Simulation Pinel : mode d'emploi pour tout comprendre !
Le 13 Sept. 2021
En vigueur depuis 2014, le dispositif de défiscalisation Pinel offre des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent un logement neuf à des fins locatives.
Dans les faits, la loi Pinel vous permet de déduire des dizaines de milliers d'euros de vos impôts. C'est aussi un excellent moyen pour vous constituer un patrimoine immobilier, même sans apport personnel.
Avant d'acheter un appartement neuf destiné à la location, l'idéal est d'utiliser un simulateur Pinel pour faire le point sur votre projet immobilier, analyser votre situation, et savoir si vous êtes éligibles. Suivez le guide !
Fonctionnement du dispositif Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière spécifique à l'investissement locatif.
Dans les faits, le dispositif s'adresse aux logements neufs, construits en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
En plus de se construire un patrimoine immobilier stable et de générer des revenus complémentaires, investir en Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt qui varie selon le nombre d'années d'engagement locatif.
En tant qu'investisseur Pinel, vous devez vous engager à louer votre logement pour une période de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous êtes éligibles à un crédit d'impôt :
- De 12% du prix de revient du logement si vous le louez pendant 6 ans,
- De 18% sur 9 ans,
- De 21% sur 12 ans.
En matière d'investissement Pinel, le plafond est de 5 500 euros/m². La base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 euros. Autrement dit, si vous achetez un bien immobilier à plus de 300 000 euros, l'abattement sera déterminé d'après le plafond qui est de 300 000 euros.
Signalons que des modifications sont prévues par rapport aux taux de réduction d'impôt.
Jusqu'au 31 décembre 2022, les pourcentages restent les mêmes que ceux évoqués ci-haut.
Cependant, depuis le 1er janvier 2023 et l'entrée en vigueur du Pinel Plus, les taux de réductions sont de 10,5%, 15% et 17,5% respectivement pour la mise en location d'un logement sur 6, 9 et 12 ans.
En 2024, ces différents taux seront réduits à 9% (6 ans), 12% (9 ans) et 14% (12 ans).
Pour information, en matière de loi Pinel, le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales.
Les avantages de la simulation en loi Pinel
La simulation loi Pinel permet de viser des objectifs d'investissement précis en tenant compte de votre situation financière et fiscale. Cette démarche présente plusieurs intérêts :
- Visibilité sur la rentabilité : grâce à la simulation, vous pouvez estimer la rentabilité de votre opération. Elle prend en compte les loyers perçus, la réduction d'impôt Pinel, mais aussi les coûts associés (charges, crédit, etc).
- Ajustement de la durée d'engagement : selon les résultats obtenus, vous pouvez décider de la durée d'engagement la plus pertinente (6, 9 ou 12 ans), afin d'optimiser votre avantage fiscal.
- Évaluation de la faisabilité : la simulation permet de vérifier l’éligibilité de votre projet à la loi Pinel (zone géographique, plafond de loyer et de ressources des locataires, etc).
- Planification financière : en projetant les flux financiers (loyers, remboursement du prêt, économie d'impôt), la simulation vous aide à intégrer le coût de votre projet immobilier locatif dans votre budget et à planifier au mieux votre épargne.
Qu'est-ce qu'un simulateur Pinel ?
Il s'agit d'un outil numérique qui vous aide à estimer de manière précise la rentabilité de votre investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel. Il calcule le montant de la réduction d'impôts à laquelle vous avez droit en fonction de différents paramètres tels que le prix du bien, la durée de location, le loyer mensuel, parmi d'autres.
Ces simulateurs utilisent le code postal de votre commune pour vérifier son éligibilité au dispositif. Si celle-ci appartient à une zone éligible, vous pourrez profiter de la déduction fiscale, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire en vigueur. Ils sont particulièrement utiles pour anticiper les gains et les coûts liés à votre investissement.
Toutefois, il est crucial de noter que les résultats fournis par ces simulateurs sont des estimations et ne peuvent remplacer une étude approfondie de votre condition financière et fiscale.
Comment utiliser un simulateur Pinel en ligne ?
Afin de piloter au mieux votre projet, l'utilisation d'un calculateur Pinel en ligne est recommandé. Quelques conseils et bonnes pratiques !
Les informations nécessaires pour simuler votre investissement
Pour simuler votre opération Pinel en ligne, vous aurez besoin de différentes données. La localisation de votre futur bien est le premier élément primordial. Pour ce faire, entrez le nom de la ville ou le code postal pour vérifier l'éligibilité de la zone.
Vous devrez également indiquer le montant de l'opération immobilière, comprenant le prix d'achat du bien, les frais de notaire et éventuels travaux. La surface du logement est également nécessaire pour le calcul du loyer Pinel maximal.
Les informations suivantes vous seront également demandées pour réaliser votre simulation :
- Votre situation familiale : célibataire, en couple, avec ou sans enfants.
- Votre situation fiscale : revenus annuels, imposition actuelle, etc.
Ces éléments permettront d'évaluer précisément la réduction d'impôt à laquelle vous pourriez prétendre grâce au dispositif Pinel.
Interprétation des résultats
L'interprétation des résultats d'une simulation loi Pinel en ligne dépend de plusieurs facteurs.
Tout d'abord, il est crucial de comprendre que les résultats obtenus sont une estimation basée sur les éléments que vous avez fournis. Ces résultats peuvent inclure le montant estimé de la réduction d'impôt, le loyer mensuel maximal que vous pouvez percevoir et le montant de l'effort d'épargne mensuel nécessaire pour investir.
Cependant, gardez à l'esprit que ces résultats sont basés sur les conditions actuelles du marché immobilier, les taux d'intérêt actuels et les lois fiscales en vigueur. Ces facteurs sont susceptibles de changer avec le temps, ce qui peut affecter la précision de la simulation.
De plus, il est également important de noter que les résultats de la simulation ne prennent pas en compte des éléments comme :
- La fluctuation potentielle des loyers,
- L'évolution de la valeur du bien immobilier,
- Les éventuels imprévus liés à la gestion locative.
Enfin, n'oubliez pas que chaque cas est unique. Les résultats de votre simulation peuvent donc varier en fonction de votre condition financière personnelle, de votre apport, de vos objectifs et de vos plans futurs.
Il est donc essentiel d'utiliser les résultats de la simulation comme un outil d'aide à la décision et non comme une prévision précise.
Pour obtenir des conseils personnalisés et une analyse plus approfondie, il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert en investissement immobilier.
Faire une simulation Pinel pour 2023
Les changements prévus pour 2023
Pour l'année 2023, plusieurs changements sont à noter dans le cadre de la loi Pinel.
En premier lieu, les taux de réduction d'impôt pour un engagement locatif de 6, 9 et 12 ans sont revus à la baisse. Ces derniers sont désormais respectivement de 10,5%, 15% et 17,5% contre 12%, 18% et 21% auparavant.
Ensuite, le dispositif Pinel se décline désormais en deux formes, Pinel classique et Pinel +, qui présentent des conditions fiscales différentes.
- Le Pinel classique applique les taux de réduction d'impôt mentionnés ci-dessus.
- Le Pinel+ maintient les taux antérieurs de réduction d'impôt, mais seulement dans certains quartiers et sous certains critères, notamment en matière de performance énergétique et de qualité.
De plus, les logements ne respectant pas les normes de performances énergétiques ou de confort voient leurs réductions fiscales revues à la baisse.
Comment calculer le loyer Pinel pour 2023 avec un simulateur ?
Pour déterminer le loyer Pinel 2023 à l'aide d'un calculateur, vous aurez besoin de certaines informations clés.
Premièrement, le prix du bien : cette information est cruciale pour évaluer le rendement de votre projet immobilier locatif.
Deuxièmement, la localisation du bien : la loi Pinel s'applique à certaines zones géographiques (A, A bis, B1) et le plafond de loyer varie en fonction de ces zones.
Troisièmement, la surface du logement : le plafonnement du loyer est calculé selon la surface habitable en mètres carrés.
Enfin, n'oubliez pas de tenir compte du coefficient multiplicateur Pinel. Celui-ci est calculé selon la formule 0.7 + (19/surface du logement) et est plafonné à 1.2.
Ceci étant fait, vous pouvez procéder à la simulation. Il suffit d'entrer ces données dans l'outil pour obtenir une estimation précise du loyer Pinel pour 2023.
Qu'en est-il des régions d'Outre-mer ?
L'investissement Pinel en Outre-mer offre des aides fiscales plus significatives qu'en métropole. En effet, depuis le 1er janvier 2023, le taux de réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 28,5% du coût d'acquisition du bien immobilier.
Pour réaliser une simulation loi Pinel en Outre-mer, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- Le prix d'acquisition du bien immobilier : il sert de base pour le calcul de la réduction d'impôt Pinel.
- La durée de location : elle peut être de 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôt respectif de 21,5%, 26% ou 28,5%.
- La zone géographique : l'éligibilité des communes au dispositif peut varier.
De nombreux outils en ligne gratuits sont disponibles pour simuler votre opération de défiscalisation Pinel dans les DOM-TOM.
Exemple d’une simulation Pinel réussie
Pour illustrer l'utilité d'une simulation en loi Pinel, prenons l'exemple d'un investisseur souhaitant défiscaliser 5000 € par an. Il décide d'acquérir un bien de 60 m² à Lille (zone A), d'une valeur de 297 000 €.
En optant pour un engagement de location sur 12 ans, la simulation indique un avantage fiscal de 2 637,25 euros par an. Ainsi, l'investisseur ne paierait plus que 2 362,75 euros d’impôts sur le revenu chaque année.
Faire une simulation de défiscalisation avec un simulateur gratuit
Pour connaître exactement le crédit d'impôt que vous obtiendrez grâce à la loi Pinel, vous devez faire une simulation.
Gratuit et sans engagement, l'usage de notre outil en ligne vous permettra de déterminer :
- Si la commune dans laquelle vous allez investir est située dans une zone éligible au dispositif Pinel (A, A bis, B1),
- Le plafond de loyer que vous serez à même de réclamer pour la mise en location de votre bien,
- Le plafond des revenus de vos futurs locataires,
- Le montant de la remise d'impôts auquel vous pourrez prétendre.
Bien évidemment, chez Mon Marché Immobilier, nous assurons à 100% la protection de vos données personnelles.
Finalement, cette démarche vous permet d'évaluer le projet locatif le mieux adapté à votre profil selon votre capacité d'épargne, votre situation fiscale, etc.
FAQ
Faire une simulation Pinel : pourquoi est-ce intéressant ?
Effectuer une simulation en Pinel est une démarche essentielle pour mesurer l'impact financier de votre investissement locatif. Cela permet de quantifier précisément la réduction d'impôt à laquelle vous aurez droit selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).
En outre, la simulation vous offre une vision claire de la rentabilité de votre projet en tenant compte de divers facteurs tels que le montant du bien, le loyer potentiel et la zone géographique.
Loi Pinel ou LMNP : quelles différences ?
Le dispositif Pinel et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont deux régimes fiscaux qui offrent des avantages pour l'investissement locatif. Cependant, ils présentent des différences importantes à prendre en compte lors de la réalisation d'une simulation.
La loi Pinel concerne les investissements dans le neuf et le logement doit être loué à titre de résidence principale. Le montant des loyers est encadré et il existe des zones éligibles à respecter.
Le statut LMNP, quant à lui, est plus souple. Il n'y a pas de plafonds de loyer, ni de zones à respecter. De plus, le LMNP peut concerner un logement ancien ou neuf, partout en France. Cependant, les logements loués sous le régime LMNP impliquent généralement un turn-over plus important des locataires.
