Tout savoir sur le financement en VEFA
Le 05 Déc. 2022
Dispositif propre à l'immobilier neuf, la VEFA consiste en l'achat de logements sur plan, à construire ou en cours de construction. Avec ce type de projet immobilier se pose la question du financement.
Que vous souhaitiez financer l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif, voyons tout ce que vous devez connaître sur le sujet.
Le montage du dossier de prêt immobilier
Le financement d'un appartement acheté sur plan (ou en VEFA) débute par le montage d'un dossier de prêt solide, complet et transparent. En ce sens, plusieurs éléments essentiels sont à prévoir.
Le premier document à prévoir est le contrat de réservation. Bien qu'il soit facultatif, ce dernier demeure fortement recommandé dans toute acquisition en VEFA. Signé sous seing privé entre l'acquéreur et le promoteur immobilier en amont du contrat de vente définitif chez le notaire, il réunit toutes les caractéristiques propres aux parties, au logement ainsi qu'à la vente.
Concernant le dossier de prêt, pensez également à mettre en avant la fiabilité du promoteur en insistant sur les garanties apportées par ce dernier (garantie financière d'achèvement ou garantie de remboursement).
Veillez aussi à ce qu'il ait souscrit à une assurance dommages-ouvrage. Ces dernières permettent de prévenir les éventuels risques d'un investissement VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
En parallèle, notez que tout établissement de crédit viendra étudier votre profil d'emprunteur en considérant :
- Vos justificatifs de revenus,
- Vos charges actuelles,
- Le montant de votre apport personnel,
- Votre taux d'endettement.
Ces diverses informations lui donnent une idée quant à vos capacités d'assumer les paiements à venir. Par ailleurs, faites attention à l'existence de découverts bancaires qui peuvent jouer en votre défaveur.
Prendre en compte ces éléments viendra rassurer l'organisme prêteur qui sera mieux enclin à vous octroyer le crédit immobilier. Dans ce contexte, vous pouvez faire appel à un courtier en immobilier qui se chargera de dénicher la banque la mieux adaptée à votre situation.
Les étapes de financement d'un logement en VEFA
Le financement d'un bien immobilier en VEFA est aujourd'hui strictement encadré par la loi. Ce dernier est effectué par pallier, au fur et à mesure de l'avancée des travaux de construction.
Dans le cadre d'une VEFA, cinq phases de financement ou "appels de fonds" se succèdent.
Le dépôt de garantie : 5%
Le versement du dépôt de garantie constitue la toute première levée de fonds de la VEFA. Versé à l'occasion de la signature du contrat de réservation, il permet aux promoteurs de réserver le logement neuf à l'acheteur.
Pour rappel, le montant du dépôt varie selon la date de signature de l'acte authentique de vente :
- 5% du prix si ce dernier est signé dans un délai inférieur ou égal à 1 an,
- 2% si celui-ci est signé dans un délai compris entre 1 et 2 ans.
Au-delà de 2 ans, aucun acompte ne peut être exigé de la part du promoteur.
L'achèvement des fondations : 35%
À cette étape de la VEFA, 30% du prix total est versé au promoteur (35% cumulé). Pour information, les fondations représentent les bases de la structure d'un logement.
Elles permettent de le maintenir, sans quoi ce dernier s'effondrerait.
La mise hors d'eau, hors d'air : 70%
Pour le troisième appel de fonds, le promoteur exigera le règlement de 35% du prix total, conduisant l'acquéreur à 70% du financement de son logement neuf en VEFA.
La mise hors d'eau d'un logement correspond au moment où celui-ci est imperméable aux intempéries. Les murs, la charpente ainsi que la toiture sont construites.
L'achèvement des travaux : 95%
L'achèvement VEFA des travaux constitue l'avant-dernière levée de fonds. À cette occasion, 25% du prix global est versé par l'acquéreur. Au total, 95% du prix de vente est réglé.
La remise des clés : 100%
Dernier appel de fonds d'une VEFA, la remise des clés implique le règlement des 5% restants au promoteur.
Les travaux ont été réceptionnés par le maître d'ouvrage ainsi que les entrepreneurs étant intervenus sur le chantier. Le logement est prêt à être livré au réservataire.
À ce stade, le financement du bien en VEFA est réalisé à 100%.
Les frais additionnels à la VEFA
En dehors du coût du crédit, la VEFA s'accompagne de dépenses supplémentaires que l'acheteur se doit d'anticiper.
Les intérêts intercalaires
Au cours des divers appels de fonds, la banque procède au déblocage progressif des fonds demandés par le promoteur.
Or, cette dernière ne prête pas gratuitement. Ces versements engendrent des frais additionnels pour l'acheteur : les intérêts intercalaires.
Leurs montants dépendent du taux de crédit et augmentent à mesure de la construction. Veillez à en tenir compte dans le cadre du financement de votre bien immobilier en VEFA.
L'assurance emprunteur
Obligatoire lors d'un emprunt immobilier, ce type d'assurance prend en charge le paiement d'une partie ou de toutes les mensualités restantes en cas de complications (décès, invalidité, perte d'emploi, etc.).
Cette dernière vient augmenter le montant de votre mensualité. Elle débute dès la signature de l'offre de prêt.
Les options de remboursement du crédit en VEFA
Dans le cadre du financement d'une vente en l'état de futur achèvement, trois cas sont envisageables pour l'acquéreur :
- Rembourser le prêt immobilier dès la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Dans ce cas, l'acheteur doit être prêt à assumer à la fois les charges du logement dans lequel il réside actuellement ainsi que les frais inhérents au prêt.
- Payer uniquement les intérêts demandés par la banque durant l'avancement des travaux, puis commencer à rembourser le crédit dès la remise des clés.
- Reporter le paiement des intérêts qui viendront s'additionner au coût global du crédit immobilier. Ces derniers seront alors à régler au même moment que le remboursement du prêt (à la remise des clés).
