Peut-on réaliser un achat VEFA sans apport ?
Le 16 Mai 2022
Que ce soit pour de la résidence principale ou à destination locative, la Vente en l'État de Futur Achèvement est un dispositif très prisé de l'immobilier neuf.
Comme tout projet immobilier, elle implique la recherche d'un prêt immobilier auprès d'une banque ou d'une institution financière. Dans ces conditions, se pose la question de l'apport personnel à prévoir.
En tant que futur acheteur, notez que l'achat VEFA sans apport est possible. Toutefois, dans le cadre d'une vente sur plan, les banques privilégieront les profils ayant un apport de 5 à 8% du prix de vente du logement neuf.
L'apport personnel est-il obligatoire dans le cadre d'une VEFA ?
La toute première chose à retenir est que la contribution financière de l'acquéreur n'est guère exigée en matière d'achat sur plan. Vous n'êtes pas tenu de justifier d'une partie du financement nécessaire à l'acquisition de votre futur logement neuf.
Ainsi, si vous souhaitez acheter un logement neuf (à construire ou déjà en construction) sans participation financière, rien ne vous y empêche, en principe.
Cependant, lorsque vous apportez une mise de départ à votre demande de prêt, cela rassure l'organisme créditeur. Il s'en servira effectivement pour étudier votre profil et déterminer les éventuels risques liés à votre demande d'emprunt.
Votre mise de départ permet principalement de couvrir les frais annexes à la transaction immobilière. Il s'agit essentiellement des frais de notaire, des frais de dossier, des taxes et garanties.
De façon générale, le montant minimum requis pour investir dans l'immobilier neuf est inférieur à celui demandé dans l'ancien. Dans le premier cas, la mise de départ pour acheter en VEFA est située entre 5% et 8% du prix total de la construction. Dans l'immobilier ancien, celui-ci avoisine les 10%.
En prévoyant un montant minimum à investir, l'institution financière sera beaucoup plus en confiance. Vos chances d'obtenir votre prêt ne seront que meilleures. Toutefois, ce n'est pas indispensable.
Comment réussir en VEFA, même sans fonds propres ?
Pour rappel, l'organisme prêteur n'attend pas systématiquement une quelconque mise de départ dans le cadre d'un tel projet immobilier. Voyons les éléments à surveiller afin de maximiser vos chances d'obtenir votre crédit, même sans contribution financière de votre part.
Avoir un dossier de prêt solide
En l'absence d'une quelconque mise de base, l'achat sur plan reste possible sous certaines conditions. Il vous faudra principalement disposer d'arguments convaincants pour avoir gain de cause.
En plus de rassembler toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier, vous devez impérativement :
- Fournir des preuves de revenus sécurisés et stables,
- Avoir un garant,
- Souscrire une assurance emprunteur.
Dans ce cas précis, la banque peut décider de vous aider à financer votre premier achat immobilier neuf, même sans participation financière.
Prendre en compte le taux d'endettement
C'est également un facteur important à vérifier avant de soumettre votre dossier à un organisme de prêt. Il permet de mesurer votre capacité de remboursement en tant qu'emprunteur, compte tenu des moyens financiers dont vous disposez actuellement.
Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) prévoit un effort d'épargne des emprunteurs limités à 35% de leurs ressources. En tant que futur propriétaire, vous êtes donc autorisé à vous endetter à hauteur de 35%.
Au-delà, l'établissement bancaire sera moins enclin à vous accorder un prêt. L'organisme émet des doutes quant à vos facultés à payer les sommes qui vous seront demandées.
En deçà, vous êtes considéré comme solvable et donc apte à rembourser les mensualités à venir.
Finalement, même si vous ne disposez d'aucun financement de départ, c'est ce taux que la banque prendra en compte pour décider (ou non) de vous accorder un prêt.
Notez que dans le cadre d'une VEFA, la contraction d'un crédit immobilier sous-entend le règlement d'intérêts intercalaires pour chaque levée de fonds :
- L'achèvement des fondations,
- La mise hors d'eau,
- L'achèvement des travaux,
- La remise des clés (à ce stade, la totalité du prix est payé par l'acquéreur).
En plus des sommes exigées par le promoteur pour ces levées de fonds, des intérêts intercalaires vous seront demandés.
Solliciter les prêts aidés
Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre logement (maison individuelle, appartement voire studio) mais que vous appréhendez de ne pas avoir les fonds nécessaires, le recours aux prêts aidés peut s'avérer être une excellente alternative.
Proposé par l'État, ce type de dispositifs peut vous aider à limiter l'apport de l'organisme bancaire dans votre projet d'achat sur plan. Parmi eux figurent :
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est accordé à tous les premiers achats dans le neuf. Il permet aux acquéreurs de contracter un prêt auprès des banques à un taux de 0%.
- Le PAL (Prêt Action Logement) permet de financer votre résidence principale jusqu’à 25 000€ sur 20 ans et jusqu’à 30% du coût total de l'acquisition. Elle concerne tous les salariés d'entreprises du secteur privé de plus de 10 salariés.
- Le PAS (Prêt d'Accession Sociale) est accordé aux revenus les plus modestes. Réservé à l'achat de résidence principale, il prend en charge les éventuels travaux du logement neuf.
Les intérêts d'acheter sans aucun apport personnel
La demande de prêt immobilier sans aucune contribution financière venant de l'emprunteur peut sembler plus pénalisant qu'autre chose. Pourtant, cela présente un réel intérêt pour le bénéficiaire.
S'assurer financièrement
Si vous envisagez de devenir propriétaire de votre résidence ou appartement, emprunter à 100% peut être une solution tout à fait viable. En plus d'accéder à la propriété, vous conservez des liquidités en cas de besoin.
Ces dernières pourraient ainsi vous aider à faire face à d'éventuels imprévus, par exemple.
Protéger votre entourage
Lors d'un octroi de prêt, la banque exigera de l'emprunteur la souscription à diverses assurances : décès, invalidité et incapacité de travail. Cela assure l'établissement de prêt que les sommes dues chaque mois seront remboursées, quoi qu'il advienne.
De ce fait, même en cas d'imprévus, vos proches seront couverts.
Profiter de l'effet de levier de crédit
Si vous décidez de recourir à un contrat d'achèvement VEFA pour un investissement locatif, vous pourrez bénéficier d'un effet de levier de crédit. En vous endettant à court terme auprès d'une banque, vous augmentez votre capacité d'investissement, vous permettant d'accroître votre capital sur le long terme.
Concrètement, le montant que vous empruntez pour l'achat de votre bien immobilier neuf sera ensuite remboursé mensuellement par les loyers perçus. Si l'opération est correctement menée, le loyer issu de votre bien locatif couvrira le coût d'emprunt.
En parallèle, cela vous permet de constituer un patrimoine décent.
Qui peut acheter en VEFA sans apport personnel ?
En matière d'emprunt immobilier financé à 100% par l'établissement prêteur, les jeunes actifs et primo-accédants sont généralement les mieux reçus. Puisqu'ils viennent d'entrer dans la vie active, les fonds propres ne sont bien souvent pas au rendez-vous. Les banques ont ainsi tendance à être plus indulgent à leur égard. Ce constat s'étend pour trois types de profils.
Les jeunes actifs
Ils font parties des emprunteurs pour lesquels le manque de fonds propres est excusé. Dans la vie active depuis peu, ce profil justifie généralement d'une situation stable comme le CDI. La plupart n'ont cependant guère eu le temps d'épargner.
Pour autant, leurs revenus sont amenés à croître au fur et à mesure des ans. Dans ces conditions, les établissements bancaires peuvent octroyer un crédit immobilier à hauteur de 100%.
Les particuliers cherchant une toute première acquisition
Ce sont également des profils jugés recevables en matière d'emprunt immobilier sans financement. Leurs ressources sont généralement plus solides. Ayant pour certains quelques placements et un patrimoine plus conséquent, les organismes bancaires leur donnent plus facilement l'accès au prêt.
Les investisseurs
De manière générale, les banques sont moins frileuses quand il s'agit de financer un projet de location. Ce profil intéresse les institutions financières qui n'hésitent pas à accorder un crédit immobilier, même sans fonds propres.
