Investir dans l'immobilier locatif

Pourquoi réaliser un investissement locatif à Nice ?

Le 22 Avr. 2024

Métropole dynamique et touristique, Nice offre des opportunités attrayantes pour l'investissement locatif. Que ce soit un studio pour étudiants, un appartement meublé près du port ou une propriété dans le centre-ville, la rentabilité peut être au rendez-vous.

Les quartiers stratégiques, les prix immobiliers et le rendement locatif sont autant de facteurs à considérer pour réaliser le meilleur investissement immobilier possible.

Ensemble, découvrons les 5 raisons qui font de Nice un choix idéal pour votre investissement locatif !

TABLE DES MATIÈRES

Investir dans le locatif à Nice, pourquoi est-ce idéal ?

Tout d'abord, Nice est une ville dynamique et attractive, qui attire chaque année de nombreux étudiants, touristes et jeunes actifs de toute la France. Établie sur la Baie des anges, c'est une métropole d'envergure internationale qui compte un aéroport (Nice Côte d'Azur), de nombreuses boutiques de luxe, des quartiers d'affaires et une vie culturelle riche.

C'est aussi un véritable bassin d'emploi avec un secteur tertiaire prépondérant qui emploi pas moins de 85 % des actifs de la ville. De plus, la capitale azuréenne est à quelques kilomètres seulement de Sophia Antipolis, le plus grand technopôle de France avec plus de 1 400 entreprises.

On peut aussi souligner l'ambitieux projet Éco-Vallée, des quartiers visant à développer la capacité d'accueil et le tourisme d'affaires à Nice.

Par ailleurs, Nice bénéficie d'un climat méditerranéen agréable et d'atouts naturels exceptionnels, entre bord de mer et montagnes, qui font de la ville un lieu de vie privilégié.

La demande locative à Nice est forte, en raison notamment de sa population étudiante et active.
L'investissement locatif à Nice permet de bénéficier de rendements locatifs intéressants.
La préfecture des Alpes-Maritimes offre une grande diversité de quartiers où investir, du centre-ville dynamique aux quartiers résidentiels plus calmes.
Enfin, l'investissement locatif à Nice peut permettre de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.

Pour toutes ces raisons, il est donc intéressant de se tourner vers l'investissement locatif à Nice, que ce soit pour diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires ou préparer sa retraite.

Comment se porte le marché immobilier à Nice ?

Le marché niçois se caractérise par une demande constante et une offre limitée, ce qui conduit à une tension sur le marché locatif. Les prix de l'immobilier ont connu une hausse régulière ces dernières années, ce qui en fait une destination attractive pour les investisseurs immobiliers.

Une grande partie des logements à Nice sont des résidences secondaires, ce qui peut offrir des opportunités pour les investissements locatifs saisonniers (notamment durant les périodes de forte affluence comme le carnaval de Nice).
Les prix au mètre carré ont dépassé les 5 000 €, reflétant la forte demande.
Le marché locatif niçois connaît également une hausse, avec un loyer médian de 17 €/m² pour les appartements.

Cependant, il est important de noter que, comme dans tout investissement immobilier, les prix peuvent fluctuer en fonction de nombreux facteurs tels que l'emplacement précis, l'état du bien et le marché immobilier à un moment donné.

Quel est le prix au m2 dans l'agglomération niçoise ?

Les prix au mètre carré dans l'agglomération niçoise varient en fonction du type de bien et de son état. Pour un achat dans l'ancien, le prix moyen est de 5 486 €/m2, tandis que pour un achat dans le neuf, il grimpe à 6 515 €/m2.

Côté location, le loyer moyen au m2 est de 18 €, avec une fourchette allant de 14 € à 27 €. Il est à noter que le prix du mètre carré peut varier de manière significative en fonction de l'emplacement précis du bien.

N'oubliez pas que ce prix dépend également de l'état du bien !

Dans quels quartiers investir dans l'immobilier locatif à Nice ?

Le Vieux-Nice

Le Vieux-Nice, avec son charme historique et sa proximité de la mer, est un quartier très prisé des investisseurs. Ses logements, principalement anciens, sont très recherchés pour de l’investissement locatif. Le prix au mètre carré pour un appartement proche du Cours Saleya est en moyenne de 5 990 euros.

Ce quartier, idéalement situé, offre une accessibilité facile à de nombreux attraits touristiques tels que la célèbre Promenade des Anglais, la place Garibaldi et le marché du Cours Saleya. Ces atouts font du Vieux-Nice une zone attractive pour des investissements locatifs tels que des locations saisonnières ou des résidences de services pour les séniors.

Il convient cependant de noter que le rendement locatif peut être impacté par les prix d’acquisition élevés dans cette zone. L'évaluation du retour sur investissement doit donc être soigneusement préparée avant tout achat.

Nice « Carré d’or »

Le Carré d'or est l'un des quartiers les plus prisés de Nice pour un investissement locatif. Il s'étend de la place Masséna jusqu'au quartier des poètes. Sa proximité avec le Vieux Nice et la Promenade des Anglais le rend attractif pour des candidats locataires de standing.

En plus de son charme et de son emplacement central, le Carré d'or offre une variété de types de logements, des studios aux appartements traversants, qui peuvent répondre à différents profils de locataires.

Les prix au mètre carré dans ce quartier sont généralement plus élevés, mais ils sont compensés par une forte demande locative et un bon rendement. Bien que le prix puisse varier en fonction de l'emplacement précis et de l'état du bien, il est en moyenne de 8 000 €/m2 pour un appartement en bon état.

Le Carré d'or est donc un quartier de choix pour un investissement locatif dans la ville de Nice, que ce soit pour une location longue durée ou une location saisonnière.

Le centre-ville de Nice

Autre quartier stratégique pour de l'immobilier locatif à Nice : le centre-ville. Ce secteur regroupe plusieurs quartiers tels que Médecin, Musicien-Thiers, Fleurs-Gambetta, Baumettes et Libération. Ces derniers offrent diverses opportunités d'investissement avec des caractéristiques distinctes.

Médecin est réputé pour sa proximité avec les commerces et les transports.
Musicien-Thiers est connu pour son atmosphère résidentielle paisible.
Fleurs-Gambetta se distingue par sa proximité avec la mer et ses nombreux espaces verts.
Baumettes offre une vue imprenable sur la mer.
Libération, un quartier en plein essor, est apprécié pour son marché et ses nombreux commerces de proximité.

L'investisseur peut espérer un rendement locatif brut moyen de 3,96 % dans l'hypercentre de Nice. Chaque quartier présente des atouts spécifiques qui peuvent répondre à différents profils de locataires et de stratégies d'investissement.

Le quartier Nice Ouest

Nice Ouest est un quartier résidentiel qui attire beaucoup de familles. Il est constitué de sous-quartiers comme Fabron et la Corniche Fleurie, connus pour leurs belles demeures familiales. Ces zones, bien qu'un peu excentrées du centre-ville, offrent un cadre de vie paisible et verdoyant.

Fabron est particulièrement apprécié pour sa tranquillité et sa vue imprenable sur la mer. Ses collines offrent également un accès facile aux grands axes routiers desservant Cannes et Monaco.
La Corniche Fleurie, quant à elle, est réputée pour son immobilier haut de gamme et son cadre de vie agréable.

Le quartier Nice Ouest offre donc des opportunités intéressantes pour un investissement locatif, que ce soit en dispositif Pinel ou en Censi-Bouvard. En effet, les prix de l'immobilier y sont relativement attractifs, ce qui peut permettre d'obtenir un bon rendement locatif. En outre, la forte demande locative dans cette zone assure une bonne rentabilité à long terme.

Le quartier Nice Est

Le quartier Nice Est, connu pour sa diversité, est une autre option intéressante pour un investissement immobilier locatif. Il comprend des sous-quartiers comme Saint-Roch et le Mont-Boron, qui offrent une variété de biens, des appartements en résidence sécurisée aux villas avec vue sur la mer.

Le quartier Nice Est est réputé pour sa facilité d'accès aux transports en commun, ce qui en fait un choix privilégié pour les jeunes actifs. Mont-Boron, par exemple, est apprécié pour sa proximité avec la mer et sa tranquillité, offrant un cadre de vie idéal pour les familles.

Quant à Saint-Roch, il est en pleine mutation avec l'arrivée de la ligne à grande vitesse, ce qui pourrait augmenter sa rentabilité locative. Les loyers dans ces quartiers sont généralement plus abordables, ce qui peut attirer une large gamme de locataires.

De plus, Nice Est a un fort potentiel de valorisation grâce à son dynamisme et aux nombreux travaux de rénovation en cours. C'est donc une zone propice à l'investissement, spécialement pour ceux qui cherchent à bénéficier de niches fiscales comme le dispositif Pinel.

Les dispositifs fiscaux spécifiques à l'investissement locatif sur Nice

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui encourage l'investissement locatif dans les zones où la demande de logements est forte, comme Nice.

Elle offre une réduction d'impôt basée sur le prix d'achat du bien, qui va jusqu'à 21 %. Elle est calculée en fonction de la durée de location du bien, qui peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Dans le cadre d'un investissement en loi Pinel à Nice, vous pouvez bénéficier d'une défiscalisation importante. C'est un avantage non négligeable pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine tout en réduisant leur fiscalité.

Il est à noter que le dispositif Pinel est soumis à des conditions strictes, notamment en termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires. De plus, le bien doit être neuf ou rénové pour être éligible.

La location meublée (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une autre option fiscalement avantageuse pour l'investissement locatif à Nice. Avec le statut de LMNP, vous louez un bien meublé à des locataires pour une courte ou longue durée. Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de déduire les charges réelles liées à l'activité locative meublée.

L'investissement en LMNP est particulièrement adapté pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leurs revenus locatifs. Il permet d'amortir le bien immobilier et les meubles, ce qui réduit la base imposable. De ce fait, vous pouvez générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés, voire non imposables.

Cependant, il est crucial de respecter certaines conditions pour bénéficier du statut LMNP à Nice. Par exemple, le logement doit être loué meublé et les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou la moitié des revenus professionnels de votre foyer.

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FAQ

Quelle rentabilité locative espérer près de Nice ?

La rentabilité locative à Nice varie en fonction du type de bien et de l'emplacement. En moyenne, le rendement locatif annuel à Nice est de 3,95 %. Cependant, il est possible d'obtenir un rendement locatif plus élevé, jusqu'à 5,79 % pour certains biens comme les studios (source: OuInvestir).

Les opportunités de rentabilité peuvent être augmentées par la location touristique durant la saison estivale, très prisée dans cette ville touristique.

Quel type d'investissement immobilier est le plus rentable à Nice ?

Les studios offrent souvent le rendement le plus élevé, avec une rentabilité locative potentielle de 5,79 %.

Les appartements T2, par exemple, peuvent offrir un rendement intéressant, surtout s'ils sont situés dans des quartiers centraux et attractifs.
Les biens en résidence de services (étudiante, senior, affaire) peuvent également être une option rentable, grâce aux avantages fiscaux associés.
L'investissement dans l'immobilier ancien peut aussi être une bonne stratégie, compte tenu de la forte demande locative à Nice et du potentiel de valorisation du bien après rénovation.

Toutefois, chaque investissement doit être évalué en fonction de vos objectifs et de votre profil d'investisseur.