Le prêt relais, comment ça marche ?
Le 01 Févr. 2022
Encore aujourd'hui, il peut arriver que le propriétaire d'un logement ait envie de vendre sa résidence principale, dans le but de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier. Cependant, la date de vente de ce dernier peut parfois être différente de celle de l'achat du futur bien.
Dans ce cas, il existe une solution simple et pratique qui permet de bénéficier du financement nécessaire pour effectuer la transaction en toute tranquillité : le prêt relais.
Comment fonctionne-il ? Quelles sont les conditions pour y prétendre ? Voyons tout cela ensemble !
Fonctionnement du prêt relais
Consentie par une banque, le prêt relais correspond à une avance partielle de trésorerie permettant à l'acquéreur d'acheter rapidement un bien avant même d'avoir vendu son logement actuel.
Emprunt de court terme, le prêt relais permet ainsi d'acquérir un bien « coup de cœur », sans perdre de temps.
Il est remboursé en une seule tranche et dans son intégralité, une fois le bien immobilier vendu par son propriétaire. Tant que la revente de l'ancien logement n'a pas eu lieu, il ne doit régler que les intérêts du prêt relais et la prime d'assurance.
Le taux du crédit relais, quant à lui, se situe généralement entre 3 et 5% selon la formule choisie et les exigences de l'organisme de crédit.
Pour information, le prêt relais peut être complété par un emprunt immobilier classique. Certains banques proposent même aux particuliers disposant d'un revenu modeste de décaler le remboursement des intérêts après la vente du bien immobilier.
Comme c'est le cas lors d'une demande de prêt immobilier, l'établissement de crédit exigera la souscription d'une assurance emprunteur pour votre prêt relais. Cette garantie permet à la banque de se protéger des risques d'insolvabilité du demandeur.
Les 3 types de prêts relais
Selon votre banque et la nature de votre projet immobilier, trois grandes formules de prêts relais sont envisageables : le prêt relai sec, le prêt relai adossé et le prêt relais rachat.
Le prêt relais sec
Le prêt relais sec est accordé lorsque la vente du logement actuel couvre l'intégralité du prix de vente de la nouvelle acquisition immobilière.
Dans cette situation, aucun emprunt complémentaire n'est à prévoir. L'acquéreur, lui, ne doit s'acquitter que des intérêts et des cotisations d'assurance (différé partiel) jusqu'à la vente de l'ancien logement.
Concrètement, le prêt relais sec est utile lors d'un déménagement de Paris vers la province (où le prix des biens immobiliers sont moindres). C'est également le cas lorsque que les enfants quittent le foyer et que vous êtes à la recherche d'une maison plus petite, moins onéreuse.
Plus rarement accordé par les établissements bancaires, le prêt relais sec nécessite généralement d'avoir un apport personnel.
Le prêt relais adossé
Aussi appelé "prêt relais couplé" ou "jumelé", le prêt relais adossé vient prendre le contrepied du prêt relais sec.
En effet, il est utilisé lorsque la future acquisition immobilière a une valeur plus élevée que le logement à vendre (si vous décidez d'emménager vers une grande ville, par exemple). Pour financer le capital restant, vous devez donc souscrire un crédit additionnel : le prêt relais adossé.
Dans les faits, ce type de prêt comprend :
- Une partie du prêt de l'ancien bien mis en vente (généralement entre 50% à 70% de sa valeur),
- Un prêt complémentaire permettant de financer la différence de valeur entre le nouveau bien et le précédent.
L'emprunteur doit donc faire face au remboursement de deux mensualités simultanément. Ces dernières demeurent proportionnelles à sa capacité à s'endetter.
Si cela est financièrement impossible pour l'acheteur, il peut quand même prétendre au prêt relais en obtenant un différé de remboursement.
Ainsi, pendant une année maximum, les mensualités du prêt relais sont suspendues. Il devra toutefois s'en acquitter au même moment que le capital emprunté, une fois l'ancien logement vendu.
Ce type de prêt peut venir en complément d'autres crédit tels que :
- Le prêt immobilier,
- Le Prêt Action Logement (PAL),
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Le prêt relais rachat
Tout comme le prêt relais adossé, le prêt relais rachat permet d'associer un prêt relais à un prêt classique. Vous pouvez y recourir si vous désirez acquérir un nouveau logement, mais que vous n'avez pas fini de rembourser votre bien actuel.
Il consiste à faire racheter son prêt immobilier en cours par une banque, afin de le coupler avec un nouveau prêt nécessaire à l'achat de votre bien. Les mensualités sont ainsi fusionnées. De plus, vous ne remboursez votre emprunt qu'à un taux d'intérêt unique.
Également, durant une période pouvant s'étendre jusqu'à 12 mois, l'acquéreur bénéficie d'une franchise totale des intérêts. Ces derniers ne sont plus remboursés mensuellement mais en une seule fois, en même temps que le capital emprunté.
Le recours au prêt relais rachat est de mise quand le taux d'endettement maximum est atteint par la seule mensualité du prêt relais.
Durée et montant du prêt relais
Tout comme le crédit immobilier classique, le prêt relais est octroyé pour une période déterminée.
La durée du prêt immobilier
Le prêt relais constitue une solution de crédit à court terme. Il s'adresse en effet aux particuliers qui souhaitent rapidement acquérir un bien immobilier, avant la revente de leur logement actuel.
D'une durée moyenne de 12 à 24 mois (renouvelable une fois), il permet aux propriétaires de ne pas passer à côté de certaines opportunités immobilières, sans avoir à brader leur résidence dans la précipitation.
Le montant du prêt relais
Généralement, les établissements bancaires n'accordent qu'un prêt d'environ 50 à 70% de la valeur estimée du bien actuel.
Toutefois, le montant du prêt relais peut aller jusqu'à 80% de la valeur estimée du bien en cas de compromis ou de promesse de vente présentée par le propriétaire du bien immobilier. En revanche, cette somme n'excède pas 80% de la valeur estimée du bien à vendre, quels que soient son état et l'évolution du marché local de l'immobilier.
En apportant un maximum de preuves de la démarche de mise en vente du bien immobilier, l'établissement de crédit peut, après analyse de la situation du bien, accorder un prêt d'un montant plus important.
D'autre part, en plus de l'analyse de la situation du bien, l'expert contacté étudie également le dynamisme local du marché immobilier afin de déterminer quelle fraction de la valeur du bien immobilier à vendre sera accordée comme prêt.
C'est sur cette base que le montant du prêt sera déterminé par l'établissement bancaire.
De ce fait, pour bénéficier d'un prêt relais d'un montant maximum pour l'achat de son bien immobilier, il est nécessaire de faire une évaluation exacte de la valeur du bien à vendre.
De plus, l'acquéreur peut toujours effectuer une simulation en ligne du prêt relais pour avoir une idée de la somme qui lui sera accordée par l'organisme de crédit.
Les conditions pour obtenir un prêt relais
Pour bénéficier d'un prêt relais, le propriétaire d'un bien immobilier doit remplir plusieurs conditions.
Comme c'est généralement le cas avec un prêt conventionnel, le demandeur doit d'abord constituer un dossier de prêt relais auprès d'un ou de plusieurs établissements de crédit.
Ces derniers procèdent ensuite à une analyse approfondie de la situation financière du demandeur. Après un examen de son profil emprunteur, l'établissement de crédit décide si oui ou non le prêt pourra lui être accordé. Cet examen consiste à :
- Étudier les revenus du ménage du demandeur,
- Comparer ses charges les plus courantes,
- Déterminer son niveau d'endettement.
D'autre part, l'examen prend en compte le montant que le propriétaire souhaite obtenir de la vente de son bien immobilier.
Le prêt relais est accordé au demandeur lorsque le taux d'endettement est compatible avec les exigences de l'établissement bancaire. De façon générale, le prêt relais est souvent accordé lorsque les charges du demandeur ne dépassent pas 33% de ses ressources.
Toutefois, ce niveau d'exigence peut varier en fonction des banques.
