Loi Pinel dans l'ancien : le guide complet !
Le 10 Nov. 2023
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la loi Pinel n’est pas exclusivement réservée aux logements neufs. En France, les particuliers qui font l'acquisition d'un logement ancien à rénover peuvent également en bénéficier, sous conditions.
Vous souhaitez investir en Pinel dans l’ancien ? Vous vous demandez quels sont les critères à respecter pour profiter de la réduction d'impôt ?
Voyons cela ensemble !
Rappel du dispositif de défiscalisation Pinel
Avant d'aborder la question du Pinel dans l'ancien, il est nécessaire de rappeler brièvement les principes du dispositif.
Prolongée jusqu'au 31 décembre 2024 par le gouvernement, la loi Pinel permet aux particuliers qui réalisent un investissement immobilier locatif de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Avec le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, l’avantage fiscal perçu dépend directement de la durée d’engagement de location :
- 6 ans : 10,5 % de réduction d'impôt.
- 9 ans : 15 %.
- 12 ans : 17,5 %.
Ainsi, plus votre logement Pinel est loué longtemps, plus la déduction fiscale est importante.
Notez que l’admissibilité au Pinel ne s’arrête pas simplement à l’engagement de location. D’autres conditions sont requises pour prétendre au dispositif.
Loi Pinel dans l'ancien : à qui s'adresse-t-elle ?
La loi Pinel dans l'ancien s'adresse à tous les investisseurs qui souhaitent bénéficier des avantages du dispositif Pinel, tout en investissant dans un bien immobilier ancien.
Que vous soyez un particulier soucieux de diversifier votre patrimoine ou un promoteur à la recherche d'opportunités intéressantes, la loi Pinel réhabilité peut être une option à considérer.
Investir en loi Pinel dans l'ancien : les travaux de réhabilitation nécessaires
L'un des points essentiels en matière d'éligibilité à la loi Pinel dans l'ancien est la réalisation de travaux de rénovation. À la différence du dispositif Denormandie, le Pinel ancien n'impose aucun montant précis concernant les travaux.
Toutefois, notez qu'avant travaux, le bien immobilier doit présenter un certain nombre de défauts en matière de décence et de performance énergétique. Une fois achevés, les travaux effectués doivent rendre le logement pleinement habitable.
Critères de décence
La salubrité d'un bien immobilier est évaluée selon 15 critères. Ces derniers sont définis par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
- L’état général du gros œuvre,
- L'état de la toiture et de la charpente,
- L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement,
- Les dispositifs de retenue des personnes,
- La présence de plomb dans le logement ou les parties communes,
- La présence d’amiante,
- Le réseau d’eau,
- La sécurité des installations de gaz,
- La sécurité des installations électriques,
- Les installations sanitaires,
- L’état de la cuisine,
- Le dispositif de chauffage,
- L’état de la ventilation,
- Les caractéristiques des parois, menuiseries extérieures et de leur vitrage,
- La composition générale du logement.
Pour être éligible à la loi Pinel ancien, 4 des 15 caractéristiques de décence ne doivent pas être respectés par le logement avant travaux.
Après travaux, les 15 critères doivent être remplis.
La liste détaillée des éléments est accessible sur le site de Légifrance (arrêté du 19 décembre 2003, article 3).
Critères de performance technique
Pour être considéré comme habitable, le bien ancien doit aussi respecter un certain niveau de performance technique. Parmi eux, nous pouvons citer :
- Les conditions minimales de surface et de volumes habitables,
- L'absence de risques d'accessibilité au plomb dans la résidence,
- L'absence de matériaux contenant de l'amiante (flocages, calorifugeages, etc.),
- L'évacuation des eaux usées.
Avant travaux, 6 des 12 critères de performances techniques ne doivent pas être respectés.
À l'issue des travaux, les 12 critères doivent être atteints.
La liste complète des éléments est disponible sur le site de Légifrance (arrêté du 19 décembre 2003, article 4).
Le niveau de performance énergétique
Le logement Pinel ancien doit impérativement atteindre les mêmes performances énergétiques qu'un bien immobilier neuf.
Si vous réalisez un investissement locatif Pinel dans l'ancien, les travaux de rénovation doivent le rendre conforme aux exigences du label BBC Rénovation 2009 ou au label HPE (Haute Performance Énergétique 2009).
Cela garantit que le bien sera confortable et économe en énergie pour le locataire.
Comment un logement ancien est-il reconnu éligible à la loi Pinel ?
Afin d'encadrer l'opération, un modèle d'attestation de l'état descriptif du logement (fourni par le service des impôts) sera rempli par l'expert indépendant (architecte, diagnostiqueur, etc.), avant et après travaux.
C'est lui qui décide si le bien immobilier ancien est jugé éligible à la loi Pinel.
Veillez donc à conserver l'ensemble des factures relatives aux travaux effectués.
Autres conditions pour investir en Pinel ancien
En plus des travaux de restauration, d'autres conditions sont à remplir par l'investisseur pour prétendre au Pinel ancien.
Le zonage Pinel
Il est important de noter que la loi Pinel dans l'ancien est soumis aux mêmes zones géographiques que le dispositif pour l'immobilier neuf.
Ainsi, pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, le logement doit être situé dans l'une des zones suivantes :
- La zone A bis,
- La zone A,
- La zone B1.
Elles rassemblent les villes et communes dans lesquelles le prix des logements est particulièrement élevé.
Les zones B2 et C sont quant à elles exclues du dispositif Pinel ancien depuis le 1er janvier 2018, sauf dérogations spécifiques.
Les plafonds de loyers et de ressources
De la même manière qu'un investissement locatif Pinel dans le neuf, la loi Pinel ancien impose de se conformer aux plafonds de loyer et aux plafonds de ressources pour les locataires.
Ces derniers sont fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer du locataire (personne seule, en couple, avec enfants à charge, etc.).
Il est donc essentiel de les respecter pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt Pinel.
La mise en location du logement
En investissant en Pinel réhabilité, vous vous engagez à louer votre logement pour une durée minimale de 6 ans en tant que résidence principale du locataire.
Cette exigence vise à favoriser la mise à disposition de logements abordables et à long terme.
Les deux types de biens éligibles à la loi Pinel dans l'ancien
Pour être éligible au Pinel ancien, vous pouvez investir dans deux catégories de biens immobiliers. Dans tous les cas, l'objectif est de favoriser la rénovation et la mise sur le marché de logements anciens répondant aux normes en vigueur.
Les logements vétustes réhabilités
Les biens anciens acquis en vue d'être réhabilités doivent présenter un état de dégradation avancée, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En plus d'être situés dans une zone Pinel, ils doivent également être acquis avant la date du 1er septembre 2014.
Pour information, réhabiliter un logement correspond à le remettre en état, sans destruction. L'aspect extérieur (façade, structure) est bien souvent conservé. L'intérieur, quant à lui, est réaménagé.
Les locaux transformés en habitation
Les bureaux, hangars, entrepôts ou locaux commerciaux transformés en appartements neufs sont aussi éligibles à loi Pinel ancien.
Peu importe l'acquisition immobilière à rénover, vous devez engager les travaux nécessaires pour que le bien soit pleinement habitable. Ce dernier doit ainsi pouvoir offrir une cuisine, une salle de bain et des sanitaires, tout en respectant les caractéristiques présentées plus haut.
Les avantages fiscaux en Pinel ancien
Investir en Pinel dans l'ancien offre aux propriétaires-bailleurs des avantages fiscaux particulièrement intéressants. En plus de la réduction d'impôt qui est calculée en fonction de la période de location, vous pouvez également bénéficier du déficit foncier.
À la différence de la loi Pinel, il ne s'agit pas là d'un dispositif fiscal mais bien d'une règle d'imposition décrétée dans le code général des impôts.
Le régime du déficit foncier permet de déduire les charges liées à l'investissement (travaux de réparation, d'entretien, de rénovation, etc.) de vos revenus fonciers, ce qui peut réduire votre imposition globale.
Notez toutefois que le déficit foncier peut être déduit dans la limite de 10 700 euros par an et par contribuable.
En cas de dépassement du montant, l'excédent du déficit foncier peut être reporté puis déduit :
- Pendant les 6 prochaines années de l'ensemble de vos revenus,
- Pendant 10 ans de vos revenus fonciers uniquement.
Finalement, investir en Pinel dans l'ancien est tout à fait possible et peut être une stratégie intéressante pour diversifier votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt attractif.
FAQ
Comment fonctionne le Pinel ancien ?
Le Pinel ancien, également appelé « Pinel réhabilité », fonctionne sur le même principe que le Pinel classique mais s'applique aux bâtisses anciennes nécessitant des travaux de rénovation.
Quelle était la loi avant le Pinel ?
Avant le mécanisme Pinel, le dispositif en vigueur était la loi Duflot, mise en place en 2013. Cette loi visait à inciter l'investissement immobilier à destination locatif en offrant une réduction d'impôt. Toutefois, elle ne concernait que les logements neufs et présentait des contraintes plus strictes en matière de location et de plafonds de loyers.
Quel dispositif fiscal correspond à l'élargissement de loi Pinel à l'ancien ?
L'élargissement de la loi Pinel à l'ancien a été officialisé par le dispositif fiscal Denormandie, instauré par la loi de finances pour 2019. Cette loi complète le dispositif Pinel classique en ciblant spécifiquement les biens anciens nécessitant des travaux de rénovation.
Elle offre des réductions d'impôt similaires à celles de la loi Pinel tout en favorisant la rénovation de biens anciens dans des zones déterminées.
