Loi Pinel et Denormandie : quel dispositif choisir ?
Le 26 Nov. 2021
Dans le but de favoriser la construction et la réhabilitation de logements en France, le gouvernement a instauré plusieurs mécanismes de défiscalisation immobilière. Parmi eux figurent les lois Pinel et Denormandie.
Et s'ils demeurent similaires sous certains aspects, chacun présente des caractéristiques qu'il est essentiel de connaître.
Vous hésitez entre les deux fiscalités ? Vous êtes simplement à la recherche d'informations ? Ensemble, passons en revue les deux fiscalités et leurs avantages respectifs.
Présentation des dispositifs Pinel et Denormandie
Le dispositif Pinel
La loi Pinel succède au dispositif Duflot et est l'une des lois en faveur de l'investissement à destination locative dans le neuf.
Prolongée jusqu'au 31 décembre 2024, elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu allant jusqu'à 17,5% (21% avec le Pinel Plus), en contrepartie d'un investissement immobilier locatif.
La réduction d'impôt, accordée sur le prix d'achat, est échelonnée en fonction de la durée d'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
Les biens immobiliers éligibles à la loi Pinel sont :
- Les logements neufs,
- Les biens acquis sur plan ou en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- Les logements anciens, réhabilités ou en cours de rénovation.
Neuf ou ancien, votre investissement locatif Pinel doit obéir aux plafonds de loyers ainsi qu'aux plafonds de revenus des locataires, tous deux imposés par l'administration fiscale.
Autrement dit, vous ne pouvez pratiquer un loyer trop élevé, sous peine de perdre votre éligibilité à la loi Pinel. Vous ne pouvez pas non plus accepter n'importe quel locataire : celui-ci doit disposer d'un niveau de ressources conformes au plafond de revenus de votre zone.
De plus, pour profiter de la réduction d'impôt Pinel, le logement doit impérativement être situé dans une zone géographique éligible.
Depuis le 1er janvier 2019, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Le gouvernement a voulu se concentrer sur ces zones tendues où la demande de logement y est largement supérieure à l'offre.
La zone A prend en compte l'Île-de-France, la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l'agglomération genevoise.
La zone A bis comprend la ville de Paris et les communes de la proche banlieue (la petite couronne).
La zone B1 cible l'ensemble des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où le prix de l'immobilier est élevé (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, la Corse, etc.). Elle inclut également les régions d'Outre-mer.
Le dispositif Denormandie
À la différence du dispositif Pinel, la loi Denormandie s'adresse exclusivement au parc immobilier ancien. Elle vise la rénovation de biens immobiliers ou la transformation de locaux en habitation.
Tout comme en loi Pinel, votre logement doit être loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction d'impôts appliqués restent eux aussi inchangés (12, 18 et 21%).
Toutefois, pour bénéficier du dispositif, votre logement doit impérativement être situé dans l'une des 222 villes du plan national « Action Cœur de Ville » qui vise à l'amélioration des conditions de vie des habitants et la réhabilitation des habitats des centres-villes.
Les 23 communes de France qui ont signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) sont également concernées par le dispositif.
Au total, ce sont 245 villes et communes qui sont éligibles à la fiscalité Denormandie.
Enfin, pour être éligible au dispositif Denormandie, le montant des travaux à réaliser doit représenter au moins 25% du coût total de l'investissement. Ces derniers doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l'environnement), comme en loi Pinel.
Les travaux doivent poursuivre l'un des 3 objectifs suivants :
- Améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% en habitat individuel (20% en habitat collectif).
- Réaliser au moins 2 travaux parmi la liste : remplacement de la chaudière, isolation ou rénovation des murs, isolation des fenêtres, isolation des combles et changement du système de production d'eau chaude.
- Créer une pièce ou espace supplémentaire : garage, terrasse, balcon, etc.
Finalement, la loi Denormandie répond aux mêmes exigences que la loi Pinel, à savoir :
- Louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire.
- Louer dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou des travaux.
- Respecter les plafonds de ressources et de loyers.
- Locataire et bailleur ne doivent pas faire partie du même foyer fiscal.
Comparaison des avantages entre Pinel versus Denormandie
D'un point de vue fiscal, les deux mécanismes offrent une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix du bien, répartie sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. La principale différence réside dans le fait que la loi Pinel s'adresse en premier lieu à l'immobilier neuf, là où la fiscalité Denormandie concerne les biens anciens réhabilités.
De plus, la loi Denormandie exige moins de critères en matière de performances énergétiques (30% contre 50% pour le Pinel ancien) mais impose que 25% du total de l'investissement soit consacré aux travaux.
De plus, avec la loi Denormandie, la garantie décennale est inexistante. Les éventuels frais et charges comme des travaux de ravalement de façade seront donc à la charge du propriétaire.
Les critères à respecter demeurent toutefois moins conséquents qu'avec la loi Pinel.
Investir en Pinel présente de très nombreux avantages, en commençant par les frais de notaire réduits (de l'ordre de 2 à 3% contre 6 à 7% dans l'ancien).
En parallèle, investir en Pinel peut être un moyen de profiter de complément de revenu pour la retraite.
Pinel ou Denormandie : avant de vous lancer, renseignez-vous sur l'état du marché local et étudiez la demande locative de la ville choisie.
Différences majeures entre les deux fiscalités
En comparant Pinel et Denormandie, plusieurs différences majeures ressortent, surtout en termes de type de bien et de zones d'éligibilité.
- Type de bien : la fiscalité Pinel concerne les biens neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA), tandis que la loi Denormandie vise exclusivement la rénovation de biens anciens.
- Zones d'éligibilité : pour le Pinel, les biens doivent se situer en zones A, Abis ou B1, zones définies comme "tendues" par le gouvernement. Pour le Denormandie, les biens doivent être situés dans l'une des 245 villes et communes éligibles.
Comment bénéficier de la loi Pinel ou Denormandie ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel ou Denormandie, quelques conditions sont à respecter.
1. Pour la loi Pinel
- L'achat doit concerner un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) situé en zone A, Abis ou B1.
- Le bien doit être loué pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Il faut respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Chaque propriétaire investisseur est limité à deux logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.
2. Pour la défiscalisation Denormandie
- Il faut investir dans un logement ancien situé dans l'une des 245 villes éligibles.
- D'importants travaux d’amélioration, notamment de la performance énergétique, représentant au moins 25% du prix d’achat du bien immobilier doivent être réalisés.
- Le logement doit être loué pendant au moins six ans.
- Tout comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie limite chaque propriétaire investisseur à deux investissements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.
Ces conditions doivent être respectées pour profiter de la réduction d’impôt offerte par ces fiscalités.
Déficit foncier et travaux dans le cadre du dispositif Denormandie
La loi Denormandie et le déficit foncier peuvent être optimisés conjointement dans le cadre de travaux de rénovation sur un bien immobilier ancien. Cela nécessite une répartition précise des dépenses de travaux entre ces deux mécanismes fiscaux.
Pour rappel, le déficit foncier, qui résulte lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, offre un avantage fiscal immédiat. Il intervient lorsque le plafond des 25% de dépenses de travaux imposé par la loi Denormandie est atteint. Le surplus peut ainsi être déduit de vos revenus, dans la limite de 10 700 euros par an et par contribuable.
En revanche, il faut noter que les 25% de travaux obligatoires pour la loi Denormandie ne sont pas déductibles en déficit foncier.
En somme, une stratégie d'optimisation entre déficit foncier et Denormandie peut être envisagée pour maximiser vos avantages financiers.
Pour vous aider dans votre projet, n'hésitez pas à faire appel aux services d'un conseiller en gestion de patrimoine.
FAQ
Investir en 2023 : Pinel ou Denormandie ?
Les deux fiscalités possèdent des avantages spécifiques en fonction du profil de l'investisseur et de ses objectifs. Si la loi Denormandie est intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier ancien avec travaux, la loi Pinel reste avantageuse pour l'investissement locatif dans le neuf.
Investissement via une SCI : Pinel ou Denormandie ?
Pour un investissement via une Société Civile Immobilière (SCI), tant les mécanismes Pinel que Denormandie peuvent être envisagés. Toutefois, certaines spécificités sont à noter.
Pour bénéficier du régime Pinel en SCI, la société doit être soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) et non à l'Impôt sur les Sociétés (IS). De plus, certains obstacles peuvent se présenter comme l'engagement de conservation des parts pouvant remettre en cause l'avantage fiscal.
Quelle est la principale différence entre le Pinel et le Denormandie ?
En termes de type de bien immobilier, le Pinel s'applique à la fois aux biens neufs et à l'ancien nécessitant une rénovation, tandis que le Denormandie se focalise uniquement sur l'ancien avec travaux.
