Le dépôt de garantie en VEFA : vous saurez tout !
Le 28 Avr. 2022
La Cour de cassation, aux termes de l'arrêt du 22 septembre 2010, a décrété comme obligation de verser sur un compte spécial, au nom de l'acheteur, un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation conclu en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ? Quand doit-on s'en acquitter ? Peut-on le récupérer ?
Voyons cela ensemble !
Dépôt de garantie : de quoi s'agit-il ?
D'une manière générale, le dépôt de garantie est une somme que verse un locataire à un bailleur ou un propriétaire, au moment de la mise en location du logement. Dans le cas d'une acquisition en VEFA, il s'agit d'un acompte versé au propriétaire permettant la réservation du bien immobilier neuf.
Pour rappel, un logement en VEFA est soit à construire, soit en cours de construction. On parle également d'achat sur plan.
Le dépôt de garantie est, comme le terme l'indique, une garantie que dépose l'acheteur. Dès le versement de ce dépôt, l'acheteur concrétise la réservation du bien et le vendeur ne peut céder le bien neuf à un autre acheteur.
Il est ainsi pour le promoteur immobilier, la preuve que le réservataire souhaite réellement acheter son bien. L'absence de ce dernier entraîne la pleine nullité du contrat en état de futur achèvement.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie représente un certain pourcentage du prix total d'achat du bien immobilier. La fixation de ce montant est encadrée par la loi et n'est donc pas laissée au bon vouloir des propriétaires.
Il ne peut donc pas être revu à la hausse par le vendeur. Le montant du dépôt de garantie VEFA se calcule en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison. Il est de :
- 5% du prix si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 an,
- 2% du prix si l'acte de vente est réalisé dans un délai compris entre 1 et 2 ans.
Lorsque le délai de signature du contrat définitif est supérieur à 2 ans, vous n'avez pas de dépôt de garantie en VEFA à verser.
Le montant du dépôt peut être négocié par l'acheteur si ce dernier le juge trop élevé.
Bien que le versement d'un dépôt de garantie ne soit pas légalement obligatoire, il est vivement conseillé de le remettre à votre vendeur, en raison des avantages qu'il présente pour vous.
Quand verser le dépôt de garantie en VEFA ?
En VEFA, le dépôt de garantie est versé au promoteur immobilier lors de la signature du contrat de réservation ou "contrat préliminaire".
Cependant, les fonds ne lui seront pas immédiatement octroyés. En effet, cette somme doit être soit bloquée sur un compte bancaire au nom de l'acheteur, soit consignée chez un notaire.
Par la suite, dès lors que l'acte de vente authentique (le contrat de vente définitif) est signé, le montant est alors débloqué puis transféré au vendeur.
À ce moment, vous pouvez soustraire ce montant du prix total de vente et le verser au promoteur. Le dépôt de garantie ne doit en aucun cas être versé avant la signature dudit contrat de réservation.
Pour une totale transparence de la transaction, il est préférable de faire intervenir un notaire. Ce professionnel est en effet plus compétent pour rédiger le contrat préliminaire qui convient à votre projet d'achat, et d'y insérer les clauses et mentions nécessaires.
Autant le vendeur que l'acquéreur ont le droit de se faire assister par un professionnel du droit immobilier.
Une fois que le contrat de réservation est rédigé, vous devez le lire afin de prendre connaissance des détails importants qui y figurent. En effet, ce contrat doit comporter des informations à la fois sur le logement et sur la vente. On y retrouve entre autres :
- L'adresse du logement,
- Le descriptif des matériaux utilisés et des éléments d'équipement,
- La situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier,
- Le prix de vente prévisionnel du logement et les modalités de révision,
- La date à laquelle la vente pourra être conclue,
- Le mode de paiement du bien (avec ou sans prêt).
D'autres conditions suspensives doivent y être intégrées pour vous offrir la possibilité de vous retirer du contrat sans grandes pertes.
Est-il possible de récupérer un dépôt de garantie VEFA ?
La question de la récupération d'un dépôt de garantie est une préoccupation fréquente chez les futurs acquéreurs.
Si pour une raison ou une autre, vous souhaitez annuler votre achat en VEFA et récupérer votre dépôt de garantie, il vous est tout à fait possible de le faire.
En effet, grâce au droit de rétractation prévu par la loi, vous bénéficiez d'un délai de 10 jours calendaires vous permettant de vous rétracter librement d'un achat sur plan, sans motif ni contrepartie.
Conformément aux écrits de l'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, ce droit court au lendemain de la réception du contrat de réservation (soit par courrier recommandé, soit en main propre).
C'est au cours de ce délai de rétractation que vous pouvez annuler la transaction d'achat et obtenir le remboursement du dépôt.
Les démarches pour obtenir la restitution du dépôt
Il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée (avec accusé de réception) au promoteur immobilier, en précisant votre volonté d'invalider la transaction immobilière. Il n'est pas nécessaire de préciser la raison qui justifie votre prise de décision.
Il est toutefois fait obligation au vendeur de vous reverser la somme intégralement.
Il existe également des cas exceptionnels dans lesquels vous pouvez obtenir la pleine restitution du dépôt de garantie, même après le délai de 10 jours. C'est possible notamment lorsque le bien final qui vous est livré ne correspond pas à celui qui vous a été vendu.
Ce peut aussi être le cas lorsque le prêt devant servir à financer le reste du projet n'a pas été obtenu par l'emprunteur.
