Quel apport pour un achat immobilier ?
Le 13 Sept. 2021
Vous constituez votre dossier en vue de contracter un prêt immobilier ? Parmi les conditions à remplir, la banque vous demande généralement d'avoir un apport personnel. Vous devez ainsi disposer d'une somme préalable pour compléter votre emprunt immobilier et rassurer la banque qui vous finance.
Quel apport pour acheter une maison ? Qu'en est-il dans le cadre d'un investissement locatif ? Voyons cela ensemble !
10% : l'apport minimum pour un achat dans l'immobilier
Pour obtenir un crédit immobilier, vous êtes libre d'apporter jusqu'à 99% du prêt si vous en avez les moyens. Cependant, la banque demande généralement un minimum de 10% de la somme totale empruntée, ceci afin de couvrir au moins les frais de notaire.
Concrètement, si vous souhaitez emprunter 300 000 euros, vous aurez besoin d'un apport personnel de 30 000 euros minimum.
Si vous disposez d'un apport immobilier de 20 000 euros, vous pourrez donc emprunter 200 000 euros pour acheter le bien de vos rêves.
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L'apport personnel exigé par l'établissement bancaire varie également selon le contexte du marché immobilier. Lorsque la tendance est positive, un apport allant de 10 à 20% du prix de vente est souvent attendu.
Quand le contexte est moins favorable et que les taux d'intérêt sont plus élevés, les établissements prêteurs peuvent demander jusqu'à 40% du montant.
L'apport personnel, pourquoi est-ce si important ?
L'apport achat immobilier n'est pas une condition obligatoire pour bénéficier un prêt. Il s'agit surtout d'un levier de négociation que vous devez considérer dans vos calculs. Voici ses principaux avantages.
Un atout pour votre demande de prêt
Avec un apport élevé, vous prouvez votre capacité à épargner et êtes en mesure d'obtenir un meilleur taux pour votre prêt immobilier.
En plus d'avoir la confiance des banques, un apport personnel conséquent réduit le montant des frais annexes : frais de notaire, frais de dossier, assurance emprunteur, etc.
De manière générale, avec un apport, vous aurez moins de difficultés à décrocher un prêt immobilier par rapport à un autre acheteur avec des revenus similaires mais qui n'en aurait guère.
Rappelons que la notion d'apport personnel diffère de la capacité d'apport. Cette dernière désigne le montant total dont vous disposez et qui pourrait être utilisé pour financer votre achat immobilier.
Avec une capacité d'apport importante, vous rassurez le vendeur et pourrez également emprunter à un taux intéressant. Cependant, vous n'êtes pas dans l'obligation d'utiliser l'intégralité de cette somme lors du paiement de l'apport personnel.
Un moyen de rassurer le vendeur
En dehors de la banque, annoncer au vendeur du bien immobilier que vous disposez d'un apport personnel est un gage de sécurité supplémentaire. Cela lui inspirera davantage confiance, surtout si la valeur du bien est élevée.
Vous augmentez ainsi vos chances de faire accepter votre offre d'achat. De plus, vous pourrez vous passer de la clause suspensive d'obtention de crédit qui annule la transaction lorsque vous n'arrivez pas à obtenir de prêt.
Une fois l'acte authentique signé, vous restez tout de même libre de ne pas faire usage de la totalité de cette somme et de demander un emprunt pour la compléter.
Un bénéfice pour l'acheteur
Votre apport achat immobilier permet de réduire le coût total de votre acquisition. Plus il est important, moins vous empruntez et moins vous devrez payer d'intérêts.
Par ailleurs, vous serez en mesure de négocier avec votre banque, la hausse de votre taux d'endettement maximum. Selon votre budget, vous pourrez même envisager de raccourcir la durée de remboursement du prêt.
Peut-on emprunter sans apport ?
L'apport personnel n'est pas obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. En réalité, aucune loi ne l'exige. Même si cela est assez rare, certaines banques peuvent accepter de financer des projets immobiliers sans apport personnel.
Vous négociez alors avec l'établissement prêteur un emprunt à 100% ou à 110% (s'il doit prendre en compte les charges annexes dans le coût de l'opération).
En absence d'apport personnel, vous devez constituer un dossier très solide, car il est évident que le banquier sera plus exigeant. Voici quelques critères qui seront minutieusement scrutés :
- Le montant de vos revenus,
- Votre ancienneté professionnelle,
- La sécurité de l'emploi,
- La gestion de vos comptes,
- Votre taux d'endettement,
- Vos placements existants.
Vous devez montrer une situation financière stable avec des revenus élevés. Quant au manque d'apport personnel, il doit être justifié par une raison recevable par la banque.
Autrement dit, si votre manque d'apport personnel est dû à une mauvaise gestion et un train de vie luxueux, vous risquez fortement d'avoir un refus. Une situation familiale complexe, des dépenses effectuées pour des soins de santé onéreux ou une longue période de chômage par le passé sont des arguments plus légitimes.
Dans ce contexte, la banque évaluera, en plus des ressources financières et du taux d'endettement de 35%, le reste à vivre de l'acquéreur. Cela représente la somme dont vous disposez chaque mois après le règlement de toutes les charges.
Comment se constituer un apport personnel ?
Pour vous constituer un meilleur apport personnel, il est possible d'avoir recours à divers prêts aidés par l'État :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ),
- Le Prêt d'Accession Sociale (PAS),
- Le Prêt Épargne Logement (PEL),
- Le Prêt Action Logement (PAL),
- Le Prêt Conventionné (PC).
À titre d'exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un moyen de financer une partie de l'achat d'un bien immobilier (jusqu'à 40%) au taux d'intérêt de 0%. Il est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux ménages qui achètent leur toute première résidence principale. Le PTZ est octroyé sous conditions de ressources.
Finalement, pour bénéficier de ces prêts aidés, il est primordial de bien vous renseigner. Certains ne sont accordés que sous certaines conditions (zone géographique du bien, revenus du demandeur, etc.). D'autres doivent obligatoirement s'accompagner d'un second mode de financement.
