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Consignation des 5 % en VEFA : le guide complet

Le 05 Déc. 2022

La livraison d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) peut parfois s'accompagner de petits imprévus, comme la présence de défauts de conformité lors de la visite. Dans ces conditions, l'acquéreur peut décider de consigner les 5 % du prix de vente.

De quoi s'agit-il ? Comment s'y prendre et quelles sont les étapes à suivre ? Que faire si le vendeur est de mauvaise foi ?

Voyons tout cela ensemble !

TABLE DES MATIÈRES

Qu'est-ce que la consignation en VEFA ?

Dans le cadre d'un achat sur plan ou VEFA, la consignation du solde est un droit de l'acquéreur, conformément aux termes de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.

À l'étape de livraison du logement neuf, le promoteur immobilier exigera le versement des 5 % restants, conformément au calendrier d'appels de fonds. Pour rappel, le paiement d'un bien acquis en VEFA est échelonné selon l'avancement des travaux :

À l'achèvement des fondations : 35 % du prix de vente est réglé par l'acheteur,
À la mise hors d'eau, hors d'air : 70 %,
À l'achèvement des travaux : 95 %,
À la remise des clés du logement : les 5 % restants.

Toutefois, le réservataire peut décider de consigner le solde. Autrement dit, il peut refuser de procéder au règlement des 5 % restants au promoteur.

Cette pratique, tout à fait légale, est envisageable lorsque le bien immobilier livré présente un ou plusieurs vices apparents ou défauts de conformité dits « non substantiels ».

Dans quels cas peut-on consigner le solde du prix de vente ?

Les raisons valables

La détection de défauts de conformité non substantiels peut entraîner la consignation des 5 % au moment de la livraison du bien en VEFA. Il s'agit d'équipements ne figurant ni dans la notice descriptive, ni dans les plans de départ.

Concrètement, vous pouvez consigner les 5 % dans les cas suivants :

Présence de carrelage à la place du parquet, ou présence d'un parquet flottant à la place d'un parquet massif.
Baignoire installée à la place d'une douche.
Marque de robinetterie différente de celle prévue.
Présence de papier peint dans une pièce qui devait normalement être peinte, ou couleur de la peinture différente de celle demandée.
Emplacement de cloison non respecté.
Hauteur sous plafond plus basse que prévue.

Les raisons non valables

Les malfaçons, quant à elles, ne peuvent justifier la consignation des 5 %. Contrairement à un défaut de conformité, il s'agit de travaux conformes à la notice, mais qui ont simplement été mal exécutés.

La consignation du solde VEFA est donc impossible dans les cas suivants :

Revêtement de sol abîmé ou disjoint.
Carrelage fissuré.
Fenêtre qui se ferme mal.
Présence d'une fissure sur le mur ou la façade.

Aussi, si les vices constatés portent atteinte à la pleine jouissance de l'immeuble (installation électrique défaillante, ouvrage(s) manquant(s), solidité des fondations douteuse, etc.), le logement en VEFA est jugé inachevé. Les clés ne peuvent alors être remises à l'acheteur.

Afin de récupérer les 5 % et lever la consignation, le promoteur immobilier doit alors entreprendre les démarches nécessaires auprès des entrepreneurs concernés, ceci afin qu'ils réalisent les travaux nécessaires demandés par l'acheteur.

Quand consigner les 5 % restants ?

En VEFA, la consignation des 5 % intervient à l'étape de livraison du logement (ou remise des clés), à ne pas confondre avec la phase de réception des travaux.

Intervenant en amont de la livraison, elle réunit le promoteur (en sa qualité de maître d'ouvrage), le maître d'œuvre ainsi que les divers prestataires (architectes, plombiers, menuisiers, maçons, etc.) ayant participé au chantier. Un procès-verbal de réception (ou PV de réception) est alors établi, dans lequel est rapporté tous les défauts constatés.

Le jour de la livraison, l'acheteur et le vendeur procèdent à la visite du logement neuf. À cette occasion, un procès-verbal de livraison (ou PV de livraison) est établi. Le réservataire peut alors émettre des réserves, c'est-à-dire mentionner les défauts constatés lors de la visite.

Il dispose ensuite d'un délai légal d'un mois après la livraison du bien en VEFA pour notifier les éventuels désordres qu'il n'aurait pas relevé lors de la visite (art. 1642-1 du Code civil).

Les réserves étant émises, l'acheteur se donne le droit de consigner les 5 % jusqu'à ce que ces dernières soient levées par le promoteur.

Quelles sont les étapes à suivre ?

Avant toute chose, il convient de préciser que le Code de la construction et de l'habitation ne prévoit aucune modalité de consignation. L'acheteur doit donc d'abord vérifier que cette éventualité soit prévue par le contrat de vente.

Ceci fait, le solde du prix peut être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Il s'agit d'un tiers neutre et de confiance, dont la mission d'intérêt général est de conserver la somme jusqu'à la levée des réserves, puis de la restituer aux personnes bénéficiaires.

Il vous faudra alors remplir une déclaration de consignation (fiche 390-08) disponible sur le site officiel de la Caisse des dépôts.

En cas d'un accord amiable, il est également possible de consigner les 5 % auprès d'un notaire, d'un avocat, d'une banque ou entre les mains d'un huissier de justice.

Pour rappel, le dépôt des 5 % auprès de l'organisme des consignations vaut paiement du prix. Autrement dit, l'acheteur n'a plus aucune obligation de paiement à l'égard du promoteur. Ce dernier doit donc lui remettre les clés du logement, sans pénalités ni contrepartie.

En l'absence de coopération de sa part ou contestation sur la conformité, l'acheteur peut saisir le juge des référés pour qu'il prenne pleinement en charge le litige.

L'acquéreur peut également compter sur la garantie de parfait achèvement VEFA pour avoir gain de cause. En effet, cette garantie impose au constructeur la réparation des désordres signalés 1 an après la date de réception officielle des travaux.

Pourquoi consigner les 5 % à la livraison du logement ?

La principale raison de vouloir consigner les 5 % en VEFA est d'obliger le promoteur à réaliser les travaux de réparation demandés par l'acquéreur, à la suite d'une décision de justice.

Ainsi, dans le cas d'une contestation de la conformité du bien avec les prévisions du contrat, la consignation des 5 % s'avère être une protection particulièrement efficace pour le réservataire.

En effet, tant que le vendeur n'aura pas effectué les réparations exigées par l'acheteur, la somme restera bloquée. Il ne peut donc y prétendre, à moins de procéder à la levée des réserves.