Comment choisir un appartement pour le louer ?
Le 30 Janv. 2023
La gestion locative fait partie de vos futurs projets ? Avant de choisir votre logement à mettre en location, tout propriétaire-bailleur doit passer en revue certains éléments essentiels.
Quelques conseils afin de bien choisir votre appartement à destination locative :
- Choisissez soigneusement la localisation
- Analysez l'état du marché immobilier local
- Déterminez un budget prévisionnel
- Pensez aux caractéristiques du logement
- Renseignez-vous sur les options de défiscalisation immobilière
Choisissez soigneusement la localisation
Le choix de l'emplacement est le tout premier facteur de réussite d'un investissement locatif. N'oubliez pas que votre objectif premier est de trouver des locataires pour assurer la rentabilité de votre projet immobilier !
Si vous choisissez d'investir dans un grand appartement comportant plusieurs pièces par exemple, votre potentiel locataire sera une famille. De ce fait, l'environnement de votre bien doit être propice à une vie de famille. La proximité des écoles, des collèges ou des crèches peut alors être un critère décisif.
En revanche, si vous envisagez de louer votre bien immobilier à des étudiants, il est essentiel de prioriser le centre-ville, généralement proches des universités ou écoles supérieures. À défaut, il est primordial que le logement demeure proche des transports en commun (métro, bus, tramway, etc.).
L'appartement acheté pour être loué doit aussi être à proximité immédiate des hôpitaux, commerces de proximité, parcs, jardins et autres espaces de loisirs.
Analysez l'état du marché immobilier local
Dès lors que vous avez sélectionné l'emplacement (ville, commune ou quartier) de votre futur appartement à destination locative, il est vivement conseillé d'étudier l'état du marché locatif.
Pour ce faire, vous pouvez consulter les annonces immobilières du moment.
Vous y trouverez de précieuses informations comme le montant moyen du loyer pour votre secteur, le taux de logements vacants, etc. Cette première démarche vous permettra de mieux cadrer votre projet immobilier, ainsi que d'éviter les mauvaises surprises.
D'une manière plus globale, analyser le marché immobilier local est un moyen efficace de mettre en lumière :
- L'état de l'offre et de la demande locative,
- Le niveau et l'évolution des loyers dans cette zone,
- Le risque de vacance locative.
Préférez pour cela des villes et quartiers dynamiques sur le plan économique !
La région Île-de-France, tout comme les métropoles de Lille, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Rennes, Grenoble ou Montpellier sont des emplacements de choix pour louer votre appartement.
Déterminez un budget prévisionnel
Le budget à prévoir pour l'achat de votre appartement dépend principalement de son emplacement, de sa superficie habitable et d'autres caractéristiques (nu ou meublé, neuf ou ancien).
Mais alors, comment financer votre premier achat immobilier locatif ? Contractez un crédit auprès d'une banque ! Les institutions bancaires sont en effet plus souples lorsque le bien acheté est destiné à la location. Dans ce cas, les loyers perçus permettent de rembourser partiellement le prêt souscrit.
À titre d'exemple, les intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs, que vous louiez nu ou en meublé. Dans ces conditions, le montant déduit est proportionnel à la taille de votre emprunt. D'un point de vue fiscal, il est donc plus avantageux de financer votre projet par un crédit immobilier.
De plus, parce que l'immobilier est un placement moins risqué et dégageant des rentes, vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit. Celui-ci vous permet de devenir propriétaire d'un bien qu'il vous serait très difficile d'acquérir par paiement comptant (c'est-à-dire en une seule fois).
Avec ce dispositif, vous pouvez donc acheter un bien de 150 000 euros avec un apport de seulement 10%, soit 15 000 euros. En parallèle, vous percevrez l'intégralité du loyer (hormis les intérêts) de votre investissement immobilier.
Si le rendement locatif de votre bien était de 5%, cet effet de levier vous permet de bénéficier d'un rendement financier théorique de 50%.
Pensez aux caractéristiques du logement
Outre l'emplacement, les caractéristiques inhérentes au logement à louer sont à surveiller de près avant de choisir votre appartement à mettre en location. Vous devez prendre en compte sa taille, son diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que les éventuels services qui l'accompagnent.
La taille du logement
La taille du logement est effectivement le premier critère à étudier dans le cadre d'un projet d'investissement locatif.
Pourquoi ? Car la surface dont il dispose peut influencer sa rentabilité !
Généralement, un bien immobilier peu spacieux (tel qu'un studio) peut rapporter plus au mètre carré.
Toutefois, avec ce type de logement, le taux de rotation des locataires est souvent élevé. En conséquence, les travaux de remise en état seront plus réguliers.
Dans le cas des plus grandes surfaces, ce phénomène demeure moins fréquent, et pour cause ! Ce sont généralement des familles qui louent ce type de bien. Elles ont tendance à s'installer sur le long terme, en particulier lorsque le cadre est favorable.
De plus, elles sont habituellement regardantes sur l'entretien de leur maison, ce qui réduit sensiblement vos frais d'entretien. Cependant, le choix de la taille du bien doit refléter les attentes de vos futurs occupants.
Vous pouvez opter pour les deux ou trois pièces qui sont les logements les plus plébiscités par les locataires.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Pour assurer la pérennité de votre investissement locatif, il est important que vous optiez pour un appartement qui répond aux dernières normes thermiques en vigueur comme la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020).
Elle garantit des performances thermiques optimales pour votre logement.
Se soucier du DPE est primordial, d'autant plus que d'ici 2028, tous les logements classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location.
En 2034, cette restriction s'étendra aux bâtiments de classe énergétique E. C'est pourquoi il est préférable de choisir dès le départ un appartement conforme aux réglementations thermiques.
Les autres services proposés par le bien immobilier
Les locataires ne sont plus simplement à la recherche d'un appartement à louer. Leurs critères et exigences sont revus le plus souvent à la hausse.
Certains éléments comme un jardin privatif, une terrasse ou un balcon peuvent ainsi être des critères intéressants à prendre en compte.
La présence d'un garage ou d'un local à vélo est également de plus en plus exigée par les futurs locataires. Soyez donc très attentif à ces éléments qui aideront à renforcer l'attrait de votre logement !
Renseignez-vous sur les options de défiscalisation immobilière
Dans le cadre d'un investissement locatif, vous devez définir si vous souhaitez louer votre appartement vide ou meublé. Quoi qu'il en soit, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables.
Location vide
Louer votre appartement vide vous ouvre droit à un certain nombre de dispositifs de défiscalisation immobilière, dont la loi Pinel.
Très avantageux, ce dispositif permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt, moyennant un engagement locatif sur une période prédéfinie. De plus, le bien doit être loué à titre de résidence principale.
Avec un appartement loué en Pinel, vous pouvez déduire 12, 18 ou 21% de son prix d'achat de votre impôt sur le revenu pour des engagements respectifs de 6, 9 et 12 ans.
Les économies réalisables s'élèvent à 63 000 euros dans la limite d'investissement de 300 000 euros.
Pour déterminer plus précisément les économies que vous pouvez réaliser, il est possible de faire une simulation Pinel sur notre site !
Location en meublée
En optant pour une location meublée, la durée du bail est d'un an renouvelable par reconduction tacite. Pour les étudiants, cette durée de bail passe à 9 mois.
Avant de pouvoir bénéficier des avantages afférents à ce type de fiscalité, vous devez effectivement meubler votre appartement. Il ne s'agit toutefois pas d'y installer quelques chaises et une table. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des meubles et équipements obligatoires pour un logement loué en meublé.
En ce qui concerne les avantages, dans le cadre d'une location meublée, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos loyers sont ainsi imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux régimes fiscaux existent pour ce type de revenus :
- Le régime micro-BIC,
- Le régime réel.
Avec le régime micro-BIC, votre imposition ne concerne que la moitié de vos revenus locatifs.
En revanche, avec le régime réel, les charges locatives et amortissements sont déduits de vos recettes. Vos revenus diminuent donc, ce qui permet d'abaisser votre reste à charge.
