Tout savoir sur le dossier de prêt immobilier
Le 28 Janv. 2022
Selon une étude réalisée par le site Statista en mai 2021, 79% des Français interrogés ont avoué avoir eu recours à un crédit immobilier pour acquérir leur résidence principale.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez cependant constituer un dossier de demande de crédit solide, fiable et transparent. Afin de vous aider, voyons tout ce qu'il y a à savoir sur le dossier de prêt immobilier.
Quand et comment préparer un dossier de prêt immobilier ?
Le dossier de prêt immobilier influence grandement la décision de l'établissement bancaire quant à la demande d'emprunt. Il permet à l'établissement prêteur d'évaluer votre santé financière et d'autres paramètres pour décider de votre éligibilité au crédit à l'habitat.
Il permet aussi de définir les conditions de l'emprunt (montant, durée, taux d'intérêt, etc.).
Pour obtenir une réponse favorable et une offre adaptée à vos besoins, vous devez fournir un dossier de crédit immobilier irréprochable.
Pour y arriver, il est recommandé de s'y prendre à l'avance, dès le moment où le projet d'acquisition de bien immobilier naît. Il faut du temps pour réunir tous les documents nécessaires à la constitution du dossier de prêt immobilier.
Vous pourrez avec aisance transmettre à la banque tous les éléments nécessaires dès la signature de la promesse de vente.
De plus, toutes les banques demandent pratiquement les mêmes documents. Vous n'aurez donc qu'à réunir les pièces justificatives une seule fois et à envoyer les copies aux différents établissements auxquels vous voulez vous adresser.
Il faudra toutefois garder les originaux lors de vos rendez-vous à la banque. Cela permet aux organismes prêteurs de consulter les documents originaux pour certifier les copies que vous fournissez dans votre dossier de prêt immobilier.
Prêt immobilier : les pièces justificatives à fournir
Les pièces justificatives à mettre dans un dossier de crédit immobilier peuvent être classées en trois grandes catégories. Il y a les documents personnels, les documents relatifs à vos ressources et à vos charges ainsi que les documents liés au projet immobilier.
Les pièces d'identité et documents personnels
La première chose à mettre dans le dossier de prêt immobilier est une pièce d'identité. Les banques n'acceptent que la carte d'identité ou le passeport.
Il faut y ajouter les justificatifs de votre situation familiale. Il peut s'agir du titre de mariage, du certificat de Pacs (ou du jugement de divorce, le cas échéant), du livret de famille, etc.
Les salariés doivent fournir une copie de leur contrat de travail avec avenants s'il y en a.
Un justificatif de domicile de moins de 3 mois est également exigé par les banques. Il peut s'agir des factures d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, etc.
Si vous êtes propriétaire, vous devez y ajouter votre dernier avis de taxe foncière.
Les locataires doivent quant à eux fournir le contrat de bail et la dernière quittance de loyer.
Pour une personne hébergée gratuitement, il faut ajouter au dossier l'attestation de l'hébergeur.
Les justificatifs de revenus et de charges
Les salariés doivent fournir les 3 derniers bulletins de salaire.
Les entrepreneurs (commerçants, artisans, agriculteurs, etc.) et les professions libérales, quant à eux, devront présenter leurs 3 derniers bilans comptables.
Il faut y ajouter aussi les relevés de comptes bancaires du dernier trimestre ainsi que les 2 derniers avis d'imposition.
Ajoutez également les justificatifs de tous vos crédits en cours (comme un crédit à la consommation).
S'il ne s'agit pas d'un prêt immobilier sans apport, vous devez aussi fournir un justificatif d'apport personnel.
Les documents liés au projet immobilier
Selon le cas, vous devez ajouter certains documents relatifs à votre projet immobilier. Il peut s'agir :
- Du compromis de vente si vous avez déjà signé avec le vendeur,
- Du contrat de construction pour une maison individuelle,
- Du contrat de réservation pour un achat en VEFA,
- Du permis de construction et justificatifs des travaux futurs pour un bien à rénover.
À cela, il faut ajouter les diagnostics techniques ainsi que l'attestation de performance énergétique si vous êtes primo-accédant (justifiez aussi votre statut) et si vous demandez un prêt à taux zéro.
Dossier de prêt immobilier, quels sont les critères d'évaluation ?
En général, chaque banque a sa politique et donc ses critères pour définir le profil du candidat idéal à l'emprunt immobilier. Il y a néanmoins certains points incontournables qui sont toujours considérés dans l'évaluation d'un dossier de crédit immobilier.
Le taux d'endettement de l'emprunteur
Le premier élément qui permet de définir votre profil d'emprunteur est le taux d'endettement. La banque fera la somme de tous vos revenus pour en déduire la totalité de vos charges.
Cela permet de connaître votre capital restant une fois que vous vous êtes acquitté de toutes vos dépenses mensuelles. C'est cette somme qui détermine votre capacité d'emprunt et le montant que la banque sera éventuellement en mesure de vous accorder.
Si le reste à vivre est trop faible, le prêt immobilier sera refusé.
Concrètement, votre taux d'endettement ne doit pas excéder 35% pour vous permettre de maintenir un train de vie décent, tout en vous acquittant entièrement de vos emprunts et charges diverses.
La situation professionnelle du demandeur
Pour être éligible à un crédit immobilier, vous devez avoir une situation professionnelle stable.
Les candidats à l'emprunt qui sont en CDD ou en intérim ont peu de chance d'avoir une réponse positive de la part des établissements de crédit.
Les établissements bancaires sont plus rassurées quand elles font affaire avec des fonctionnaires d'État ou à des salariés en CDI.
L'apport personnel de l'emprunteur
Il n'est pas impossible d'obtenir un prêt immobilier sans apport, mais vous aurez plus de chances auprès des banques si vous financez vous-même une partie de votre projet.
L'apport personnel est bien vu par les institutions de crédit, car il réduit les risques à leur niveau.
Grâce à cela, l'emprunteur peut bénéficier de taux d'intérêt plus faibles. Afin d'avoir toutes les chances de votre côté, vous devez disposer d'un apport d'au moins 10 % du montant total de l'emprunt.
Les aides possibles pour l'emprunteur
Selon votre profil et votre projet, vous pouvez bénéficier de certaines aides de financement. Les plus connues sont :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants,
- Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) pour les personnes ayant des revenus modestes,
- Le Prêt Action Logement (PAL) pour certains salariés.
Il y a également les aides mises en place par les collectivités locales, les mutuelles, etc. Si un candidat est éligible à une aide de financement, le risque que prend la banque en lui accordant un crédit immobilier diminue.
Les établissements de prêt sont donc sensibles à cela et accordent plus de chances aux dossiers pouvant bénéficier d'une aide.
Les atouts d'un bon dossier de crédit immobilier
Votre dossier doit correspondre au profil de l'emprunteur idéal de l'institution financière afin de vous éviter une perte de temps. Voici quelques astuces et des points sur lesquels vous devez veiller pour mettre toutes les chances de votre côté.
Un dossier complet et transparent
Un dossier complet et conforme aux exigences des établissements de crédit a plus de chance d'être traité rapidement.
Pour cela, vous devez faire en sorte qu'il ne manque aucune pièce justificative dans votre demande d'emprunt.
De plus, quand il n'y a absolument rien à reprocher à la présentation d'un dossier, la banque accorde plus de crédit au candidat et le traite de manière privilégiée. Il ne doit avoir aucune ambiguïté dans vos documents ou pièces justificatives. La banque voit d'un bon œil les dossiers transparents.
Pour éviter de commettre une erreur qui pourrait vous porter préjudice, vous avez le choix de faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier saura mettre en avant votre sérieux afin de minimiser le risque de rejet.
Un compte bancaire sain et un apport personnel important
Faites très attention à vos habitudes financières au moins 3 mois avant la demande de crédit immobilier. Vous devez rester sérieux, cohérent et raisonnable dans vos dépenses.
Les découverts fréquents et les dépenses inconsidérées sont à éviter. Si cela est possible, ajoutez à votre dossier tout ce qui pourrait apporter plus de crédibilité à votre candidature. Il peut s'agir de livrets d'épargne, d'assurance vie, de patrimoine, etc.
La valeur de l'apport personnel est un atout considérable pour un dossier de crédit immobilier. Plus elle est élevée, plus la banque est rassurée.
Il y a très peu de chance que votre dossier soit rejeté si vous financez vous-même le projet au moins à hauteur de 10% de sa valeur.
