Tout savoir sur l'effet de levier du crédit immobilier
Le 13 Sept. 2021
L'investissement immobilier est un placement sûr et rentable. Cependant, beaucoup de personnes hésitent encore à se lancer, car elles considèrent que le secteur est uniquement accessible aux plus aisées. En réalité, tout le monde peut investir dans la pierre, en particulier dans un logement locatif grâce à l'effet de levier du crédit immobilier.
Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ? Quel est son mode de fonctionnement ? Quels sont les avantages liés à cette procédure ? Voyons cela ensemble !
Qu'est-ce que l'effet de levier du crédit immobilier ?
Généralement, les investisseurs qui souhaitent effectuer un placement immobilier ont le choix entre deux solutions de financement :
- Obtenir un prêt immobilier sans apport à la banque,
- Utiliser uniquement leur épargne personnelle.
Dans ce contexte, la plupart des gens préfèrent éviter le recours au crédit lorsqu'ils disposent de suffisamment de ressources. L'objectif étant de faire des économies.
Or, demander un crédit immobilier auprès d'un organisme prêteur vous permet d'utiliser l'effet de levier. C'est un moyen intéressant pour réduire vos charges et booster la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour rappel, en physique, l'effet de levier est défini comme un élément solide qui s'appuie sur un point fixe dans le but de démultiplier une force.
Il permet d'augmenter considérablement notre capacité à soulever des charges bien plus lourdes que celles que l'on aurait pu soulever en utilisant uniquement notre propre force.
Quand on relie ce principe au secteur immobilier, cela consiste à utiliser la dette pour augmenter sa capacité d'investissement et ainsi, accroître son capital sur le long terme.
C'est une solution de financement qui peut réellement améliorer vos retours sur investissement, à condition de bien l'exploiter.
Dans la pratique, l'effet de levier du crédit immobilier est une façon de s'endetter intelligemment, dans le but d'utiliser l'argent de la banque pour s'enrichir.
Concrètement, comment fonctionne l'effet de levier ?
En ayant recours à l'effet de levier du crédit immobilier, l'emprunteur utilise la dette pour bénéficier d'un meilleur retour sur investissement.
Pour devenir propriétaire d'un logement, vous aurez seulement à financer une partie de l'hypothèque avec votre propre argent et prendre un crédit pour solder le reste.
Dans la plupart des situations, l'établissement bancaire demande un apport personnel de 20% si vous avez un bon historique de crédit. Ce qui vous permet d'obtenir 100% du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.
Lorsque vous faites un apport de 20%, cela veut dire que vous utilisez un levier de 80% qui est apporté par la banque.
En constituant un excellent dossier, certaines banques acceptent de financer à 100% le projet immobilier de leurs meilleurs clients.
Ces derniers demandent ainsi un crédit immobilier sans apport pour se constituer un patrimoine immobilier.
Les facteurs importants à considérer
L'effet de levier peut avoir un impact conséquent sur votre achat immobilier. Toutefois, certains facteurs doivent être minutieusement analysés.
La réussite de votre investissement dépend en effet d'éléments comme :
- Le montant des loyers (qui doit idéalement couvrir les mensualités de votre emprunt),
- Le montant de l'apport (pour réduire les mensualités du crédit),
- Le taux de crédit immobilier, les frais de dossier ainsi que les frais de notaire,
- Les fiscalités auxquelles vous pourriez prétendre,
- Les éventuels travaux à prévoir.
Considérer tous ces facteurs vous aidera ainsi à mettre correctement en œuvre et réussir votre projet immobilier.
Dans tous les cas, la possibilité d'emprunter reste un atout majeur de l'immobilier par rapport à d'autres types d'investissement. En effet, il est rare de voir une banque accepter de vous octroyer un crédit pour un placement boursier, par exemple.
De plus, en France, certains établissements n'hésiteront pas à vous appliquer un taux fixe tout au long de la durée de remboursement de votre emprunt.
Grâce à cela, vous profiterez de l'inflation qui peut faire augmenter le montant de vos loyers au fil des années, alors que vos remboursements d'emprunt sont fixes. La charge d'emprunt est ainsi réduite progressivement.
Par ailleurs, vous devez vous faire accompagner par un notaire et parfois d'un professionnel de l'immobilier pour étudier les avantages dont vous pourrez profiter selon votre situation.
À titre d'exemple, dans certaines zones géographiques, acheter un appartement neuf à destination locative permet de faire appliquer la loi Pinel.
Vous pourrez donc bénéficier d'une réduction de vos impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21% en louant votre logement neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Exemple d'application d'effet de levier du crédit immobilier
Prenons une situation où vous souhaitez investir en devenant propriétaire d'un bien immobilier locatif dans une belle ville de Province en ayant un budget personnel de 100 000 euros.
Vous avez le choix entre les possibilités suivantes :
- Acheter une maison de 500 000 euros pour lequel il vous faudra prendre un crédit immobilier,
- Acheter un logement vendu à 100 000 euros que vous pourrez obtenir sans emprunt.
En décidant de prendre la maison de 500 000 euros, la banque peut vous accorder un prêt de 400 000 euros si vous apportez 20% du projet, soit 100 000 euros.
Si on suppose que l'immobilier augmente de 5% par an dans la région, la valeur du bien immobilier augmente de 25000 euros chaque année. Après 15 ans, vous avez maintenant un patrimoine de 875 000 euros.
Tous les éventuels loyers perçus pendant ce temps ont peut-être été consacrés au remboursement de l'emprunt avec les intérêts, mais vous avez soldé votre prêt.
Prenons maintenant la seconde possibilité : vous décidez d'acheter la maison de 100 000 euros. Vous n'avez pas de prêt à rembourser et ne devez rien à personne.
Si le marché immobilier évolue de 5% chaque année, vous aurez un logement qui vaut 175 000 euros au bout de 15 ans. Vous avez ainsi perçu 5000 euros de loyer hors charge chaque année, soit 200 000 euros de plus en loyer.
Votre investissement vous a rapporté au total 375 000 euros.
Avec le même budget de départ, le fait de prendre un crédit bancaire dans le premier scénario vous permet d'avoir un patrimoine beaucoup plus important. C'est ce que l'on appelle « l'effet de levier du crédit immobilier ».
Les avantages d'utiliser l'effet de levier en immobilier
S'enrichir sur le long terme en contractant une dette peut faire peur, mais l'effet de levier est une solution de financement qui a longtemps fait ses preuves.
Pour les investisseurs immobiliers, il s'agit d'un procédé très avantageux :
- Pour un même apport initial, vous êtes en mesure de faire un investissement immobilier d'une valeur bien supérieure,
- Avec un apport de départ faible, vous bénéficiez d'un rendement sur les capitaux investis plus élevé,
- Conservez votre épargne pour réaliser de nouveaux investissements et agrandir votre patrimoine,
- Vous évitez d'épuiser vos ressources personnelles pour pouvoir faire face aux dépenses imprévues,
- Vous préparez votre retraite sereinement grâce à l'autofinancement de votre bien immobilier.
L'effet de levier revient à utiliser des fonds extérieurs pour booster votre capacité d'investissement. L'endettement peut être une solution intelligente pour vous constituer un patrimoine à partir d'un minimum d'apport.
Dans l'exemple précédent, une autre option serait d'acheter la maison de 100 000 euros avec un emprunt immobilier.
Vous déboursez 20%, soit 20 000 euros de votre épargne et conserverez ainsi une grande partie pour d'autres besoins.
Si vos revenus vous le permettent, vous pourrez multiplier vos investissements, ou garder votre épargne personnelle en cas de coups durs.
Au lieu d'utiliser toutes vos économies pour investir dans la pierre, vous vous servez de l'argent prêté par la banque. La plupart du temps, l'objectif est d'utiliser les loyers pour payer vos mensualités.
Une fois l'emprunt bancaire remboursé, vous vous êtes enrichi puisque votre apport de départ vous rapporte un capital généralement 4 fois plus important.
L'effet de levier du crédit : quelle limite ?
L'effet de levier fonctionne si et seulement si votre projet possède un taux de rentabilité économique supérieur au taux d'intérêt de l'emprunt.
Autrement, vous subirez ce que l'on appelle un "effet de massue" ou un "effet boomerang" : l'effondrement de la rentabilité des fonds propres.
C'est la raison pour laquelle il est essentiel de bien calculer le taux de rendement interne du logement dans lequel placer votre argent.
Vous pouvez également vérifier que le cash-flow est positif (vos mensualités et vos charges sont inférieures à vos revenus locatifs) avant de vous lancer.
L'effet de levier du crédit immobilier est donc une technique de financement utilisée par les investisseurs qui deviennent propriétaires de logement locatif en grande partie grâce à l'argent prêté par la banque.
L'idée est de rembourser l'emprunt bancaire en générant un loyer rentable pendant plusieurs années. Pour les emprunteurs, c'est un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier avec un capital minime.
