Pinel breton : mode d'emploi pour défiscaliser en 2024
Le 09 Nov. 2023
Vous envisagez d'investir en Bretagne en 2024 ? Découvrez le dispositif Pinel breton, une version spécifique de la loi Pinel destinée à la côte bretonne.
Présentation du dispositif Pinel breton
La loi Pinel bretonne est une expérimentation régionale de la loi Pinel, spécifiquement conçue pour la Bretagne. Introduit par l'article 164 de la loi de finances pour 2020, ce dispositif dérogatoire au droit commun offre un cadre unique pour l'investissement immobilier locatif.
Mis en place pour une durée de trois ans jusqu'au 31 décembre 2024, le Pinel breton s'applique aux acquisitions de logements neufs ou réhabilités, ainsi qu'aux dépôts de demande de permis de construire réalisés à partir du 1er avril 2020.
L'objectif principal de cette initiative est de répondre aux enjeux locatifs spécifiques de la région, en mettant en place un zonage expérimental qui permet d'investir dans la zone B1 de Rennes Métropole, Saint-Malo Agglomération et certains quartiers de villes comme Brest, Vannes et Lorient.
L'avantage du dispositif réside dans l'adaptabilité. Il est plus souple dans son fonctionnement et s'ajuste plus précisément aux besoins locatifs du marché immobilier breton.
Ainsi, le dispositif se présente comme une solution patrimoniale solide pour les investisseurs désireux de contribuer au développement des villes bretonnes, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt avantageux.
Différence entre Pinel breton et Pinel classique
Bien que le Pinel breton et le Pinel national reposent sur la même base, c'est-à-dire l'article 199 novovicies du CGI, (c'est le cas, à titre d'exemple, pour la durée de mise en location ou le montant de réduction d'impôt), chacun présente ses propres particularités.
Premièrement, l'éligibilité à la loi Pinel bretonne est plus ciblée. En effet, ce dispositif s'applique à des communes ou parties du territoire communal défini par arrêté préfectoral (contrairement à l'intégralité de la commune dans le dispositif général).
Le périmètre couvre également certaines communes de la zone B2, jusqu'à présent inéligibles au dispositif, alors qu'elles faisaient l'objet d'une forte tension locative.
De plus, les conditions d'éligibilité varient d'un quartier à un autre. Concrètement, une commune bretonne peut tout à fait être éligible sur une fraction de son territoire seulement.
Enfin, la loi Pinel bretonne apporte des modifications aux plafonds de loyers du Pinel classique, permettant ainsi une meilleure adéquation avec la réalité du marché local.
Conditions spécifiques du Pinel breton
La loi Pinel bretonne a des conditions d'éligibilité spécifiques.
Dans un premier temps, vous devez investir dans un logement neuf, ancien réhabilité, ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Ensuite, le logement doit être loué vide, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée de 6 ans minimum. Ledit bien doit aussi être situé dans une zone éligible au dispositif, tout en respectant les plafonds de loyers et de revenus des locataires.
Le Pinel breton impose aussi des critères de performance énergétique. Ainsi, tous les projets de construction pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée après le 1er janvier 2022 doivent se conformer aux exigences de la RE 2020, la réglementation environnementale 2020. Pour les autres, c'est la RT 2012, la réglementation thermique 2012, qui s'impose.
Les contribuables qui investissent en Bretagne doivent aussi remplir une déclaration spécifique auprès des impôts, en même temps que la déclaration annuelle de revenus. Vous devrez y mentionner le niveau de ressources du ou des locataire(s) ainsi que le montant des loyers perçus.
Toutes les obligations déclaratives imposées aux bailleurs Pinel sont précisées dans le décret du 15 mars 2021.
Avantages fiscaux d'un investissement Pinel en Bretagne
Le Pinel breton octroie plusieurs avantages financiers aux loueurs.
En fonction de la durée d'engagement de location choisie (6, 9 ou 12 ans), vous pouvez bénéficier de réductions d'impôts attractifs :
- 10,5% du prix d'achat du bien immobilier pour un engagement locatif de 6 ans.
- 15% pour 9 ans.
- 17,5% pour 12 ans.
Cet abattement fiscal s'applique pour une acquisition immobilière d'un montant de 300 000€ maximum.
Ces avantages sont spécifiques à la région Bretagne et visent à encourager les investissements locatifs dans ce périmètre.
De plus, le dispositif de défiscalisation Pinel rénové permet de produire un déficit foncier en cas de travaux de rénovation importants, une option intéressante pour les propriétaires-bailleurs ayant déjà des revenus locatifs fortement imposés.
Zonage de la loi Pinel en Bretagne
Le zonage de la loi Pinel bretonne est spécifique et adapté aux réalités locales.
Les communes bretonnes éligibles
En région Bretagne, 58 communes sont éligibles à la loi Pinel en 2023, incluant des villes majeures comme Brest et Saint-Malo mais aussi des municipalités moins importantes où la demande de logements est la plus forte.
Certaines sont entièrement éligibles, notamment les 25 communes de la zone B1 de Rennes Métropole.
Pour 24 autres communes, seuls certains quartiers sont concernés. C'est le cas de Rennes, où l'éligibilité est définie selon les IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique définis par l’INSEE). Des villes comme Saint-Brieuc, Lannion, Plérin (Côtes-d’Armor), Brest, Quimper, Concarneau (Finistère) sont également visées.
Il est crucial de vérifier l'éligibilité précise de votre commune avant de vous engager dans le dispositif fiscal Pinel en Bretagne.
Ville de Rennes et sa périphérie
La métropole rennaise et sa périphérie sont classées en zone B1 selon le zonage Pinel. Cette zone comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants où la demande en logement est forte.
En plus de l'agglomération rennaise, plusieurs communes périphériques sont également éligibles à la loi Pinel. Parmi elles, on retrouve Bruz, Pont-Péan ou encore Noyal-sur-Vilaine.
Le loyer maximal que vous pouvez demander pour un appartement ou un logement neuf à Rennes et sa périphérie est déterminée par la loi Pinel. Il est fixé en fonction de la tension immobilière locale.
Les revenus des candidats à la location sont également soumis à des plafonds fixés par la loi. Ces derniers dépendent de la zone géographique du logement et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal du locataire.
Agglomérations de Vannes, Brest et Lorient
La ville de Vannes est classée en zone B2 du dispositif Pinel, profitant d'une dérogation exceptionnelle grâce à la loi de finances 2020 en raison de la tension immobilière.
Pour Brest et Lorient, elles étaient initialement exclues du dispositif Pinel. Cependant, la création d'un zonage expérimental en Bretagne permet d'investir en loi Pinel dans certains quartiers de ces villes.
- Brest est désormais classée en « zone tendue », impliquant de nouvelles règles en matière de logement.
- Lorient est également éligible à la loi Pinel bretonne, en raison de sa tension immobilière.
Plafonds applicables au Pinel breton 2023
Les plafonnements des loyers Pinel sur la côte bretonne sont définis annuellement par arrêté préfectoral.
Zoom sur les plafonds de loyer 2023
Les plafonds de loyers du dispositif Pinel breton diffèrent du Pinel national.
Dans une logique de simplification des démarches, 5 niveaux de plafonds de loyers ont ainsi été fixées par le préfet :
- 10,44 €/m²,
- 9,92 €/m²,
- 8,88 €/m²,
- 8,61 €/m²,
- 8 €/m².
Le plafond applicable à chaque municipalité (charges non comprises) sera toujours mentionné dans l'annexe de l'arrêté.
Pour obtenir un calcul précis, il est recommandé d'utiliser un simulateur en ligne ou de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
Plafond de ressources des locataires en 2023
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, y compris en Bretagne, les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond.
Ces derniers varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien immobilier. Ils sont réévalués chaque année par l'administration fiscale.
L'article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 indique le zonage à prendre en compte pour chaque commune ou partie de commune éligible, pour vérifier le plafond de ressources du locataire.
Par ailleurs, les plafonds maximum à respecter sont identiques aux seuils nationaux. Sur la côte bretonne, 3 niveaux sont à distinguer : B1, B2 et C.
Limitations du mécanisme Pinel
Bien que la loi Pinel bretonne présente de nombreux avantages, elle comporte aussi certaines limites.
Tout d'abord, le montant de l'investissement immobilier est plafonné à 300 000€ par an, comme pour le régime classique.
De plus, le dispositif n'est applicable qu'à certaines zones géographiques précises de la région. Cela signifie que certaines villes ou communes peuvent en être exclues.
De plus, le dispositif impose des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour être éligible à la déduction fiscale. Ils peuvent être plus bas que ceux du marché locatif local, ce qui peut potentiellement limiter votre rentabilité locative.
En outre, l'expérimentation de la loi Pinel en Bretagne est temporaire, prévu jusqu'au 31 décembre 2024. Cela signifie que les propriétaires-bailleurs doivent agir rapidement pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Enfin, le non-respect des conditions spécifiques du dispositif peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
Outil Géoportail pour vérifier l'éligibilité d'un bien
Les outils en ligne peuvent être d'une grande aide pour vérifier l'éligibilité d'un bien à la loi Pinel bretonne. Parmi ceux-ci, l'outil Géoportail se distingue par sa précision et sa facilité d'utilisation.
Ce service gratuit, proposé par l'Institut National de l'Information Géographique et Forestière (IGN), permet de consulter en temps réel les zones éligibles au dispositif Pinel en Bretagne. Pour ce faire, il suffit d'entrer l'adresse du bien immobilier que vous envisagez d'acheter.
Il est important de noter que l'outil Géoportail présente les différents types de zones éligibles, tels que les zones tendues où la demande de logement est supérieure à l'offre, ainsi que les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense.
Sa carte interactive vous permettra de visualiser rapidement et facilement les zones éligibles de la région.
FAQ
Pourquoi le Pinel breton est intéressant ?
Le Pinel applicable en Bretagne permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 17.5% du prix d'achat du logement neuf, dans la limite d'un plafond de 300 000 €. Avec le Pinel Plus, ce taux peut atteindre 21% pour un engagement de location de 12 ans.
Qui a le droit à la loi Pinel ?
L'éligibilité à la loi Pinel, y compris à sa version bretonne, est ouverte aux contribuables français qui font l'acquisition de logements neufs ou réhabilités à des fins de location, sous certaines conditions.
