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Risques et dangers de la VEFA : investissez sereinement !

Le 01 Mars 2022

les risques et dangers de l'achat en vefa

Il existe de nombreuses modalités pour acheter un logement neuf, maison ou appartement. En raison de ses nombreux avantages, l'achat en VEFA est l'un des modes d'acquisition immobilière ayant le plus de succès sur le marché.

C'est pourquoi de plus en plus de particuliers se tournent vers cette solution ces dernières années. Mais malgré cet engouement, beaucoup de sceptiques se demandent si se lancer dans un projet immobilier en VEFA n'est pas sans risque.

Voyons cela ensemble !

TABLE DES MATIÈRES

La vente en VEFA, en quoi ça consiste ?

Aussi connue sous le nom de « Vente en l'État Futur d'Achèvement », la VEFA consiste en l'achat d'un logement sur plan. Concrètement, le bénéficiaire prend possession d'un bien qui n'est pas encore achevé ou dont le chantier n'a pas encore débuté.

Le réservataire devient le propriétaire du terrain et des ouvrages déjà érigés le jour de la vente. Le transfert de propriété des fondations et autres équipements à l'acheteur est effectué au fur et à mesure que la construction évolue (art. 1601-3 du Code civil).

Pendant ce temps, le vendeur reste le maître d'ouvrage jusqu'à la date de livraison du logement.

Rappel des étapes clés de la VEFA

Avant d'évoquer les risques et dangers liés à la VEFA, il convient d'en retracer les quelques étapes phares.

Pour rappel, tout projet d'achat sur plan débute par la signature d'un contrat de réservation. Cet avant-contrat, qui lie promoteur et acheteur, est un acte « sous seing privé ». Il peut donc être rédigé par les parties eux-mêmes, sans intervention d'un notaire. Néanmoins, pour plus de transparence, ils peuvent décider de désigner un mandataire immobilier (qui peut être un officier public ou non).

Le contrat de réservation garantit l'achèvement des travaux et définit les conditions de la vente. Il doit porter des mentions obligatoires sur les deux parties, sur le logement et sur la vente proprement dite. À ce stade, l'acquéreur doit verser un dépôt de garantie (environ 5 % du prix de vente) sur un compte séquestre.

Une fois la signature du contrat de réservation VEFA effectuée et le dépôt de garantie versé au promoteur immobilier, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation (10 jours), durant lequel il doit confirmer sa réservation. Cette période lui permet également de se rétracter librement, sans pénalité ni frais. Il doit ensuite trouver le financement auprès d'une banque pour son projet d'investissement.

Enfin, les deux parties (acquéreur et promoteur) réalisent l'acte authentique de vente chez un notaire. Cela étant fait, l'acheteur procède au versement des divers appels de fonds. Elle correspond au paiement d'une fraction du montant de la vente en fonction de l'avancement des travaux :

35 % du prix de vente à l'achèvement des fondations,
70 % à la mise hors d'eau et hors d'air,
95 % à l'achèvement de l'immeuble,
5 % à la livraison du bien.

À la fin de la construction, la vente est conclue par la livraison (remise des clés) de la résidence neuve dont les paramètres correspondent aux conditions définies par l'acte authentique.

Achat en VEFA : quels sont les inconvénients ?

Pour le futur propriétaire, l'achat en VEFA peut comporter certains risques. Arrêt des travaux ou faillite du promoteur, voyons les principaux facteurs qui peuvent faire de la vente en l'état de futur achèvement, un placement risqué.

1. Prix d'acquisition plus élevé

Avec la VEFA, le prix de vente au m² est en général plus élevé que dans l'ancien. De plus, le coût du bien qui est mentionné dans le contrat de réservation n'est qu'une prévision. Il est susceptible d'augmenter jusqu'à la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Toutefois, en matière de VEFA, cette marge d'augmentation est encadrée.

L'acquéreur est ainsi en droit de récupérer la totalité de son dépôt de garantie dans les deux cas suivants :

Si le prix de vente excède 5 % du prix prévisionnel.
En cas de clause de révision, si la hausse du prix définitif excède 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment (indice BT-01) publié chaque mois au Journal officiel, entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif.

Dans ce cas, le bénéficiaire peut renoncer à la VEFA.

2. Risques de malfaçons

La livraison d'un appartement VEFA peut parfois s'accompagner d'imprévus sous forme de vices apparents ou défauts de conformité.

Pour pallier ce risque de malfaçon, de nombreuses garanties sont prévues par la loi pour protéger l'acquéreur. La garantie décennale, par exemple, couvre les défaillances de gros œuvre portant atteinte à la solidité du bâtiment pour une durée de 10 ans.

En complément, certaines assurances telles que l'assurance dommages-ouvrage viennent sécuriser l'opération.

Si vous découvrez une non-conformité lors de l'avancement des travaux, il est donc important de la déclarer à votre promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il s'agit d'un défaut relevant de la garantie décennale, c'est à l'assureur qu'il faudra vous adresser.

3. Retard de livraison du logement

Dans le contrat de vente définitif, le délai de livraison est rarement précis. Il est souvent exprimé en trimestre et n'est qu'une prévision. Les retards de livraison sont donc possibles.

En tant qu'acquéreur en VEFA, cette incidence peut être problématique, notamment si vous avez un prêt relais en cours et dont l'échéance arrive bientôt. Le non-respect du délai de livraison aura aussi pour effet de reporter le déblocage des fonds de votre crédit immobilier, ce qui augmentera le montant des intérêts intercalaires.

Aussi, la vente de votre logement actuel est peut-être déjà planifiée. Mais voilà, tant que les travaux ne sont pas terminés, vous serez contraints de trouver une location temporaire et de déménager avec, à la clé, du stress et des frais supplémentaires.

C'est pourquoi en VEFA, tout retard de livraison peut s'avérer être une véritable contrainte.

À ce jour, les contrats de vente comptent plusieurs causes de suspension de délai que certains promoteurs utilisent pour repousser, parfois de plusieurs mois, la date de livraison du logement.

Voici les cas de force majeure concernés :

Rupture de stock des matériaux,
Difficultés techniques,
Problème avec les fournisseurs,
Intempéries,
Déterrement d'un site archéologique.

Si le retard de livraison est causé par l'une de ces raisons, le vendeur est en droit de repousser la date, sans compensation au profit de l'acheteur.

Par contre, si aucune de ces raisons n'est à l'origine du retard de livraison, le promoteur est tenu de vous verser des indemnités à partir du 30ème jour de retard. Ces indemnités peuvent être de différentes formes :

Des pénalités dues par jour de retard.
Un dédommagement qui correspond aux frais réels engagés par l'acheteur : un double loyer, la location d'un garde-meuble ou l'obligation d'avoir séjourné à l'hôtel.

Mais attention, cette indemnisation n'est pas automatique. Elle doit avoir été prévue dans l'acte définitif de la VEFA, rédigé par le notaire. Veillez donc à prévoir cette éventualité en amont, dès la signature du contrat de réservation.

Notez qu'il existe des dispositions légales qui permettent aussi de réparer les préjudices en cas d'abus de la part du vendeur. Dans ce cas, des pénalités peuvent s'appliquer à son encontre.

4. Faillite du promoteur immobilier

C'est une situation extrêmement rare, mais il est possible qu'un promoteur fasse faillite et soit dans l'incapacité d'achever les travaux de construction. Même quand cela arrive, l'acheteur est protégé par l'une des deux garanties suivantes :

La garantie financière d'achèvement (GFA),
La garantie de remboursement.

Par le passé, cette garantie pouvait être soit intrinsèque (délivrée par le vendeur lui-même), soit extrinsèque (délivrée par un organisme externe solvable). Il peut s'agir d'une banque qui assure le remboursement des sommes versées (le dépôt de garantie ou l'acompte) à la place du promoteur.

Le Code de la construction et de l'habitation a depuis tranché : toute garantie contractée doit être extrinsèque.

Cela vient apporter encore plus de sécurité pour l'acquéreur en VEFA, car il est assuré que même en cas de faillite du promoteur immobilier, ses fonds lui seront restitués intégralement.

Pour éviter d'être lésé durant un processus d'acquisition immobilière en VEFA, il est primordial de bien choisir son promoteur et de vérifier toutes les garanties indispensables.

Les garanties liées à l'achat d'un appartement en VEFA

Pour sécuriser les projets d'achat sur plan, plusieurs garanties viennent protéger les acquéreurs. Parmi elles, nous pouvons citer :

La garantie de parfait achèvement (GPA) : valable 1 an après la réception du bien par le vendeur, elle impose au constructeur la prise en charge des désordres liés à la non-réalisation ou la non-conformité des travaux réalisés.
La garantie biennale : elle prend en charge les dysfonctionnements des équipements pendant 2 ans suivant la réception du logement (ballon d'eau chaude, fenêtres, etc.).
La garantie décennale : essentielle, elle couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage pendant 10 ans.

Rappelons qu'en plus de ces garanties, une garantie financière d'achèvement (GFA) est souvent exigée. Elle assure la finalisation des travaux même en cas de défaillance du promoteur. Autre point important, l'assurance dommages-ouvrage permet une réparation rapide des défauts sans attendre une décision judiciaire.

Ces protections offrent une tranquillité d'esprit pour que votre investissement soit sécurisé. Elles sont des atouts majeurs lors de l'acquisition d'un bien immobilier en VEFA.

Faut-il quand même acheter en VEFA aujourd'hui ?

Malgré les risques, acheter en VEFA peut être une option intéressante, même aujourd'hui. Ce type d'achat permet de bénéficier des dernières normes de construction, garantissant une meilleure efficacité énergétique. Cela signifie des économies sur les factures d'énergie à long terme. De plus, l'achat sur plan offre la possibilité de personnaliser le logement selon vos goûts et besoins.

Les avantages d'acheter en VEFA comprennent :

Logement respectueux des dernières normes environnementales (telles que la RE 2020),
Économies d'énergie conséquentes,
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans,
Frais de notaire réduits (de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien).