aux logements familiaux.
En termes de rentabilité, le quartier de la Toison d'Or offre un rendement brut moyen de 4,5 % pour la location non-meublée et de 5 % pour la location meublée.
La proximité du TGV Rhin-Rhône et la présence de nombreux établissements scolaires font de la Toison d'Or un quartier de choix pour un investissement locatif à Dijon.
Les dispositifs fiscaux spécifiques à l'investissement locatif sur Dijon
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui favorise l'investissement locatif dans les zones où la demande de logement excède l'offre.
Dijon, étant classée en zone B1, est éligible à ce dispositif. Il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du montant de l'investissement, à condition de louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Notons que les biens éligibles à la loi Pinel doivent être neufs ou en état futur d'achèvement et respecter certaines normes environnementales.
Le dispositif Pinel à Dijon impose également des plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui varient en fonction de la zone géographique. Pour Dijon en 2024, le plafond de loyer est de 10,93 €/m².
La loi Pinel est prévue pour prendre fin le 31 décembre 2024. Il est donc important de lancer son projet d'investissement locatif à Dijon rapidement pour bénéficier de ce dispositif !
La location meublée (LMNP)
La location meublée non professionnelle (LMNP) est une autre option intéressante pour investir dans le locatif à Dijon. Ce statut fiscal offre plusieurs avantages. Les revenus tirés de cette location sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Ainsi, deux régimes d'imposition sont possibles pour du LMNP sur Dijon :
- Le régime micro-BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € pour une location meublée classique. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la déclaration fiscale.
- Le régime réel : il s'applique si vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC ou sur option. Il permet la déduction de l'intégralité des charges liées à l'investissement, et l’amortissement du bien et des meubles, pouvant même créer un déficit imputable sur le revenu global.
La LMNP peut donc être un levier d'optimisation fiscale intéressant pour votre investissement locatif à Dijon.
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FAQ
Est-ce rentable d'investir dans du locatif à Dijon ?
Investir dans le locatif à Dijon peut être avantageux, en considérant certains facteurs essentiels. La rentabilité moyenne d'un investissement locatif à Dijon varie en fonction de l'emplacement du bien et du type de location. En moyenne, elle est d'environ 6,28 %.
Il est également intéressant de noter que certains quartiers offrent des rendements potentiels plus élevés. Par exemple, à Fontaine-les-Dijon, le rendement potentiel est de 9.76 %, tandis qu'à Chenove, il peut atteindre 10,13 %.
Quel type d'investissement immobilier est le plus rentable à Dijon ?
Plusieurs types d'investissements immobiliers à Dijon présentent des rentabilités intéressantes.
- Les appartements de deux pièces offrent une rentabilité brute potentielle supérieure à 6 %.
- Les studios et T1, principalement destinés aux étudiants, engendrent plus de changements de locataires mais offrent une meilleure rentabilité.
- Les T3/T4 offrent plus de pérennité et sont également une option rentable pour l'investisseur.
Le choix du type de bien dépendra de vos objectifs d'investissement, de votre budget, et du profil de locataire recherché.
