Remplir le formulaire 2044 EB Pinel : guide complet !
Le 13 Nov. 2023
Investir en loi Pinel implique un certain nombre de formalités à effectuer. Le remplissage du formulaire 2044EB en fait partie intégrante et demeure nécessaire pour bénéficier de la réduction d'impôt prévu par le dispositif.
À quoi sert-il ? Où le trouver, comment et quand le remplir ? Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans cet article !
Formulaire 2044 EB : de quoi s'agit-il ?
Le formulaire 2044EB, aussi appelé « cerfa 11639 », est un document incontournable dans le cadre d'un investissement immobilier sous le dispositif Pinel ou Denormandie.
À remplir uniquement lors de la première année de défiscalisation, il permet d'informer l'administration fiscale concernant votre durée d'engagement de location.
Pour rappel, lorsque vous investissez avec la loi Pinel, vous devez décider de la durée d'engagement initial de location : 6 ou 9 ans. Vous aurez ensuite le choix de prolonger la période jusqu'à 12 ans.
C'est tout l'intérêt du formulaire 2044EB qui permet de déterminer la durée d'engagement locatif Pinel, et d'en avertir par la même occasion le FISC.
Comment remplir l'annexe 2044EB lors de la déclaration aux impôts ?
Remplir le formulaire 2044EB ne requiert aucune compétence spécifique. Vous êtes tout à fait en mesure de le réaliser par vous-même, chez vous, sans besoin d'aide extérieure.
Toutefois, pour gagner du temps, pensez à vous prémunir des informations relatives à :
- L'identité du propriétaire,
- La localisation du bien immobilier,
- La nature du logement et ses caractéristiques,
- Toute information complémentaire en lien avec la location.
En parallèle, veillez à cocher la bonne case correspondant au dispositif de défiscalisation.
Bien qu'elle soit relativement simple à effectuer, la déclaration en ligne du formulaire 2044EB nécessite quelques étapes qu'il est important de suivre à la lettre. La moindre erreur d'inattention pourrait en effet vous rendre inéligible à la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel.
Voyons cela, pas à pas !
En page 1
Entrez votre nom, prénom ou raison sociale. Indiquez aussi l'adresse du propriétaire du bien et le type d'abattement fiscal demandé (qui correspond au dispositif choisi).
En pages 2 et 3
Entrez toutes les caractéristiques de votre logement :
- L'adresse,
- La date d'acquisition de l'immeuble,
- Le prix d'achat du bien immobilier,
- La date d'achèvement,
- La date de dépôt du permis de construire,
- Le prix de revient.
En page 5
Cette section est consacrée à la location en elle-même.
Des informations telles que la surface du bien, le montant du loyer hors charges, le nom du ou des locataires ou la date de prise d'effet de la location pourront vous être demandées.
En page 6
À cette étape, il vous sera demandé de choisir l'engagement locatif initial (6 ou 9 ans) qui pourra être prorogé par période triennale jusqu'à 12 ans.
Vous devrez ensuite vous engager à adhérer aux conditions du dispositif sélectionné, le dater puis le signer.
Pourquoi remplir la notice 2044EB ?
La réponse à cette question est simple. D'une part, le remplissage du cerfa 11639 est indispensable pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel.
D'autre part, en cas de contrôle fiscal (ce qui peut arriver en cas de déclaration Pinel mal remplie), l'imprimé 2044EB fait office d'engagement locatif sous le statut de bailleur privé. Vous ne risquez donc aucun préjudice si ledit document est correctement rempli.
Ceci est vrai, sous réserve que toutes les conditions du dispositif Pinel soient dûment remplies.
Le logement doit bien sûr être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, et ne doit jamais avoir été habité par le passé.
Il doit également être conforme aux divers plafonds Pinel, à commencer par le plafond de loyer.
Outre cela, le logement Pinel doit impérativement être mis en location à des locataires aux ressources modestes, sans quoi la réduction d'impôt ne pourra être accordée.
La durée du bail est également un critère décisif dans le cadre du dispositif Pinel : l'investissement locatif doit courir pour 6 ans minimum.
Où trouver le formulaire 2044EB ?
Le formulaire 2044EB est mis à disposition gratuitement en ligne sur le site impots.gouv. Vous pouvez également le télécharger sous format PDF (vierge) en cliquant ici.
Il est également disponible en format papier dans n'importe quel centre des impôts.
Si vous déclarez votre investissement Pinel en ligne (ce qui est aujourd'hui préconisé par le FISC), le formulaire 2044EB sera directement trouvable dans votre espace personnel sur le site des impôts.
Pour cela, rendez-vous dans l'onglet « Déclarations annexes » de votre déclaration d'impôts, puis sélectionnez le formulaire 2044EB.
Quand remplir le formulaire 2044 EB ?
Le remplissage du formulaire 2044EB, tout comme sa transmission aux service des impôts, doit intervenir au cours de l'année au titre de laquelle vous demandez, pour la toute première fois, les avantages fiscaux Pinel.
Autrement dit, vous disposez d'un an pour effectuer la déclaration Pinel du formulaire 2044EB, à compter de la date de mise en exploitation du logement. Vous ne devez donc pas attendre d'avoir trouvé un locataire pour effectuer la déclaration.
Toutefois, diverses situations doivent être prises en compte pour établir le moment à partir duquel la période d'un an commence.
On retiendra la date d'acquisition du logement pour :
- Les logements neufs achevés,
- Les locaux affectés à un usage autre que celui d'habitation, suivi de leur transformation en logement,
- Les logements acquis réhabilités.
On retiendra la date d'achèvement du chantier pour :
- Les logements acquis en vue d'être réhabilités.
On retiendra la date d'achèvement du logement pour :
- Les logements acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement),
- Tout bien immobilier construit par le propriétaire lui-même,
- Tout local acquis puis transformé par le contribuable en habitation,
- Les logements acquis inachevés, en vue d'être achevés par le bailleur.
Le formulaire 2044EB doit être joint à votre déclaration de revenus (formulaire n°2042), au moment de déclarer vos revenus fonciers.
Pour rappel, les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus des logements non meublés à la location, comme c'est le cas avec la loi Pinel.
Dois-je transmettre d'autres documents avec le cerfa 2044EB Pinel ?
Oui ! L'imprimé 2044EB n'est pas le seul document à transmettre à l'administration fiscale lors de la première année de déclaration Pinel.
Le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale)
Pour être éligible à l'avantage fiscal Pinel, vous devrez également fournir le formulaire 2044 (pour le Pinel) ou le formulaire 2044 SPE (pour d'autres dispositifs), si et seulement si vous avez opté pour le régime réel concernant votre imposition sur les revenus fonciers.
Dans les faits, le formulaire 2044 permet d'effectuer le bilan foncier de votre opération immobilière. Vous devez préciser l'ensemble des revenus perçus via votre investissement sur l'année écoulée, puis de soustraire à ce montant diverses charges :
- Les intérêts d'emprunt,
- Les charges de copropriété,
- La taxe foncière.
Si le résultat du bilan foncier est négatif, on parle de déficit foncier. Ce déficit pourra alors être déduit de vos autres revenus afin de payer moins d'impôts.
Le formulaire 2042-RICI
En complément, vous devrez aussi fournir le formulaire 2042-RICI. Ce dernier, qui remplace depuis 2021 le formulaire 2042-C, permet d'indiquer la réduction d'impôt Pinel applicable sur les revenus globaux (page 5 du formulaire).
Le bailleur doit y préciser le prix de revient de son investissement en case 7QA ou 7QB (7QC et 7QD pour les logements situés dans les départements d'Outre-mer), et ce, selon la période d'engagement choisie (6 ou 9 ans).
Pour information, le prix de revient correspond au prix d'achat auquel sont ajoutés :
- Les frais de notaire (honoraires),
- Les frais d'agence immobilière,
- Les commissions versées aux éventuels intermédiaires.
Les autres documents
Selon le type d'investissement Pinel, divers documents pourront être demandés par l'administration fiscale :
- S'il s'agit d'une nouvelle construction : la demande de dépôt de permis de construire.
- S'il s'agit d'un logement acquis en VEFA : une copie de la déclaration d'achèvement des travaux (DAT), ainsi que d'une attestation de réception en mairie.
Au moment de la déclaration Pinel, vous pourrez également être amené à transmettre une copie du bail, ainsi qu'une copie de l'avis d'impôts sur le revenu du locataire de l'année qui précède la signature du contrat de location.
FAQ
Quand utiliser l'imprimé 2044EB ?
L'imprimé 2044EB est nécessaire pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers vides, c'est-à-dire non meublés, dans le cadre du dispositif Pinel ou Denormandie. Il doit être utilisé lors de la première année de demande de bénéfices fiscaux.
